| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2012年05月03日 09:52 |
作者： |
陆剑伟 |
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业内人士称，五道“禁墅令”或促一些开发商惜售观望
深圳商报记者陆剑伟近日，国土部一纸“禁墅令”使别墅类产品再度引起市场关注。这已经是自2003年以来第5道“禁墅令”。记者了解到，目前深圳别墅市场走势分化，一些别墅降价走量，另一部分则不急着卖。业内人士称，五道“禁墅令”或将促使少数开发商变换对策，对现有别墅进行“雪藏”。
对存量别墅产生利好在日前公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》上，国土部门再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。这已是9年来第5道“禁墅令”。
2003年2月，首次“禁墅令”出台，接着在2006年房地产调控的“国六条”、2008年国务院下发的《关于促进节约用地的通知》以及2010年国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，均对此作出强调。此次“禁墅令”相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。
“禁墅令的执行，将直接从土地源头切断别墅的供应，同时相关部门已着手重新定义别墅标准，未来打‘擦边球’的可能性也将被掐断。”业内人士表示，这将强化目前在售别墅项目的稀缺价值。
世联地产华南区首席分析师曹取认为，多年的“禁墅”效果并不好。深圳土地供求矛盾本来就很突出，别墅已经是稀缺资源，该项政策对深圳存量别墅产生利好作用。
金地集团华南区域地产公司营销总监汪劲松表示，过去几次“禁墅”对深圳存量别墅价格确实起到了“促涨”作用，但现在处于特殊时期，深圳别墅仍会按照现有方式运行，并不会因为这一次“禁墅令”而大起大落。
别墅价格跌势初显尽管业界普遍认为“禁墅令”对存量别墅产生利好，但是在限价限购以及供应量大增的背景下，深圳别墅已经显现出跌势，部分别墅降价走量。
世联地产提供的统计数据显示，今年深圳有望迎来别墅销售的小高潮，有1500余套、约49万平方米的别墅涌入市场。来自深圳美亨投资的统计数据是，今年有35个别墅项目入市，其中20个为存量盘，市场供应约1800套、49万平方米。据粗略统计，去年深圳共有710套别墅产品入市，仅销售282套，今年的市场供应量较去年增加了逾一倍。
此外，限价和限购对别墅市场形成了直接打击。记者了解到，深圳目前在建别墅多数符合预售条件，但由于“限价令”的原因，别墅纷纷“绕道而行”，从预售转现售。
进入3月以来，一股降价风潮波及别墅，在资金和供应双重压力下，部分别墅降价出货。
莱蒙水榭山继3月初以20%的降价幅度打包14套别墅清盘后，近日，水榭山两套接近500平方米的双拼别墅分别降到4100万元和4300万元，另一230平方米的联排别墅也从1700万元降到了1400万元；3月17日，鸿荣源公园大地260～330平方米“极系”湖山别墅首批以约900万/套的价格售罄，而这批别墅之前号称“千万级”；大梅沙皇庭玺园近日别墅的价格为5万～6万元/平方米，相比之前的6万～7万元/平方米，价格也有所回落；预计5、6月推出曦城6期220～280平方米叠加别墅售价每套750～890万元，是目前在售四期联排和独栋别墅起价1500万元/套的一半。
“目前深圳别墅只要降价还是有客户愿意买，价格坚挺的项目则较难卖。”曹取说，在“捂盘”一年多以后，部分开发商出货心理已非常急切，别墅市场看跌预期基本没有改变。
从美亨投资提供的近几年深圳别墅价格走势可以看出，别墅价格一路冲高，到2010年以5.9万元/平方米的均价创出历史新高，随后回落，到2011年则降至4.8万元/平方米。并且，今年的深圳别墅价格依旧显现出跌势。
部分别墅或仍将“雪藏”记者了解到，仍有部分别墅“按兵不动”。
大南山紫园从去年开始就有传闻入市，后又传今年4月下旬现房发售，但至今“但闻楼梯响，不见人下来”；万泽云顶香蜜湖有关负责人表示，别墅部分近期也不会卖；中央原著、凯旋湾、润恒御园等楼盘别墅部分的销售周期将延长。
“我们的别墅并不急于卖”，汪劲松说，“现在的市况正是对别墅市场进行洗牌，一些‘伪别墅’在资金压力下会选择降价走量，而真正意义上的别墅有一定的‘溢价空间’，只会在合适的机会推向市场。别墅市场走势分化。”美亨投资总经理吴茂萍向记者介绍，别墅被开发商“雪藏”的一个主要原因是，预售转现售的时间较长，另外就是市场价格让开发商“不满意”。
美亨投资提供给记者的资料显示，从2005年至2011年，深圳别墅均价从1.9万元/平方米涨至4.8万元/平方米，涨幅高达150％。
业内人士称，“禁墅令”使得存量别墅更具有稀缺价值，在资金压力不大的情况下，不排除有部分开发商放缓推盘节奏，等待更适合的机会。
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