| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2012年02月07日 15:51 |
作者： |
甄爱军 |
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近期关于房企"退出潮"会否到来的讨论，让原本就寒气逼人的楼市又多了一层萧杀的气息。但专家分析指出，房企退出加剧现象的发生，对刚性需求来说或许是一个利好消息。因为该现象的出现，会促使房价加快调整步伐，从而得以让购房者的置业成本降低。
房企退出数量剧增
北京房企退出数量的大幅增加，引起了不小的震动。
去年年底，北京市住建委曾发文称有473家房地产开发企业的资质证书在有效期满后，没有依法申请延续或者是工商营业执照已经被注销。北京市住建委有关负责人表示，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健解释说，由于税收落地的原因，房地产开发企业都以项目公司为主，项目开发完毕，如果没有后续开发项目跟进，项目公司就会被注销，因此每年都会有一定的项目公司退出，但同时也有新的项目公司成立。
不过需要留意的是，2011年北京市退出的房企明显增加，这不是好兆头，数据表明，2010年，整个北京市仅185家房企退出。其实早在市道不好的2008年，北京市就曾出现过房企大量退出的情形。当年退出市场的房企达到1024家。
大量房企退出，还可以从其他方面找到相应的证据。国内知名创业投资与私募股权研究机构清科研究中心公布的数据显示，2011年房地产行业完成的并购交易数量超过百余起，占国内并购总量近10%，涉及交易金额达到54.49亿美元，为近年来新高。
此外，此前在楼市行情火爆时期"挤进来"的上市公司，也陆陆续续退出。自去年年中以来，包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒等在内的上市企业，已经退出房地产业务。
多种因素合力的结果
市场竞争格局加剧、融资渠道持续收紧、销售状况无法改善……这些因素形成的合力，让房企难以承受。
销售状况的持续低迷，使得房企无法通过销售来获得持续发展的资金。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年春节期间（1月22日～28日）全市新建商品住宅累计成交仅16套，日平均成交水平不足3套。广州的成交量为19套、深圳为2套，情形也好不到哪里去。北京春节期间的成交状况更为惨淡，居然出现了"零成交"状况。
融资渠道的收窄，更使得资金状况雪上加霜。根据中房指数研究院公布的市场监测数据显示，在2011年，房企资金来源渠道进一步收窄。整体上而言，2011年房企总共获得8.3万亿元的资金，同比增长14.1%，但通过观察全年的资金来源不难发现，国内贷款、自筹资金等增速从去年第四季度开始已经出现下滑，尤其是个人按揭贷款，全年几乎都是负增长（具体见图）。而目前国内信贷政策并无松动迹象，因此可以初步判断，未来房企依然会面临融资难的窘境。
而问题是，国内土地市场的成交状况也随着调控的深入而走低，"无米下锅"的情形将进一步加快房企"退出潮"的出现。《中原地产研究年刊2011》公布数据显示，由于供应量缩减，2011年1～11月，包括北京、上海在内的城市，土地交易量均出现不同程度的下滑。
除此之外，之前冒进的房企可能最先选择退出。上海中欣长远房地产开发有限公司执行董事姬红认为，在两三年前急功近利而盲目扩张的房企，未能做到量入为出，其资金短缺问题要严重一些，会先行选择退出。
至于退出的比例大小，业内人士与市场分析人士之间存在分歧。此前，有分析称将会有三成房企无法捱过此轮调控，更有人声称将有六成房企会倒闭。但姬红认为比例不会达到这么高。"虽然会有房企选择退出，但60%的房企会倒闭的说法有些言过其实。"她说。
刚需或迎来机会
房企"退出潮"的出现，对刚性需求来说，或许是个利好消息。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受本刊采访时表示，房企大量退出，对购房者来说，或许是个利好消息。他进一步解释说，随着房企退出数量的不断增多，将会倒逼更多原本仍在观望中的开发商尽快采取降价促销措施，以期获得更多的资金度过难关。
国内知名房地产专家韩世同也对本刊表示，在调控尚未松动的前提下，降价促销已经成为开发商唯一有效的"自救"措施。他指出，不排除又少部分开发商仍然能够通过各种方式借新债偿旧债，但问题的关键是，"以债堵债"的方式根本就不具备可持续性。
杨红旭进一步指出，房企"退出潮"的出现，也会使得市场的集中度提高。此前原本为逐利而来的资本会逐步退出，取而代之的是专业的房产开发商公司存活下来，这对整个行业而言，起到了去芜存菁的作用，因而有利于提升整个行业的水平。
杨健表示，今年2月底、3月初将会是市场走向的"分水岭"，他说："届时调控政策不见松动的话，将会有更多的房企采取打折促销方式来回笼资金，毕竟很多房企已经观望了两年时间。"需要当心"退出潮"产生的副作用。专家表示，"退出潮"的背后，很有可能会隐藏着巨额的债务，资金链断裂之后，便会产生"烂尾楼"现象，并导致无法按时交付使用。因此杨红旭提醒说，对于购房者而言，在现阶段置业，除了关注价格、楼盘品质等之外，更要了解开发商的资金实力，以免被"烂尾楼"所伤。
房企退出住宅市场，但商业地产却获得了更多的资金关注，这对投资者来说，意味着有更多的机会可以选择。茂业集团品牌发展中心总经理王思忠表示，因为调控，商业地产的投资时机早已显现。除了配套、地段、物业管理等因素外，他建议投资投资者更多关注商业地产的经营模式与区域消费能力的匹配，以及模式的设置与经济生活发展规律的契合程度。
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