观点地产网 见习编辑 彭飞春交会的喧嚣和热闹，并没有给深圳楼市带来多少实质性的成交量，这让曾经以交易为主的深圳房地产交易会越来越像搭台唱戏。

　　此次参展的25个深圳楼盘中，折扣项目少之又少，而有折扣也只是一两个点的优惠，这与购房者的心理预期相差太大。

　　有深圳业内人士就认为，现在的春交会形式远重于实际效果，大多数开发商是碍于面子来参展布展，亦或是为了展示自己的楼盘，春交会真正能带动的成交很少。

　　在首次置业者继续持观望态度的情况下，为了吸引更多的二次置业者入市，深圳市场目前出现了一种略带灰色性质的贷款方式。

　　“4+3”过桥贷

　　众所周知，自从深圳实施限购、限贷政策以来，二次置业的购房者需要按照首付6成，最高贷款4成的规定执行。

　　然而，近期深圳有按揭担保公司针对二次置业者推出了“4+3”贷款业务，即将二套房首付变为3成，余下的7成采取另外的方式寻求银行贷款。

　　对此，有按揭公司业务员详细介绍称，7成贷款中的4成为常规的按揭贷款，另外的3成是消费贷款。不过这种方式是要用客户的第一套住房做抵押贷款来实现，同时在按揭的物业也可以做。

　　“目前深圳做这类贷款的银行比较少，但我们作为中间贷款方，会协助客户联络办这种业务的银行。”

　　对于这种操作方式，诸多深圳业内人士表示均有所耳闻。但他们也明确表示，此种方式为市场上的“偏门”做法，大多是占市场份额比较小的按揭担保公司在促成这类交易，其间也蕴含较大风险。

　　相关房地产律师也认为，国家是明令禁止消费贷款入楼市，现在的操作大多是打政策擦边球，但是一旦银行、银监会开始较真对贷款流向做监督，查出来消费贷款最终用作买房用途，贷款资金是要退出来的。

　　同时，二手房交易各项程序都是环环紧扣的，贷款从审批到最终放款耗时也是很长的，如果中间哪一个环节出了问题，客户都会面临违约风险。

　　除了面临违约风险外，此种方式还将产生更多的额外费用。

　　如果购房者选择这种贷款方式，需要承担的消费贷款利率会很高，普遍要比基准利率上浮20%-30%，年限也很短；另外，按揭服务公司还要收取1%-2.5%的服务费。

　　对于这种过桥贷的出现，深圳相关业内人士表示，这还是与深圳整体楼市持续低迷有关，因为在首次置业者因价格因素继续观望的情况下，一些中小按揭担保公司为了吸引那些资金需求急切、要购买二套房但首付不够的置业者，从而有针对性的推出了此种方式。

　　该业内人士提醒称，此种方式操作繁琐，风险性极大，同时额外费用也高，建议购房者要仔细考量。

　　110%回购

　　就在深圳楼市继续保持沉默的同时，主打深圳投资客的惠州楼市却显得热闹非凡。

　　本次春交会上，来自惠阳、大亚湾的中小楼盘大打价格战，一些打折幅度大的楼盘成交也随之上升。

　　其中，位于大亚湾的美泰天韵项目更是祭出了“首付2万起，减一成首付，开发商垫一成首付，三年后开发商按原价的110%回购”的优惠条件。

　　该项目开发商介绍称，如购房者选择三成首付，将减一成，开发商垫一成，购房时只需交一成首付。开发商所垫的一成首付，购房者需在一年内分四次还清。

　　这一成首付前两季度每季度还30%，后两个季度每季度还20%。另外，三年后，购房者可按原价的110%卖给开发商。

　　事实上，为争夺客户，惠州此前就有不少中小楼盘使用“垫首付”的方式促销。

　　在2011年底，面对产品的大量同质化竞争，鹏达御西湖“悦居”组团率先推出一成首付，另外两成首付由开发商垫付，在一年内付清的方式。

　　今年年后，美高春天里也推出了一成首付购房的活动，余下首付款在开发商交楼前还清即可。

　　而另一片区的骏豪国际垫首付的做法更为诱人，开发商所垫的两成首付只需在3年内付清即可，并且还没有利息。

　　对于惠州一成首付卷土重来，多位行业人士分析称，这还是与当下楼市大行情不好密切相关，此类促销手段更多还是为了锁定有购买资格的买房人，开发商通过更多灵活手段寻求快速出货，的确对买房人形成了一定刺激，实现了销售目的。

　　空置率高企

　　虽然，相对于深圳，惠州中小楼盘花样繁多的促销方式在一定程度上促进了销售。但从去年开始，尽管惠州楼盘不限购，由于主要还是以深圳客为主，整体购买力度也明显下降，而惠州楼市长年的空置率也使得深圳投资客的信心大减。

　　此外，至2011年8月份后，惠州将限购的传言突起，也导致大批深圳投资客开始纷纷撤退，虽然最终传言未成真，但惠州市场已开始转入冷清状态。

　　在深圳投资客最为集中的巽寮湾片区，相关机构曾统计，2012年巽寮湾片区将会推出1.7万套洋房产品，而高端别墅推货量将达到5000套。

　　对于惠州楼市的持续降温与大批货量的入市，深圳相关业内人士就认为，经历了去年一年，目前深圳度假需求已经消化较多，且这并非刚性需求，只会每隔两三年才会产生一批，今年将面临巨大的去化压力。

　　而对于整体惠州楼市，有分析也指出，惠州这两年房价快速飞涨的背后，显然是外地投资客拉动，惠州本地需求并不大，本地人也没有这样的消费力。

　　“这边大部分都是深圳客投资买房，他们大多数买了之后不装修就放在这里，以方便以后转手，而这也导致惠州的空置率一直居高不下。”

　　对于惠州空置率的问题，著名地产研究人士半球就认为，一旦再次遇到楼市下降周期，像惠州这种投资比例过高、供过于求的城市由于缺少承接力，会跌得特别快。

　　其实，在历史上，惠州就曾有过这样的惨痛经历。

　　上世纪90年代，惠州的淡水镇便因房地产泡沫而闻名全国，最有名的莫过于“熊猫汽车城”，当时忽悠了全国很多买家到此投资，结果泡沫破裂了，使得投资客们血本无归，直至今天淡水镇都还遗留着许多烂尾楼。