| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2012年02月22日 16:24 |
作者： |
尹娟 |
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继住建部表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求后，近期央行再次释放出满足首套房贷需求的信号。
在央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行强调在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
事实上，自2011年10月份以来，受到银行信贷额度紧张的影响，多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠，并对首套房贷款的利率有所上浮，上浮幅度为基准利率的5%～10%。但是，随着新年贷款额度有所放松，首套房贷款已经基本回归到基准利率的水平。
首套房贷款利率回调
去年10月，建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉，首套房利率上浮的幅度为5%，如果申请贷款人希望尽快放款，还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。
多家银行紧接其后也对首套房的贷款利率进行了上浮。如在上海，建行执行的是基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率上浮5%～10%，广发银行上浮10%。在深圳，中行、深发展、兴业对于首套房的贷款利率为基准利率的1.1倍。不仅如此，部分银行由于额度告急，信贷审批发放时间延长到了两个月，甚至基本暂停了个人房贷业务。
不过，随着新年的来临，首套房的贷款利率已经出现小幅的回落。记者了解到，从1月份开始，多家银行已经将首套房的贷款利率下调到基准利率的水平。也就是说，对于首套房的贷款客户们来说，现在申请商业住房贷款，首付为30%或以上，5年期以上的适用的利率为7.05%。同时，银行的放款审批发放也大幅增速，如中国银行上海市分行相关人士表示，首套房贷在相关证件齐全与个人信用记录完全情况下，一般一周之内审批流程就能完成。
与此同时，一些银行对于资质较好的客户还可以给出较为优惠的利率折扣。其中，上海农行对于部分资质优良的客户，视情况可以给予基准利率九五折优惠。对于购买银行指定楼盘的客户，部分外资银行可以在基准利率的基础上下浮5%，也就是九五折优惠。
业内人士分析，尽管央行已经明确提出了银行贷款应满足首次购房家庭的贷款需求，但是具体将贷款利率放松到怎样的程度，银行将不断进行探索，这也离不开宏观政策的指引。对于希望贷款的首次置业者来说，也可以继续观望，一些银行表示，可能到3月份银行会推出更多的贷款利率优惠。
但是，从整体上说，首套房贷款利率也不可能出现以往的大幅折扣。原因在于，7折的优惠房贷利率，按照目前的贷款基准利率来计算，折扣后的利率为4.935%，而五年期存款利率的水平为5.5%，存贷倒挂对银行来说就意味着亏损。而85折的优惠利率为5.99%，这也不是银行愿意接受的。
值得一提的是，对于第二套房的利率，银行商业贷款没有任何松动的迹象，首付与利率上浮的程度与之前相同。
公积金贷款仍为首选
毫无疑问，对于首次置业者来说，公积金贷款仍然具有较大的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起七折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
近期上海公积金管理中心所发布的《上海住房公积金2011年度运行分析报告》也指出，受宏观调控影响，2011年住房公积金个贷发放额呈下降趋势，2011年共发放公积金个贷金额265.05亿元，同比下降12.5%。但是，在公积金个贷规模下降的同时，首套房购房贷款比例和公积金户均贷款额却在上升。根据上海公积金管理中心所发布的数据，去年在公积金购房贷款总户数73322户中，首套房购房贷款户为65990户，占90%，比前年上升了8个百分点。公积金户均贷款额为36.1万元，比前年上升了5.7万元。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行"冲还贷"业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
首次置业者及早筹划
房贷利率牵动着购房人的神经，对于购房者来说，利率的上浮、下调将直接影响到置业成本。我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元，如按上浮10%的利率计算，每月需供款7181元。
新年之后，一些地区的房地产市场也出现了回暖的迹象，尤其是首次置业的"刚需"群体看房的愿望有所上升，在等待贷款政策明朗的同时，贷款人也可以预先进行一些准备。
如根据相关政策判断自己是否属于"首次置业"的范围。按照规定，如果已成年子女曾经和父母一起购房，在房产证上有子女的名字，那么再次购房时不得纳入首次置业的范围。对于此种情况，已成年子女可以事先到房地产交易中心办理从房产证上除名的手续（需缴纳一定的税费）。包括公积金贷款、商业住房贷款在进行贷款审核时，均会对这一情况进行审查。值得一提的是，按照规定，如果以前曾经使用过公积金进行"冲还贷"，在审核时是不能纳入首次置业范围的。
另外，如果家庭资产能力允许，建议贷款者可以将自己的资产集中到某一家银行，获得银行的VIP资格。大部分银行的做法是，按照客户在银行的存款、第三方存管账户资产、基金、外汇等统一衡量。相对来说，银行的VIP客户、资质优良客户在进行贷款审批时能够获得更多的优惠，像利率折扣、贷款审核发放时都有更多的受益。
需要提醒你的是，保持良好的信用记录同样重要，这已经成为银行审核贷款时候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用报告，及早检查你的各张信用卡的还款状况、以往其他贷款的还款记录，如有错误还需及早到银行进行更正。
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