| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2011年11月08日 09:53 |
作者： |
谭建伟 |
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近日，在全国房价下降的呼声中，与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。这一类似２００８年金融危机下的局面，能否成就楼市“拐点”？记者对此进行了调查。
底价成交、延期拍卖成土地市场通病
房地产市场的“银十”季节，底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。１０月３１日冷静收场的武汉市第１２次土地拍卖会是该市１０月份唯一的一场土地拍卖会，１２宗土地中，１０宗以底价成交，仅２宗进入竞拍，但溢价率都很低。
据武汉土地部门统计，此次拍卖会成交土地面积和出让金环比同比均有大幅下滑。
而在今年９月拍卖会上推出的３２宗土地，竟无一竞价，甚至出现３宗流拍。８月土地拍卖会推出的１８宗地块，仅２宗竞价，其余全部底价成交。
大量地块延期已成为许多城市土地市场的“常态”。在南京、上海、北京、广州等地一线城市表现较为突出。
北京土地市场１０月份也表现平平。
１１月３日，北京市成交了３宗经营性用地，其中２宗土地以底价成交，如北京市大兴区旧宫镇绿隔地区一项目挂牌起始价是１５．３亿元，结果国奥控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体是唯一的报价单位，并以底价一口价夺得这一项目。
武汉此次拍卖会上就有９宗地块集体延期。
北京土地市场也面临着同样的问题。从４月份北京市顺义区多宗土地流拍开始，最近几个月来北京持续有地块出现流拍，其中１０月份北京市又有多宗地块无人问津。据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍，这些地块将会延后上市。
开发商初现谨慎姿态
业内人士介绍，接近一半的地块集体延期，这在武汉土地市场上非常罕见，但与２００８年的情形非常相似。
亿房网研究中心研究员谢添分析认为，多宗地块被延期有可能是因地块无人报名，为避免出现流拍给市场带来悲观情绪而暂时不挂牌拍卖。“金九银十”全国大部分城市商品住宅销量下降，影响了开发商回笼资金。同时，开发商利用银行信托融资的渠道也被有关部门切断，资金链出现困难。另一方面，大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击，间接影响开发商推迟拿地。
此外，在许多城市的土地拍卖会上已很难看见往日出手豪爽的房产“大鳄”们的身影，参与拿地的多是本地中小型开发商，甚至地段优良的居住用地，都未引来外地开发商或知名房企。
北京土地市场出现了一个“怪现象”，即许多地块的拿地企业均是其他行业的企业，而并非房地产业。如１１月２日中国航空油料集团公司、１１月３日北京宏远物流有限责任公司成为土地市场的主角。
“开发商似乎变得更理性了。”中国房地产指数系统副总经理姚锐说，近期在与龙头房企的接触中，一个非常鲜明的感受是，此前从未悲观过的房企大佬表现出谨慎的姿态。“一线开发企业确实感觉到了这轮调控决心。”
土地与楼市能否形成联动
中国指数研究院１１月发布的数据显示，１０月，全国１３３个城市共成交土地１３６５宗，成交面积５５００万平方米，环比减少４０％，同比减少３７％；其中住宅类用地４０８宗，成交面积２００４万平方米，环比减少３７％，同比减少４５％。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的１９宗用地面积总计为４１万平方米的地块无人问津。
谢添认为，与初露寒意的住宅市场相比，土地市场“入冬”迹象更加明显。这是此轮宏观调控之下，市场应有的反应。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”，冷清局面也还将延续。能否迎来好转，要视下一步政策是否出现转向或者松动。
谢添说，在目前全国楼市的降价预期下，土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素，给房价下降形成了可能的空间，很可能促使房价下降成为现实。
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说，土地市场的冷静反衬出楼市的不景气，同时，这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整，有利于“拐点”的出现。
不过，姚锐认为，土地出让及成交情况决定的是两年后的房地产市场，土地市场的健康稳定是整个房地产市场健康稳定的基础，“没成交就没有房屋的建设量，跟不上市场的需求，说不定又会反过来推动房价上涨。”（据新华社武汉１１月７日电）
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上周新房价格环比跌一成
深圳特区报讯（记者谭建伟）上周深圳一手房成交均价为１９９０５元／平方米，环比下跌９．６％，一手房周均价回落到了２００００元／平方米之下。一手房成交量同时下跌，共成交５１５套，环比下降１４．７％。
据世联地产对官方数据的监测，上周全市新增预售项目１个，新增住宅面积７．１万平方米；成交２宗居住用地，成交面积２．４７万平方米。二级市场上，宝安、龙岗两区一手房成交３６２套，占全市成交量的７０．３％；其他四区共成交１５３套，占全市成交量的２９．７％。在成交均价方面，南山区全市最高为３４０６２元／平方米，宝安区全市最低为１４３６８元／平方米。截至１１月６日，全市一手房可售面积为２２３．５万平方米，可售套数为２３３９９套。
二手住宅市场全周共成交５７２套，成交套数环比下降１０．２％，成交面积为４．６２万平方米，环比下降１５．１％。
业内人士认为，上周的一、二手房成交量双双回落，总体成交水平迟迟难见实质性的回升。因受政策和市场的影响，成交量仍然存在下行的压力。未来一个月内新入市楼盘相对较多，低价促销或许能促使市场成交回升。
相关评论
房价松动，
调控不能动摇
广为关注的商品房价格，近一个月来开始松动。一些城市商品房销售出现量跌价滞甚至量价齐跌现象，关于房地产开发商转产、出售的消息也陆续传出。这些现象似乎意味着，房地产业发展开始陷入困局。已有的调控政策措施还会持续吗？回答应当是肯定的。
目前，房地产业面临的最突出问题是部分城市成交量萎缩，开发商资金链吃紧。
楼市出现这些现象，自然与宏观调控有关。最直白地说，是被称为“史上力度最大”的调控措施终于见到明显效果了。从去年４月中旬起，政府调控措施几番加力，原因主要是一些城市上涨过快的房价牛劲十足，边调控边上涨，调控政策措施几次陷入“空调”危境。现在，调控终于见到明显效果了，但还只是在个别一线城市，而更多的地方还没有动静。这种情况下，如果停止调控，就会功亏一篑。
政府对房地产市场实行的调控，不是针对房地产开发和合理消费，而是要抑制投机投资行为。不少城市商品房存量连年上升，许多高价位楼盘售罄几年却仍有大量房子维持毛坯。诸多现象都说明，投机投资行为推高房价是不争的事实。从根本上来说，正是过热的楼市投机投资行为抑制了居民自住自用需求，透支了房地产开发的利润，才导致楼市出现了目前的现象。
当前，房地产调控正处于关键时期，坚持调控不能动摇。只有房价回归到合理水平，楼市存在的问题才能真正解决。另一方面，应加快推进保障性住房建设，针对房地产业本身和上下游产业面临的问题及时采取措施，减少不良影响。
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