| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2012年01月13日 19:38 |
作者： |
蔡为民 |
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限购令关闭了富人阶层投资国内房产的一道门，相对的，则为海外不动产开启了一扇窗，且就现况覌之，已有越演越烈之势。
海外房产方兴未艾
近期中行私人银行部发布《2011中国私人财富管理白皮书》，显示14%的富人目前已经移民，或正在申请移民的过程中，另有接近一半的人考虑移民。美国移民局近期也发布报告称，2011年共有2069名中国公民申请投资移民，其中934人获准，占3/4比例，与2007年相较，增幅达10倍以上！
数据更进一步指出，中国高净值人群（可投资金额超过1000万元以上者）拥有海外资产者已达1/3，海外资产在可投资总资产中的平均占比约19%，主要投资标的为房地产。即使目前没有海外资产的高净值人群中，也有30%的人在未来3年有进行海外投资的计画。以美国房产为例，2011年中国买家占9%，仅次于加拿大。而在新加坡则更为夸张，中国买家已占其海外购房总量的30%，超越传统外籍买家的马来西亚人……凡此种种，无不凸显海外不动产在中国的潜力巨大！
国与国、城与城，天差地别
这也就难怪近两年愈来愈多的海外楼盘进军中国，俨然与当地及省外楼盘，成鼎足而三之势。惟实情是否如此？恐怕值得推敲。
首先，国内与海外看似两个对等单位，实则是一个国家面对无数国家。即使中国人海外移民或购房主要锁定美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡、马来西亚、日本，但具体落实到各个城市，则诸如纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、洛杉矶、温哥华、多伦多、堪培拉、悉尼、伦敦、东京等不下百余，而城市之间购房都可能存在不同规定与标准，遑论国与国。譬如，纽约州的房产税约为房屋总价的3%，毗邻的新泽西州则为1.5%(依所处城镇、板块不同又有差距）。
各国面对外国人购屋，心态与规定大不同
尤其是面对外国人购房，有些国家抱持鼓励态度－－外国人在韩国济州岛购买约300万元人民币的度假公寓，并居住或保有5年以上，就可以获得永久居留权；马来西亚则推出〝第二家园计划〞，只要购房便拥有10年居留权。
有些国家则表面可行但形同禁止或设置障碍－－斯里兰卡向国外买家征收100%的房产税；泰国不允许外国人拥有土地及别墅；新加坡则不允许购买公房、别墅。其中又以澳大利亚的规定最有趣:非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中未达50%去化，不准向海外人士销售。
以上所述，只是海外不动产购买规定之差距，事实上还存在许多相关税费、管理、汇率等后期风险。除此之外，由于海外不动产状况、处境与国外房产有极大不同，国人在购买前不但要做足功课，更需调整购买心态及获利预期。
海外抄底知易行难
毕竟多数海外房产持有环节税费重，及其国家经济与人口均呈稳定状态，房产需求较低且涨速缓慢，甚至房价下跌也时有发生，因此不能像在国内买房一样，轻租金而重价差。更要清楚了解房产所在城市，于其国家所处地位乃至发展前景，有无重大建设配合及其落实可能性与进度。
虽说国内房产渐趋成熟，黄金10年也已一去不复返，而海外不动产确实存在抄底空间与分散风险的效果，但这并不意味其前途一片大好，从而可以掉以轻心，忽视其中可能存在导致套牢事小、触法事大的隐藏性风险，那就难免未蒙其利，反受其害了。因此，购买前详加考察、个别论证方为上策。
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