| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2011年12月09日 15:35 |
作者： |
邢力 |
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江西人沈强辉（化名）来上海已有10年，平日里辛勤工作，并积攒了一笔钱。为了能够在上海扎根，方便今后长期在沪发展，沈强辉和太太商议后决定在上海郊区买一套房。
买入房屋"子虚乌有"
由于自己的资金量十分有限，虽然沈强辉在地段和房屋面积上已经一让再让，但面对上海的高房价，经过了几个月的辛苦寻觅，沈强辉也还是没能如愿买到自己称心如意的房子。正在他愁眉不展的时候，一位之前联系过他的某房屋中介公司业务员张存发（化名）给他打来了电话，告诉他眼下正好有一个价格远低于市场价的动迁安置房待售。
在2010年3月，从张存发那里了解了这套房屋的大致信息后，买房心切的沈强辉怕好房子被别人抢了，便在尚未看房的情况下就立刻敲定了这套中介口中位于闵行区双柏路上的房产，并在该房屋中介公司的居间下签署了《房地产买卖居间协议》。
协议签署当天，沈强辉按约向中介公司支付了购房意向金1万元，之后几天，又陆续支付了房款12万元。同年4月14日，沈强辉终于如愿签署了上海市房地产买卖合同，合同首页加盖了中介公司的公章。到了同年5月14日，沈强辉又向中介公司业务员张存发（化名）支付了居间服务费6600元，同时张存发也将对应的房屋产权证交给了沈强辉。拿到产权证后，沈强辉轻松地叹了一口气，"房子的事情总算搞定了，如今总算是在上海安家落户了"。
一般来说，手续做到这个份上，房屋交易的手续已经完成了，沈强辉可以获得梦寐以求的房产了。然而令沈强辉做梦没有想到的是，就在他几次催促中介带他看房未果的时候，2010年6月17日，沈强辉就突然接到闵行区公安机关的告知，称其买进的房产根本不存在，房屋产权证也是伪造的，所谓的房产出售人周子滨更是子无虚有。
这一说法让已经花了十多万元的沈强辉顿感晴空霹雳。按照公安机关的说法，这宗房屋买卖根本就是一场骗局。沈强辉付了钱，却未能得到房产，怒气冲冲的他将中介公司告上法庭，要求返还房款13万元，居间服务费6600元和相应的利息损失。
律师见证成诈骗帮凶
许多人可能会好奇：连房子都没见过，沈强辉又为何会轻易陷入这场中介精心编织的骗局的呢？难道在面对房屋买卖这么重大的购买决定时，沈强辉一点警惕心都没有吗？
事实并非如此。原来，这套所谓的房产一开始就被中介业务员张存发称作"动迁房"。张存发告诉沈强辉，按照有关规定，动迁安置房5年内不得转让。但由于他们中介的老板与这个动迁房项目的开发商关系"很铁"，可直接由开发商将产权人变更登记为沈强辉，而沈强辉需要支付给开发商的购房款要比市场上的商品房便宜很多，同时张存发还告诉沈强辉，"要买就要趁早，晚了就被别人抢走了"。
正是由于相信所谓的"有内部关系"，"有便宜货可以捡"，在利益的驱使下，虽然尚存疑虑，沈强辉却还是动心了。
沈强辉在法庭上陈述，为了消除他的疑虑，当时中介公司明确表示，只要与出售方周子滨签订房屋买卖合同，不需要等待5年，一定能够直接办理产权证。中介的口头保证还是让沈强辉难以完全相信，为了从根本上让沈强辉打消疑虑，在签订买卖合同时，中介公司竟然派来了两位律师。在沈强辉看来，律师是专业的法律工作者，对房产买卖这类事情上肯定是驾轻就熟，更不可能知法犯法。在这样的情况下，沈强辉终于放下了所有的顾忌，在两位律师见证下，爽快地与周子滨签订了房地产买卖合同。
中介失职退款13万元
法庭上，中介公司承认张存发是公司的业务主任，但辩称是张存发个人杜撰了周子滨这一人物，以合同形式向沈强辉实施诈骗，与中介公司无关。沈强辉既没有实地查看房屋，也没有查看房屋的产权登记信息，也存在重大过失。中介公司从未承诺为沈强辉办理产权，也没有收到房款13万元。另外，在当时的一个时段内，沈强辉与张存发在一起，应当能察觉到张存发的犯罪行为。故不同意诉讼请求，请求法院按"先刑后民"的方式处理本案。
法院审理后认为，沈强辉与中介公司存在居间合同关系。虽然中介公司表示其未收到任何定金、房款或意向金，但张存发乃是中介公司的业务主任，也是沈强辉求购涉案房屋的居间合同经办人，便将13万元的意向金、房款、定金交给了张存发，沈强辉也有充分的理由相信张存发是在履行职务，张存发的收款行为应视为中介公司的收款行为，更何况中介公司向沈强辉提供了收款收据。
因此法院认定，在沈强辉最终未能取得涉案房屋产权的情况下，沈强辉要求退还13万元的诉讼请求应予以支持。由于沈强辉确认已收到张存发支付的7200元，故应从13万元钱款中扣除。中介公司对于收取沈强辉6600元的佣金的事实予以了确认，故此款也应当退还。至于张存发的诈骗嫌疑造成中介公司的损失，中介公司可向其追偿。
综上所述，由于中介公司管理上的过失和不当，确实损害了沈强辉的利益，其应当承担相应的责任。闵行区法院最终作出了中介公司返还沈强辉购房款、定金、意向金12.28万元和居间服务费6600元并利息的一审判决。
法官点评：中介专业造假应警惕
上海市闵行区人民法院法官 杨克元
近年来，二手房交易市场因缺乏完善的行业自律和监管规制，致使房屋买卖居间合同纠纷多发，类型多样。除了"无证上岗，能力欠缺"，"赚取差价，背德从业"和"虚构房价，避税骗贷"等情况外，竟还出现了"专业造假，骗取房款"的严重违法行径。
本案中，房屋中介虚构房源信息，杜撰出售人身份，伪造房地产权证，甚至还聘请律师见证，从而博取委托人信任后签订合同，以专业造假手段骗取委托人购房款，从而引发相关赔偿诉讼甚至构成刑事犯罪，这不得不引起消费者的警惕和相关部门的重视。
特别需要指出的是，极少数律师为了既得利益，不顾法律法规的制约，昧着良心在有关文书上签上大名，实质上已成为违法犯罪的"帮凶"，希望有关部门加强监管，律师更应洁身自好，加强自律。
理财金手指：买卖动迁房要格外谨慎
根据有关规定，上海动迁安置房在取得房产证的5年内，不得转让、出租，如在取得房产证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地资源局或区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或区县房地管理部门按照规定价格回购。即使动迁安置房在取得房产证5年后转让的，也应当按照届时同地段普通商品住宅与该动迁房差价的一定比例，向政府缴纳收益。可见买卖动迁安置房存在诸多不同于普通商品房的法律规定，购房者在购买这类房产前一定要仔细了解相关规定，切勿贪小失大。
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