中国房地产报记者 于春美 北京报道

　　对于海南省来说，这是一个颇为头疼的问题：如果继续允许以旅游的旗号发展商品房，将会引发后果严重的房地产泡沫危机；如果转型，又将面临经营性地产过剩的局面和协调区域利益的难题。

　　“但‘挂羊头卖狗肉’的模式确实到了穷途末路，不得不变。”海南省旅游协会副会长陈耀表示。

　　政府层面早已明晰了事态的严重性。2月28日，海南省住房和城乡建设厅（以下简称“住建厅”）厅长王志宏在规划海南房地产转型发展时提出，今年将控制商品房开发布局和规模，重点发展与旅游业融合性较高的各种类型的经营性房地产，以及配套的商业地产、办公地产等高档经营性项目，引导未开发项目转向经营性开发。

　　事实上，在此之前，海南转型经营性地产的举措已悄然展开。就在海南住建厅工作会议的前3天，恒大[简介最新动态]集团董事局主席许家印一行突访海南，受到省长亲自接待。在考察中，恒大方面表示将投巨资在海南建设高档次、全功能、齐配套的国际顶级文化旅游综合体。值得注意的是，虽然恒大已于2009年进入海南，但此前开盘的项目基本以住宅为主，涉及文化或旅游的项目并不多。

　　“恒大大手笔布局海南旅游地产或与海南的此次转型相关。”在业内人士看来，引入有实力的房企做旅游地产、商业地产，海南瞄准经营性房地产的转型之路或许可以让其走出危机，博得精彩。

　　然而，海南省地产的转型之路并不会那么平坦。

　　作为拉动海南经济主动力的房地产要真正调整结构难度仍较大、经营性地产过剩的局面正在显现以及区域利益的分配问题都正摆在这个“旅游明星之城”的面前。

　　不得不转

　　去年海南房地产业各项指标均超过预期目标，继续成为拉动全省经济增长的主动力，2011年，在房地产调控形势下，海南房地产开发投资仍完成663亿元，占年度计划132.6%，同比增长41.7%；商品住房销售888.2万平方米；房地产相关税收收入158.9亿元，同比增长18.1%，占地方税收收入的55.8%。

　　但海南的房地产危机正在凸显。据海南省住建厅去年下半年公布的数据显示，海南省在建项目、新报建未动工项目约5300万平方米，按其预测的市场年销售面积约500万平方米计算，消化这些库存需要10.6年。

　　“商品房开发过量，本地需求不足，外地受限购影响购买力下降，所以造成了大量积压。”陈耀说。

　　除了受限购、限贷等楼市调控直接影响外，海南商品房库存压力大增还有另一个原因。2009年年底以来，国际旅游岛概念吸引了各路资本聚集海南，投入的主力便是房地产。这其中，多借用的手法是打着旅游地产的名号，开发商品房。蜂拥之下，海南省房地产开发呈井喷之势，造成了过剩。

　　“海南制定的严控商品房开发，重点转型旅游地产、商业地产等经营性房地产的方向是对的。”陈耀说。

　　新瓶装旧酒

　　意识到危机，海南政府层面正积极探索解决的路径。

　　王志宏表示，海南可以抓住房地产市场调控的契机，控制普通商品住宅开发，引导未开发项目转向经营性开发。同时，加强对成片开发项目、大型项目和风情镇开发建设的管理和指导，提高房地产业发展质量。

　　在陈耀看来，海南要向经营性房地产转型，首先要厘清旅游地产的概念，旅游地产不是卖旅游景区的商品房，卖的是整个与旅游地产相关的服务业。

　　不过，这些在上海易居房地产研究院院长助理周建成看来似乎都是“新瓶装旧酒”，没有实质性改变。

　　“经营性房地产比销售型地产面临的问题更多。销售型地产是二元结构，经营性地产涉及开发企业、投资客、消费者等多方面，关系比较复杂。另外，目前销售型旅游地产已经过剩，发展经营性旅游地产同样面临过剩的问题。”周建成说。

　　在他看来，旅游地产就像个拼盘，必须要解决好拼盘内部各业态的比例平衡问题。另外，发展经营性房地产，要处理好旅游与房地产这两个动与不动之间的平衡问题，还要协调旅游地产与区域发展平衡等多重问题。

　　海南省要实现地产的转型之路需要跨过的障碍仍很多。