深圳商报记者 陆剑伟

　　就在楼市的焦点仍回味于中小户型住宅热销、刚性需求爆发时，近期深圳悄然出现了豪宅回暖、大户型热销的情形。记者近日从市场上发现，部分120平方米以上的户型在有一定降价幅度后，“改需”（改善性需求）纷至沓来，市场呈现交投两旺的格局。有业内人士指出，继刚性需求之后，改善型需求的入市有望带领楼市进入小阳春第二阶段，但这种依然属于前期被压抑的改善型需求，能否持续，尚有待观察。

　　大户型成了香饽饽

　　市场风向悄然发生了转变。受益刚性需求释放，中小户型在一季度表现抢眼，4月中旬，当成交量一度陷入停滞时，“改需”放闸，120平方米以上的大户型接过市场“大旗”，进一步推高成交量。

　　经过年后两个多月的消化，刚需市场已显露疲态，不少开发商也开始捕捉随之而来的改善性需求。深圳中原地产统计数据显示，4月全市共新推住宅2581套。从户型结构来看，90平方米以上4房占全市总发售项目户数34.6%，而90平方米以下3房占比14.1%。这也是今年以来大户型供应比例首次超过中小户型。

　　“改需”放闸直接体现在开发商的销售业绩上。4月初和黄御花园推出153套洋房，推出后当天全部售罄；4月份福田成交龙虎榜冠军和季军让位于万泽云顶香蜜湖和新世界四季山水；皇庭玺园在4月底至5月初卖出了20余套别墅；香山里双拼户型在5月中旬一周实现销售20多套……

　　部分楼盘降价走量

　　“目前深圳楼市明显出现了一条分水岭，改善性需求的楼盘定价合理，稍低于市场预期；而部分刚需楼盘则出现了小幅提价现象。” 美联物业深圳董事总经理江少杰说，这正好契合了市场成交结构的转变。

　　记者从市场了解到，部分大户型楼盘自降身价，换来较好的销售量。大梅沙皇庭玺园一套215平方米的别墅现在售价984万元，去年的售价为1400万元，其他户型也有较大幅度的优惠；龙岗阅山华府推出“清盘一口价轻松换5房”，最高优惠达22万元；而即将入市的纯水岸14期预计售价为5.5万元/平方米，价格与9期持平。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，4月份市场完成了一次客户的交接。近期南山和福田两个区域总价在250万元的单位成交量放大，而之前的市场成交主力为150~200万元的物业。在经历了一段时间的观望，“改需”在看好后市的情况下，进入市场；此外，部分楼盘降价促销，在一定程度上也刺激了改善性需求的释放。

　　进入小阳春第二阶段

　　业内人士认为，4月份深圳市场成交量“前低后高”的“过山车行情”，就是因为“改需”接过了“接力棒”。

　　江少杰认为，深圳限购一年多以来，不少被限购的深圳人已经开始积极缴纳社保，“攒房票”，其中部分已经具有购买2套房的资格，不少双拼户型也因此而走量。“改需”将把深圳楼市带进小阳春第二阶段。此外，2、3季度是卖房的黄金季节，第4季度会因为银行收紧银根而影响楼盘销售。因此，接下来新盘成交量有望进一步扬升，回暖行情持续。

　　万泽地产营销总监许驭波表达了中性观点：“目前成交尚好，但成交量能否持续尚有待观察，因为目前无论是地方政府的房地产调控政策微调还是银行信贷优惠都还是针对首次置业，刚需依然是未来较长一段时间的购房主力，当然经过一季度小阳春行情，进入4月，刚需行情呈现了相对疲软的行情，逐步回归理性，预计未来后市也将维持窄幅震荡的行情，全年走势依然以稳为主，市场目前还不具备强势回暖的机会。”

　　据调查估算，刚需占总体市场需求的6成，而“改需”约占市场需求接近4成的比例。贺晓丽表示，同刚需相比，后市改善性需求量要小很多，预计市场成交量大幅上涨的可能性不大，但是，有一点很重要，刚需和“改需”入市，说明市场信心已经正在建立。可以说，目前已经是底部，或者接近底部了。