全景网2月7日讯 房贷利率牵动着万千“准贷族”的心，三次加息后，5年期以上商业房贷基准利率将在2012年被上调到7.05%，这让众多“房奴”头痛不已。春节假期刚过，单位发的年终奖也终于兑现，银行节后迎来了“还贷潮”。那么，提前还贷到底有多少的“优惠”，还贷过程中又需要注意些什么呢？在此小编为您做一梳理。

　　2012年 您的房贷涨多少？

    央行分别于2011年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，五年期以上贷款的基准利率已经从2011年初的6.40%涨到了7.05%。因此购房人的月供也将在新的基准利率基础上同步上浮。

　　不同时间的贷款，房贷涨的情况不同：

    以100万元贷款为例，贷款30年，选择等额本息还款

1、贷款时间在2011年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，现在的利率为4.48%，月供为5054.98元；下个月起利率为4.935%，月供为5328.56元。月供增273.58元。

2、贷款时间在2011年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，现在的利率为6.60%，月供为6386.59元；下个月起利率为7.05%，月供6686.64元。月供增加300.05元。

3、贷款时间在2011年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，现在的利率为7.48%，月供为6978.46元；下个月起利率为7.755%，月供为7167.58元。月供增加189.12元。

   帮网友算笔“糊涂账”

    目前，提前还款大概有以下几种方式可供选择：
　　A:将所剩贷款一次性还清；B:部分提前还款，月供不变，缩短还款期限C:部分提前还款，减少月供，还款期限不变；D:部分提前还款，减少月供，缩短还款期限；E:部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。

    无论是本息法、还是本金法，如果提前还款，掌握一个原则：还的越早、越多，总利息越少。

　  银行在帮你做一些提前还贷的建议的时候，其实未必适合你，最好还是自己先算一算。最近，网上也有不少网友在讨论提前还贷的事。

    网友土豆哥哥在微博说，09年贷款94万房贷，期限25年300个月，7折利率，4.48%的利率，每月定额本息，2011年12月底提前部分还款5万，选择上文提的B方式，部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。

    这本应该是减少了28个月的，但招行却只给减少了7个月。

    对此，招行的解释是网友之前已经签过了2012年利率不增加的协议，减少7个月而不是28个月的原因是为了保证2012年的月供跟2011年的是一样的。也就是说，招行帮网友选择了D方式的还款：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。但到底哪种方式比较划算，可以参考下以下提供的计算过程，您根据自己的具体情况进行判断。
　

    来帮土豆哥哥算下这笔账，以下是招行网上客服提供的网页计算器计算结果截图：

    2012年将按照新的利率进行扣费，由于是在2011年2月9日以前贷款的：按基准利率打7折优惠执行，现在的利率为4.48%，月供为5214.16元；下个月起利率为4.935%，也就是将变成5459.61。每月多出245.45，每年多还2945元。

    提前还款5万元，能减少还款月数28个月，还剩244期还款。

　　但实际上，网友做了提前还贷后却只减少了7个月，招行的说法是，2012年利率提高，增加每月还款额。如果减少7个月的话，能帮他还按旧利率计算，不增加每月还款额，每月还是5214.16元。 

　　试算下哪种方式更合算：

1、提前还款5万，直接减少28个月的月供，按2012年的新利率计算，2012年将比2011年多还2945元。按新利率计算，总共将多还65044元。（直接减少还款期限，月供不变）

2、提前还款5万，只减少7个月，按2011年每月还款额5214.16还款，相对28个月来说，少了21个月，21个月的月供是109497.36元。（减少月供，减少还款期限）

　　长远的利率变动是不清楚的，但专家建议，提前还贷的前提是以尽量大的减少利息和还款期限为好，因此小编觉得如果不是急着在2012年省下2千多元的话，还是选择减少期限28个月比较合适。银行在帮你做一些提前还贷的建议的时候，其实未必适合你，最好还是自己先算一算。

    四类人群不适宜提前还贷

　　一、需要交纳的违约金要比涨利率多出来的利率还要贵。多数的提前还贷都需要缴纳违约金，具体的费用每个银行都有所不同，所以，在做提前还贷前，最好先跟银行进行相关的咨询。

　　二、享受7折与8.5折之间的购房者，由于已经享受优惠，甚至房贷利率与存款利率目前仍存在“倒挂”现象，因此不需要提前还贷。

    三、等额本息还款已到中期的购房者也不宜提前还贷，因为这部分客户已经还了大部分的利息，所以提前还贷的意义不大。

    四、等额本金还款期以超过三分之一的购房者以及投资收益高于贷款利率的投资者不适合提前还贷，否则收益会受到损失，白白失去赚钱的机会。

　　需要特别提醒的是，如果短时间内还会需要向银行贷款的市民也不宜提前还贷，如果现在把钱一下子还给银行，之后再申请贷款时，利率可能会上浮得更高。

   [相关参考]银行的提前还款程序及注意事项：

　　1：程序：
　　首先向发放贷款的支行领取提前还款申请表格，需携带贷款人身份证原件。在1—2个月后(以各支行的工作情况而定)银行会通知贷款人去贷款支行办理还款手续。

　　2：注意事项：
　　需要在贷款期限满一年后才能提前还款；需在银行约定的时间前去办理；需携带贷款人身份证，贷款合同；需将还款金额提前打入借款时用的借记卡内。

　　3：注销：
　　一次性付清贷款金额后，在2周工作日内，银行会通知贷款人去房地产交易中心办理抵押注销手续。在房地产交易中心2楼即可办理，需带房产证、身份证原件及银行开具的还款证明。　　

   2012年的房贷稍有回暖 

   据媒体报道，东莞各大商业银行房贷政策较年前有所松动，多家银行的首套房贷纷纷回归基准利率，只有少数商业银行仍按照基准利率上浮5%~10%的标准执行。

   而房贷利率折扣目前在一些外资银行仍可享受到。汇丰银行东莞分行信贷部工作人员介绍说，目前汇丰银行针对优质客户的首套房贷利率最低可有9.5折优惠，但只针对与该行有合作的几个楼盘的客户。

　除此之外，目前银行对于二套房房贷的利率执行并未有太大变化，执行标准均为在基准利率基础上上浮10%左右，部分银行则上浮高达20%。

（全景网/理财频道 郑丹琳）