每当冬季来临，海南迎来旺季：前来度假的人们涌入海岛，享受阳光的同时也买下了房子。然而，今年登岛的人流依然火热，却难现投资热情。“金九银十”成为十足的“铜九铁十”，海南楼市在旺季感受着行业的寒意。
深圳商报记者 陈美寿 张炜明
继去年６月和今年１月两度探访后，深圳商报记者本月２０日至２５日再赴海南，沿着海南岛被誉为“黄金东海岸”的海口、琼海、陵水、三亚一线，实地走访明星楼盘。一路走来，推销广告依旧火热，“买一套送一套”、“千人团购六折”、“限量特价房限时抢购中”等促销手段层出不穷，但是事实很严峻：售楼处冷冷清清，交易量凄凄惨惨。看房的人少，买房的人也少。
数据很“难看”：
整体下跌是趋势
“冬天”到底有多冷？下面的这组数据或许更为直观。
统计数据显示，今年１０月海南商品房市场共签约２８８３套，环比９月减少了３１０套；签约面积２５３６４５．８７平方米，环比减少７．１０％；签约均价１０１２０元／平方米，环比下跌２４．５４％。
１１月份的行情更差。中原地产海南分公司资源管理中心研究主任黄宏２２日在接受记者采访时透露，１１月的前三周，海南商品房成交套数分别是６０６、７６２、５８２套，相较于１０月份最后两周都在７９０套以上的成交量，出现较大幅度的下滑。在成交均价方面，海口的成交均价已从今年１月份的８７８５元／平方米下滑到１０月份的７５２２元／平方米，整体下跌了１４．４％。
中原地产海南分公司提供的今年前１０个月海口商品房成交数据表明，海口在今年头两个月以１８．３３万平方米和３４．１８万平方米取得不错的开局之后，３月即掉到了目前为止今年最差的４．７９万平方米。其中６月至１０月的成交量都在１０万平方米上下徘徊。相较于去年同期，这一交易量虽然略有上升；但相比于２００９年下半年每月均有３０万平方米左右的交易量，已下滑了一大半。
“海口这边的成交量跌得非常明显，尤其是西海岸板块那边的高端楼盘，成交量下跌至少在８０％以上。”黄宏告诉深圳商报记者。尽管如此，黄宏认为，目前海口依然是整个海南省成交量最大、也是最稳定的区域。“主要的原因是，海口的房地产市场有刚需的支撑，加上周边楼盘的低价入市，带动了整个海口地区的成交。”
市场很冷淡：
记者多次成唯一“客户”
实地的情况又是怎样？
２２日上午，当记者来到海口世纪大桥旁的外滩中心时，售楼大厅没有一个前来看房的顾客。记者走进大厅时，前台仅有的两名工作人员才匆匆地收起正在阅读的小说。据介绍，外滩中心目前在售的君御海项目价格在２万元／平方米起，是目前海口市内最贵的高层公寓，７月份至今已卖出了四分之一。工作人员称，与海南其他楼盘不同，外滩中心的高端住宅更多的是面向海南本地的高收入群体。她估计，前期的华府天地全部五栋公寓里，外地人和本地人的占比大约为四比六。
当天下午，在海甸岛毗邻白沙门生态公园的荣域楼盘，物业顾问谭宁表示这是去年海口的销售面积冠军。正在施工建设的是荣域三期，今年８月开盘，共有洋房６０套，别墅８０多套，目前还剩下洋房１０套，别墅４０套左右。谭宁表示，现在每天大概有１５批看房的客户。不过在荣域的登记本上，记者注意到，从１８日到２２日，仅有９条看房记录。
在位于博鳌三江入海口１号地块鳌头位置的博鳌湾楼盘，销售主管徐凤兰２３日下午告诉记者，目前在售的有四栋公寓楼共计９２５套房源，“从去年开卖至今已售出了七八成，不过从今年下半年开始成交量大幅下滑。去年每月能卖出七八十套，今年下半年开始每月也就卖出十几套。”至于１１月的销售情况，徐主管摇头苦笑：“还是个位数”。
博鳌的其他几个楼盘，情况基本相似。与博鳌湾相邻的香槟郡楼盘售楼处，售楼人员介绍称１月份开盘的一号楼只卖了一半，５月份开盘的二号楼仅卖出了三分之一。记者特别留意了楼盘的登记来访信息，从１１月１５日到２３日当天，只登记了１６条来访记录，平均每天只有两批人来看房。
此外，在琼海银海路上的大印经典花园、陵水中信香水湾等明星楼盘，记者来到现场的时候都是唯一的“客户”。大印经典花园的售楼小姐毫不讳言，“现在的成交量明显下滑，截止到２４日，整个１１月我们才卖出了４套房。”在中信香水湾，售楼大厅里十几个销售人员正在培训，除了服务人员，售楼处里没有一位顾客。
报价很坚挺：
售楼人员不松口
虽然售楼处里冷冷清清，但售楼人员大多强调，价格并未大幅下滑。
海甸岛荣域营销中心的谭宁表示，从去年荣域二期开盘到现在三期开盘，“房价基本没降过”。目前，荣域的洋房起价１３０００元／平方米，均价在１５０００元／平方米。地产中介鼎盛行的置业顾问武鹏向记者证实，近来荣域的房价确实没有太大调整，基本维持在１３０００元／平方米。
在海口房地产最火热的区域西海岸，天利龙腾湾的销售总监纪诚向记者表示，虽然销售情况不理想，但目前还没有考虑是否降价销售。据他透露，紧挨着海南国际会展中心，龙腾湾目前的成交均价在１８０００元／平方米左右，带４０００元／平方米的精装修。
中原地产海南分公司的黄宏向记者表示，“海口这边房价大幅下跌的楼盘几乎没有，像我们所知道的除了个别项目能打到八折，那已经很了不起了。”他提供的一份统计数据表明，海口西海岸上的一些知名楼盘，优惠幅度最大的紫苑公寓项目可以打８折，但折后单价依然高达１２８００元／平方米。像中弘·西岸首府的公寓，９折后仍然要１５３００元／平方米。
在博鳌湾，销售主管徐凤兰透露，其公寓楼的成交均价在２００００元到２１０００元／平方米之间，带４０００元／平方米的精装修。她表示，博鳌湾的价格一直没降过，今年国庆期间，四号楼的几套小户型公寓甚至上涨了１５００元／平方米。她告诉记者，“我知道的唯一一个价格下滑比较明显的，就是中信千舟湾一期的尾盘，现在的价格是一万七八左右。当然，去年近３万元的成交均价，有很大一部分原因是被别墅的价格拉高的。”
在琼海，椰海滨江的售楼人员告诉记者，楼盘的公寓毛坯房起价６７８０元／平方米，顶层跃式的价格是８９８０元／平方米，而面向河景、地段最好的房子售价在９０００元／平方米以上。目前只有１０月推出的六号楼可以享受一次性付款八五折的优惠。据中原地产海南分公司提供的数据，琼海的成交均价，９月份按近８０００元／平方米，１０月份有些下滑，仍在６０００元以上。
在三亚著名的凤凰岛旁，卓亚地产的中介店铺外贴出报价牌：一套６８平方米的凤凰岛房源报价４５０万元。置业顾问尚宝利表示，凤凰岛均价仍在８．８万元／平方米，现在手上的房源有十多套，价格从５．５万元到１３．８万元不等，以小户型为主。三亚大东海地段半岛一号的售楼员刘禄表示，该楼盘起价２．６万元／平方米，均价３万元，带有每平方米５０００元左右的精装修，但现在没有别的优惠。三亚另一个知名楼盘半山半岛的售楼员杜伊婷则透露，目前正在卖的六期高层精装楼房，均价在３．９万元至４．２万元之间，“最便宜的是２楼，１７４平方米只需３１０万元。”
松动很明显：
各种优惠相继推出
尽管口中的报价很坚挺，海南的房价还是显露出不少松动的迹象。
在海南的各种媒体上，海航国际广场“买一套送一套，不玩虚”的广告颇吸引眼球。该楼盘的售楼员告诉记者，７月８日开盘的海航国际广场有Ａ、Ｂ两栋，Ａ栋起价２６３００元／平方米，Ｂ栋１８０００元／平方米。最近刚刚推出买一套送一套的优惠活动，客户只要买Ａ栋１１０～１４０平方米户型即可获赠Ｂ栋４６平方米户型房源。
富力地产在海南开发的两个新楼盘盈溪谷和红树林，目前推出的千人团购活动具有一定的吸引力。据了解，富力红树林项目的千人团购虽然最后因不足１０００人购房而最终改为７５折，但真正要买房的人还是能从中获得实惠。目前，正在进行中的富力盈溪谷千人团购活动已经吸引了５００多人报名。
雅居乐清水湾售楼处，这是记者连日来看到的人流量最多的售楼处。售楼员化中明２４日告诉记者，目前雅居乐清水湾在售的有一组别墅区、一组酒店公寓和一组临海洋房。“公寓和洋房的均价在２万元到２．９万元之间，最好的户型要３．５万元／平方米，接近别墅的价格。”他强调，如果现在购买，可以享受８．９折，一次性付款还可再打９．４折。化中明透露，该楼盘在１１月２６日还有一个团购活动，如果真心想买可以参加，享受额外９．５折的优惠。黄宏向记者透露，整个陵水，目前能卖得动的房子也就是雅居乐清水湾了，“去年它卖了９０亿元，今年到目前为止卖了有７５亿元。”
记者注意到，位于三亚的万科森林度假公园今年９月３日开盘，开盘即遭遇抢购，当天销售了１０亿元，７０平方米的房源一抢而空。海南万科营销部负责人石凯成告诉记者，到目前为止，万科森林度假公园一期的９２０套房源，９５％都已售完。据他介绍，主力房型有１２０至１３０平方米的每套售价在３００万至４００万元左右，每平方米送４０００多元的精装修；还有一种是７０平方米的２房和３５平方米的单房，均价为１８０００元／平方米，都带每平方米３０００元左右的精装修，购买者可以直接拎包入住。记者２５日下午在该楼盘售楼处看到，虽然一期的房子尚未封顶，但前来看房的人络绎不绝。销售经理汪圣洁告诉记者，该楼盘二期预计在春节前后开盘。她透露，现在一期剩下的房源不到２０套，９９％的客户来自岛外。“多的时候每天能卖十几套，几乎每天都有成交，现在每天大概还要接待十批客户。”在当前海南楼市整体低迷的情况下，万科森林度假公园何以逆市飘红呢？汪圣洁并不讳言，“在三亚，万科森林度假公园开盘价格是低于市场平均水平的。”
黄宏分析称，雅居乐的热销得益于这个超大型楼盘的多年经营，目前在整个环境和配套方面让购房者可以放心，而且这些优惠措施有一定助力。万科的房子热卖，除了它的品牌效应之外，１８０００元左右的均价相较于三亚市区的２３０００元／平方米，实惠不少。“在我看来，很多的开发商已经过于乐观了。因为从去年国家进行楼市调控以来，房地产业到现在事实上已进入了一个寒冬期。”黄宏说。
