| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2012年03月20日 11:00 |
作者： |
潘晟 |
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市场一度预期的房地产调控政策放松未能如期而至。国务院总理温家宝近日表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。业内人士表示，虽然何为“合理房价”，市场并没有明确标准，不过温总理的表态，向市场传达了短期调控不会松以及将促使房价下行的信号
房价调控“上半场”渐入尾声
在过去十年里，中国房价平均涨幅超过100%，一线城市的房价更是犹如脱缰野马疯狂上涨，由此也激化了财富分配不均等一系列社会矛盾。2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了本轮房地产调控的序幕。
经历了两年多的房地产调控，这场漫长而艰苦的战役似乎现出了一丝胜利的曙光，在限购、限贷、限价等行政手段，和货币政策进一步紧缩的叠加作用下，2011年的楼市交投明显萎缩，成交均价涨幅回落。以上海为例，据上海市统计局的数据，2011年，上海商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中，商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%；而新建商品住宅平均销售价格为13448元/平方米，与2011年相比下降了5.4%
2012年1月，全国70个大中城市住宅销售价格更是首次出现新建商品住宅全部停涨的现象。而根据国家统计局最新发布的数据，今年1—2月，全国房地产投资与新开工仍处于下行趋势，其中，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点；新开工面积约2亿平方米，增长5.1%，增速回落11.1个百分点。房地产销售面积与销售额也出现明显下滑，今年前两个月，全国商品房销售面积为7004万平方米，同比下降14.0%；商品房销售额4145亿元，下降20.9%。而全国房地产开发景气指数则连续9个月下滑，为97.89，比12月份回落了1个百分点，比去年同期回落5.01个百分点。
就2月份至今的楼市表现来看，“乍暖还寒”是最好的写照。根据中原集团研究中心监测的数据，2012年2月，30个重点城市新房成交量环比增幅约六成，其中二线城市回升势头尤为显著，环比增幅近七成，青岛、杭州、厦门和天津等城市2月成交量环比增加均超一倍。但进入3月份以后，在政策压力下，楼市成交未能延续连续上涨的态势，据中原集团研究中心监测，3月2日—3月8日，重点城市的新房和二手房成交量双双环比下滑。9个重点城市的新房成交量环比下降20%，结束了近五周的连续上升行情。另据统计数据显示，3月5日—3月11日，上海新建商品住宅成交319套，总成交面积为14.9万平方米，环比分别回落了28.8%和25.9%。各大城市二手住宅成交量的上升趋势也没有得以延续，5个重点城市的合计成交量环比下滑三成，上海成交量环比降幅达五成。
业内人士表示，随着一系列政策效果生效，全国楼市的价格拐点逐渐确立，但无论是从全国70大中城市价格指数的同比涨幅，亦或是百姓对于当前的房价的接受程度来看，房价的下跌仍然没有到位。随着开发商资金的进一步收紧，房价后期仍将延续下行趋势。不过，业内人士也指出，从2008年的经验看，在调控“下半场”，房价可能出现加速下跌的迹象，这将增加后期调控政策的难度。
从长期看，与“上半场”以政府行政干预为主不同，中国房地产行业调控的“下半场”将是政策管制的“下半场”。中金公司表示，从温家宝此次答记者问时“但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平”的表态来看，将来房地产市场的发展，还将以市场和政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定，中国房地产市场的下半场，将是政策管制、政府引导的下半场，投资和投机需求将被挤出，行业利润率将下行。
“以价换量”应成共识
受市场长期低迷以及国内融资渠道收紧的影响，各大开发商现金流普遍紧张，开发商纷纷打出了“促销牌”。近期，招商、保利、万科、金地等具有市场风向标作用的大型房企，陆续启动较大规模的降价促销活动，例如绿城位于杭州的楼盘“赛丽绿城慧园”推出的特价房，折扣低至7.5折；保利、金地等房企在武汉的部分楼盘价格降幅接近两成。而此前很少促销的房地产中介近期也加入了促销大军，例如上海永庆房屋从3月份起，开展了为期2个月的“买房成交送双人四天三夜港澳游”活动，只要成交，购房者就可以获得双人同游香港及澳门的旅游券。
中原集团研究中心高级经理刘渊表示，降价促销活动较前期出现了一些变化，主要体现在以下三方面。首先，降价促销的城市和项目大幅增多，保利、招商等房企均制定了公司层面的整体销售策略，降价促销活动覆盖全国大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。其次，促销策略更加灵活，在总公司整体促销策略下，各区域公司可以根据销售情况自行调整其销售策略，避免“一刀切”。最后，降价促销的方式多样化，除直接打折外，还包括团购活动、限时抢购、特惠房源、买房送车位、现金直接抵扣等方法。在经历了一个多月的之后，标杆房企“以价换量”的效果逐渐显现，由于价格受到刚性需求购房者的认可，这些降价楼盘大多取得了较高的销售率，招商、金地、保利等开发商2月销售业绩翻倍，反映了在当前以刚性需求为购房主体的市场环境下，“以价换量”仍是赢得销售业绩最为有效的方法之一。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，在取得不俗的销售成绩后，不排除热销项目的开发商逐步收缩降价幅度的可能性，这无疑将对逐步建立的市场交投热情产生影响。鉴于年内整体市场大方向仍较严峻，未来提高产品性价比仍是开发商吸引潜在需求的不二法门。而刘渊对此也表示了担忧，他认为2月市场回暖的最重要原因是大型开发商的大幅降价，然而一旦这些开发商资金链压力逐步缓解，其降价促销的步伐和力度也将放缓，成交量回升也有可能遭遇阻碍。另外，降价的幅度和广度最终也会影响中央政府对房地产市场的判断，开发商的持续降价行为或将为调控政策的逐步放松创造条件。
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2月70个城市房价降幅收窄
日前，国家统计局公布的2月份70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，仅有4个城市价格环比上升，且涨幅均未超过0.1%，更有27个城市房价同比下降。分析人士认为，多重原因导致的2月份市场复苏的境况并没有改变市场“以价换量”的大趋势，在中央调控决心不变的前提下，楼市仍处于回调状态。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与此前预期不同的是，2月房价下跌城市不仅没有增加，反而有4个城市出现价格上涨。从环比跌幅来看，近三个月的数据分别为0.27%、0.15%、0.1%，即跌幅连续两个月减小，这说明楼市已经出现明显的回暖势头。
链家地产市场研究部冯联联表示，当前房价环比降幅有所减小，表明价格水平已经逐渐在低位稳定。主要原因是去年调控后，房价经过较大幅度的下降。此外，2月份多个城市楼市政策微调，市场对于房价下降的预期下降，基本持有观望的态度。从目前来看，当前整体房价虽然维持稳定，而部分消费者也开始逐渐进入市场，但是价格所谓触底反弹的可能性不大。
冯联联认为，在后调控时代下，现阶段中央调控态度仍然坚决，虽然限购限贷仍不放松，但新出台调控政策的可能性不大，即便出台调控政策也会从差异化调控和市场化调控两个方向出台。未来成交量将由阶段性的低谷复苏期，转为止涨平稳期，但与调控前相比仍处于明显低位。相比去年年底的越降价越观望，当前部分消费者开始选择适时出手。3月份全国房价将出现同比实质性的回落，预计3月份以后房企的销售意愿将明显加强，并加大推盘力度。
合理房价应是多少？
虽然温家宝总理并未明确合理房价究竟是多少，不过温总理也提出，“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配”，那么我们不妨从这两个角度来探讨一下房价距离合理回归还有多远。
全国房价收入比有望回归7以下关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比一般被视作是最重要的衡量指标。所谓房价收入比，是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。
改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，与之相应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居民人均可支配收入增长率高达12.7%，在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但近几年来，尤其是2007年和2009年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比屡创新高。
不过，虽然房价收入比是一个全球通用指标，但其合理范围并没有严格的界定。根据世界银行1998年对96个地区的统计资料，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元—3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。同时，各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
易居中国研发机构———易居房地产研究院表示，欧美国家的房价收入比，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，同时由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不大。从我国近十年来历史情况，全国房价收入比保持在6—7，可算作合理区间，目前的房价收入比仍偏高。
根据易居研究院近期发布的报告，近十年来的城镇居民人均可支配收入年均增长率约为10%，城镇居民人均住房建筑面积近年来基本保持3%—4%的增幅。在人均可支配收入和人均住房建筑面积涨幅基本保持稳定的情况下，房价收入比的波动主要受房价影响。2001—2003年，全国房价收入比（商品住宅特指一手房，不包括二手房）保持在一种较平稳的运行态势，约为6.2；从2003年开始至2007年，房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，最高达到7.44；2008年，受调控影响，房价基本持平，人均住房建筑面积持续提高，房价收入比下降至6.78；2009年，随着我国房地产市场的迅速复苏，新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比也立即蹿升，创下8.03的历史新高。不过，随着新一轮房地产调控的开启，2010—2011年，我国房价收入比持续回落，2011年房价收入比回落至7.50。
易居研究院认为，根据市场走势，预计2012年全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌，若按近五年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012年全国房价收入比将降至6.87，接近2008年水平，回归合理区间。
地区和收入阶层差异仍较大虽然今年全国房价收入比有望动态进入合理区间，但对于地区差异化较大的中国而言，平均房价收入比与居民实际感受之间可能存在较大差距，这一点在一线城市表现得格外明显。
根据易居研究院的数据，以北京、上海为代表的十大典型城市的年房价收入比明显偏高，超过半数城市房价收入比超过10，其中深圳的房价收入比达到了15.60，是全国平均住房收入比的2倍多，而杭州、北京、厦门、上海等城市2011年住房收入比也分别达到了14.10、12.94、12.48、12.40，远超全国平均水平。业内人士认为，这意味着按照静态估算，这些城市的房价需要下跌50%，其房价收入比才能回归到6—7的合理区间；即使考虑居民收入每年平均10%的速度增长，这些城市未来仍面临着较大的房价调整压力。
当然，业内人士也指出，这一调整并不是短时间内就能完成的，短期内使“房价水平对应经济增长规模”回归到2006年，即房价开始暴涨之前的水平可能是更合适的目标，根据莫尼塔的测算，这意味着今年一线城市房价可能还需要在统计局口径下下滑7%，在开发商口径下下滑15%。
而在讨论房价收入比的同时，另一个不能忽视的情况是，中国目前贫富差距相对较大，不同收入家庭的房价负担能力也存在明显不同。因此，也有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。
易居研究院数据显示，从全国情况看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在2011年，全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.75，而最低收入户的这一指标却达到24.51，二者相差了8.91倍，与2010年基本持平。
而从历年变化情况看，各收入阶层的房价收入比，均自2009年窜高后逐年小幅下降，其中高收入户的年度差异较小，而中等至低收入户的年度差异较大。而在房价收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，其最高收入阶层的房价收入比也普遍高于7，购房压力并不小。易居研究院表示，总体而言，中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅（包含经济适用房）；但中等以下低收入阶层，基本上不具备购买商品住宅的能力，需要将他们纳入住房保障体系中。
房地产高利润时代当终结除了房价收入比之外，温家宝也谈及了“房价与成本和合理的利润相匹配”这一个指标。虽然相对于房价收入比，这一指标更难取得明确的量化标准，不过从行业发展的趋势来看，未来开发商利润率下滑是一个大趋势，由房价超预期上涨而带来的高利润率时代将逐渐终结。
在成本方面，目前有官方数据的主要是土地出让金。2011年，随着调控深入和楼市低迷，全国土地市场均呈现出低迷态势，以上海为例，汉宇地产市场研究部监测数据显示，虽然去年上海全市共成交经营性用地（剔除动迁安置房用地）171幅，同比增加11.04%，但成交土地面积共计657.3万平米，同比减少24.6%；成交总价共计892.4亿元，同比减少31.6%；平均成交楼板价为7001.8元/平方米，同比下降24.2%。根据房地产开发周期，以及房价与成本相匹配的要求，这或许意味着两三年之后，上海平均房价应该要下降两成左右。
就利润率而言，业内人士认为，房地产行业作为资金密集型行业，风险高、周期长，要求获得高于社会平均水平的超额利润有其合理性，但近几年来，因房价过快上涨而带来的行业高利润率显然并不合理。根据同花顺
iFinD的数据，2010年，房地产开发行业的净资产收益率、营业收益率、资本收益率都要明显高于社会平均水平，上述3项指标分别为8.50%、22.30%和8.60%，而社会平均值分别为5.25%、13.35%和6.05%。业内人士认为，作为市场体系一部分，房地产行业利润水平整体上应趋向于社会平均水平，申银万国在此前发布的报告中曾预测，2012年，行业平均利润率将由2010年前的41%降至20%。
事实上，在目前已经公布年报的房地产上市企业中，有近六成的企业销售毛利率和销售净利率出现下降。以行业龙头老大万科为例，2011年销售毛利率和销售净利率分别为39.78%和16.16%（数据来源：同花顺
iFinD），而2010年的数据分别为40.70%和17.43%；而销售毛利率和销售净利率下滑最严重的道博股份和创兴资源，分别较2010年下滑了50.47和140.12个百分点。万科总裁郁亮在接受媒体采访时就表示，过去依靠拉长销售周期追求高利润率的模式已经过时，而通过快速周转、提高管理水平从而提高净资产收益率，将逐渐成为行业主流。“房地产进入下半场之后，只有那些快速周转企业，不囤地、不捂盘的企业才有可能胜出”，郁亮说。
链接：
“总理房价”计算公式
2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米
各地“总理房价”一览
南京4293元/平方米北京4387元/平方米上海4831元/平方米广州4573元/平方米深圳4867元/平方米苏州4409元/平方米无锡4218元/平方米杭州4493元/平方米大连3240元/平方米
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