根据上海市统计局近日公布的2011年本市房地产市场运行统计数据，量价齐跌成为了上海商品房市场2011年的最好写照，显示出房地产调控政策效应正在逐渐显现。而随着保利地产打响龙年楼市降价第一枪，以及保障性住房准入门槛的放宽，今年上海楼市调整或进一步向深层次发展

　　2011年楼市调控效果渐显

　　随着楼市宏观调控的深入，2011年上海房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但部分自住性和改善性购房需求也不可避免地被波及，市场整体观望气氛浓厚，市场需求明显下降。根据上海市统计局最新公布的2011年本市房地产市场运行统计数据，2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中，商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%，月均123万平方米，处于历史低位。同时，存量房交易面积也持续下降，且降幅大于新建房。据市房地产交易中心统计，2011年上海存量房交易面积1398.67万平方米，比上年下降28.9%；其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%。

　　上海市统计局分析认为，2011年上海房地产市场交易，主要呈现出两大特点。一方面，成交低位运行，传统旺季未现。1月“新国八条”和本市房产税政策出台后，房地产市场受到较大影响，市场观望气氛浓厚，成交量迅速跌入低谷。3月份起，随着政策的逐步明朗，刚性需求开始入市，月度成交量环比出现上涨，6月份的成交面积已经接近1月份月度成交量的八成。不过，7月下旬，随着上海叫停外地户籍购房者通过补税等手段规避“限购”的行为，以及各大银行信贷进一步收紧，对房地产销售产生明显影响。8月份起，上海商品住宅成交量出现下滑，传统旺季“金九银十”并未出现。

　　另一方面，市场以刚性需求为主，部分楼盘“以价换量”。由于限购政策对高端需求的影响最大，即便价格略微调整，也难以使销售量出现大的增加，导致高端、豪宅市场成交量大幅减少。同时，虽然中低端普通商品住房市场也受调控影响，但开发商采取“以价换量”的促销手段吸引刚性需求客户，一些下调价格的楼盘取得了较好的销售业绩。成交数据显示，政策出台后，144平方米以上房型占比出现下降，而90平方米以下小房型成交占比扩大。

　　而随着调控政策效应的不断显现，上海房价整体呈现出下降的趋势。2011年，上海新建商品住宅平均销售价格为13448元/平方米，与2010年相比下降了5.4%。按区域划分，内环线以内每平方米48506元，同比上涨1%；内外环之间每平方米16886元，同比上涨13.9%；外环线以外每平方米11294元，同比下跌5.6%。

　　但值得注意的是，若剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房，上海去年房价仍小幅上涨。2011年市场化新建商品住宅平均销售价格为21584元/平方米，比2010年上涨2.8%。从各区域看，内环线以内每平方米48506元，同比上涨1%；内外环之间每平方米27744元，上涨17.4%；外环线以外每平方米18017元，上涨4.6%。

　　不过，虽然2011年上海楼市“量价齐跌”，但房地产投资依然保持了相对平稳的增长，为未来房地产行业进一步发展提供了坚实的基础。数据显示，2011年，本市房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，同比增长9.6%；占全社会固定资产投资的42.8%，同比提高3.6个百分点。其中，商品住宅投资为1398.75亿元，同比增长13.7%，占全部房地产开发投资的64.4%。

　　而随着房地产开发投资的增长，去年上海新开工面积与竣工面积也均保持两位数增长。数据显示，2011年，上海商品房施工面积12983.32万平方米，比上年增长14.9%；其中商品住宅8386.26万平方米，增长14.7%。商品房新开工3644.06万平方米，增长20.2%；其中商品住宅2473.6万平方米，增长17.2%。同时，去年2季度开始，上海商品房竣工面积也扭转了同比下降走势，全年商品房竣工2240.62万平方米，比上年增长15.4%；其中商品住宅1549.66万平方米，增长11%。

　　2012年降价压力倍增

　　应该说，上海楼市的表现代表了大多数一、二线城市2011年的情况，根据戴德梁行最新发布的报告，2011年全国房地产行业保持了稳定的增长，全国商品住宅投资额约达4.43万亿元，同比增长30.2%，与2010年32.9%的年增长率相若；全年新开工面积约14.6035亿平方米，同比增长12.8%。

　　不过，从销售情况看，虽然全国商品住宅销售面积和销售额仍分别同比增长了4.3%和10.6%，达到9.7亿平方米和4.86万亿元，但明显低于商品住宅投资和新开工面积增速。特别是在一、二线城市，由于外部经济环境恶化、长期严厉的楼市调控、刚性需求的承受力有限等因素抑制了市场上大量潜在购买力，戴德梁行数据显示，2011年一线城市（北京、上海、深圳、广州）的新建商品住宅成交量环比下跌13.7%，二线城市（天津、沈阳、成都、武汉、厦门、长沙）的成交量也同比下跌了8.6%。而楼市价格“泡沫”亦逐步消化，一、二线城市成交均价涨幅缩小，其中一线城市新建商品住宅的价格环比微涨2.41%，至每平方米19570元；二线城市一手房均价同比增长8.75%，达到每平方米7653元。

　　更关键的是，从上述十个样本城市住宅库存量上分析，市场存货去化节奏缓慢已成趋势，多数城市因成交量锐减再次出现供过于求的情况。根据数据，2011年以来，去库存时间增长幅度最大三个的城市依次为武汉、深圳及厦门，去库存时间（截至2011年12月末）分别为16.9、12.9及12.7个月。而在2009-2010年间呈现负库存状态的上海和长沙，在2011年也因供应加大而回归正库存状态。

　　在投入增加、销售不畅、库存积压的背景下，2011年房地产企业的日子愈发难过，最明显的表现就是企业的资金链进一步紧张。统计数据显示，上海房地产开发企业2011年到位资金合计3206.93亿元，同比下降0.7%。从2011年到位资金来源渠道看，四大类资金呈现“一升三降”，仅自筹资金增长11.4%。而受调控政策影响，国内贷款仅为741.18亿元，下降9.6%，而2010年该项资金全年增幅达到28.6%。而与之相对应的，2011年，上海房地产开发各项应付款合计613.13亿元，比上年增长45.9％，其中应付工程款280.49亿元，增长30.7％。

　　而在2012年，房地产企业的压力或将有增无减。中原集团研究中心数据显示，2012年1月，30个重点城市合计成交量环比2011年12月下降52%，同比降幅达到68%。即使与2009-2011年春节假期所在月份相比，成交量降幅也在三至四成左右。特别是从新开楼盘销售率方面看，2011年下半年至今，四大一线城市“新开楼盘30日销售率”持续走低，今年1月平均销售率仅为20.4%，较2011年12月降低10个百分点，新盘降价压力持续加大。

　　戴德梁行认为，2007-2011年间，全国商品房新开工面积为52.6亿平方米，而同期的住房成交量为40.036亿平方米，即市场上有12.564亿平方米的供应未被消化，同时，预计今明两年全国住宅供过于求局面依旧严峻。随着今年上半年房企债务集中到期，开发商面对库存积压步伐明显加速及潜在需求新增有限市场，将大幅提速存货去化周期，供求结构调整将促2012年总体价格首现跌势。

　　商业地产成投资热点

　　事实上，对于本轮房地产调控的持续性，开发商也是心知肚明，这一点从开发商今年的销售目标就可见一斑。根据中原集团研究中心的统计，恒大一改过去几年的高速增长，800亿元的销售计划仅比2011年增加14%；富力小幅调高销售目标约3个百分点；中海则维持在800亿港元的水平；而绿城今年的全年销售目标更是仅为400亿元，较2011年下滑27%。

　　在严峻的市场压力下，开发商面临的问题似乎正在从“降不降价”变成了“何时降价”和“怎么降价”。而当大多数开发商仍处于试探观望之时，去年全国央企房地产销售冠军保利，却出人意料地打响今年申城楼市降价第一枪。

　　保利此次推出优惠活动的楼盘，是2011年度上海普通住宅市场成交套数冠军的“畅销盘”“保利叶语”，此次总共推出了295套特价精装房源，每平方米售价从19000元降到了17000元，而交房标准却从毛坯升级为精装，按照2000元/平方米的装修标准计算，与项目原先价位相比，实质降价幅度在20%左右，成为沪上龙年首个真正大规模降价的项目。

　　业内人士认为，虽然综合新盘在小区中位置、实际装修成本等各种因素，楼盘实际降幅可能没有数据显示的那么大，但此次保利率先降价，快速抢占市场的意图较为明显。汉宇地产表示，保利在嘉定新城内住宅项目涵盖了“保利家园”、“保利湖畔阳光”、“保利天鹅语”、“保利星海屿”及“保利天琴宇”等五大项目，现已开发前两个楼盘，未来一段时间内，嘉定新城板块仍将是保利重点开发之地。但该板块也一直是上海住宅存货最多的板块之一，截至2月19日，嘉定新城住宅存量面积为55万平方米，存货套数为4401套，以去年月平均成交情况来看，库存量消化周期接近12个月。在政策基调不发生转变的前提下，刚需入市意愿数量有限，将使得嘉定新城板块在售项目面临巨大挑战，不排除“保利叶语”的降价模式被复制的可能性，上述新盘有可能会以低价状态进入市场。

　　当然，除了降价“抢跑”之外，也有不少开发商选择以多元化发展来抵御政策和市场风险的冲击。根据易居中国研发机构———易居研究院对2011年销售金额前20房企的业务组合分析，除中海地产与碧桂园两家企业外，其他企业均已进行了相关多元化经营扩张。这些企业都实行了以地产开发为主导，开展与地产业务相关的上下游业务，其中涉足商业经营的最为普遍。

　　易居研究院认为，随着房企逐步向商业地产、旅游地产或产业地产进军，房企涉足商业经营如酒店、百货、影院等，就成了再自然不过的事情，这些企业一般开启多元化经营的时间比较早，也比较典型。分析发现，跨界进行商业经营的房企多数是大中型企业，这些企业资本实力雄厚，具有多元化业务管理的经验和能力，在品牌整合、渠道方面都已具有行业领先水平。

　　汉宇地产认为，随着房企开始将注意力逐步扩散至商业地产市场，大部分商业地块多会被开发商拍得，而这些开发商多为实力房企，开工节奏较快，这将会加大商业地产供应量，有利于商业模式出现良性变革。在政策不发生变化的基础下，对于商用或办公产品的需求量仍将会处于较高水平。因而，商业地产仍将会是2012年房地产市场一大投资热点。

　　保障房建设护航楼市

　　毫无疑问，保障性住房建设是楼市长期调控最重要的一环。而2011年，则是上海保障性住房飞速发展的一年，据市住房保障和房屋管理局统计，2011年，上海保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9%，共新开工和筹措保障性住房1750万平方米。竣工经济适用住房200万平方米，竣工动迁安置房298万平方米。保障性住房建设全面推进，对稳定本市房地产市场和巩固调控成果起到了重要作用。同时，2011年，上海大幅放宽申请廉租住房的收入和财产准入标准，政策覆盖面扩大，全市累计廉租住房受益家庭8.7万户，对符合条件的家庭已基本做到“应保尽保”。

　　近期，上海又宣布将从3月1日起大幅放宽经适房准入门槛。根据最新标准，经适房申请人的人均月可支配收入由2011年4月时制定的3300元调整至5000元，标准上浮超过了50%。而此前政府公布的2011年上海市全年城市居民可支配收入为36230元，即月可支配收入3019元，同比仅增长13.8%，此次经适房准入标准放宽幅度已明显大于去年居民收入上涨水平。

　　汉宇地产表示，去年的经适房准入标准仅仅是略高于人均收入水平，其受众面基本是中低收入人群，但其中相当一部分本身就不具备购房的经济实力。而目前的新标准将覆盖大批中等收入甚至偏上的人群，在这部分人群中工作了3、4年的小白领占比颇高，他们都普遍存在婚房需求，属于目前商品住宅市场中刚需的一大主力。同时，新标准中也放宽单身人士年龄限定的条例，女性由30周岁调整为28周岁，使得更多年轻小白领有了申请经适房的机会，有助于商品房市场需求的分流。

　　同时，此次申请人的户口年限从5年下调至3年。业内人士表示，目前上海本地居民人户分离的现象比较多，来沪工作和落户的青年人才数量也非常庞大。这一调整，能将更多来沪工作的青年人才纳入范畴，使这部分人群有安身之所是上海留住人才、吸引人才方面的举措之一。

　　但值得注意的是，虽然保障性住房整体建设如火如荼，但公租房却在各个环节遇冷。从土地市场来看，去年总共仅成交了1幅公租房类用地，土地面积为5.1万平方米，相对于2011年上海保障安居用地供应计划中100平方米的公租房供应面积差距甚大。而据媒体报道，2月1日，上海首批市级统筹公租房房源企业申请截止，全市所有单位申请的公租房套数仅1000套左右，仅占总房源五分之一。而2月2日启动的个人申请，虽咨询者众多，但实际申请者依旧寥寥。

　　近日，上海市住房保障与房屋管理局宣布，正在接受个人申请阶段的新江湾尚景园、华泾馨宁公寓两处公共租赁住房准入资格申请，受理期限延长至3月10日，申请条件和申请受理工作程序不变。同时，在供应对象方面，上海静安公共租赁住房运营有限公司自2月23日起，接受本区各类单位及其职工（职工）家庭申请上述两处公租房准入资格。市房管局相关负责人表示，之所以延长公租房申请受理时间，主要是考虑到不少预期供应对象因为春节返乡，来不及申请办理；也有人单位开证明遇到麻烦，可能要一段时间处理，所以延长办理时间，方便他们申请。

　　业内人士认为，虽然短期来看，公租房从建设到申请都不尽如人意，但其至少也在一定程度上使更多人群从商品房需求中分流出来，进入政府主导的保障房体系里面，这将影响人们对商品房供需甚至是房价的心理预期，有利于房地产调控的深入。而从长期角度看，公租房是资源使用效率更高的保障房类型，未来应该得到更多的政策倾斜。

　　链接

　　“十二五”数字看房

　　《上海市住房发展“十二五”规划》日前公布。《规划》显示，“十二五”期间，上海将进一步促进住房市场健康平稳发展，保持住宅建设投资稳定增长。上海将运用税收、金融等差别化政策，支持居民自住性和改善性住房消费。逐步完善住房税收体制，在合理增加住房保有阶段的税赋的同时，相应减少流通环节税赋。

　　住宅建设投资：“十二五”期间，预计全市住宅建设投资总额为4900亿元，比“十一五”增长5%左右。住宅建设投资总额占全社会固定资产投资比例继续保持在20%左右。

　　商品住房：预计新建商品住房6500万平方米，销售面积6000万平方米；切实增加中小套型普通商品住房供应量，确保中小套型住房占新建住房的比例不低于70%。

　　旧区改造：中心城区完成350万平方米左右二级旧里以下房屋改造，动迁居民约15万户；预计完成旧住房综合改造和维修5000万平方米；力争完成8.5万户农民、45平方公里的宅基地置换。

　　保障性住房：预计开工建设和筹措各类保障性住房6200万平方米、约92万套，分别约占新建住宅总面积的50%和总套数的60%左右；包括“十一五”期间开工结转项目在内，预计新增供应各类保障性住房100万套左右。