| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年11月04日 10:28 |
作者： |
岳富涛 |
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最近上海一些楼盘价格大降20%~30%，引发老业主打砸售楼部，新客户却半夜排队抢购。这个降价幅度似乎已经到底，消费者们可以抄底入市了。
但有分属房地产行业最高端和最低端的两位朋友，不约而同地告诉我：“这个降幅只是小菜一碟，来跟我们一起合作建房吧。”他们的合作建房都不是传统意义的购房者自发组合建房，而是由开发者主导运作，购房者“入股”的模式。与自发的合作建房模式一样，其结果是挤掉了更多的价格泡沫。
低端这位朋友的项目位于避暑胜地天目山的深处，背山面水，风景绝佳，当地农民提供宅基地，他的小建筑公司盖房，实为小产权房。不一样的是，与购房者之间签署的不是购房协议，也不是很多小产权房惯用的20年长期租赁协议，而是30年的“投资合作协议”。
协议规定：作为合作伙伴，可以向这家公司投入一定资金，获得公司一套房源30年的使用权；水、电、宽带齐全，物业费每年600元；如果因政策等原因合同无法继续履行，公司除退还投资款外，另补偿投资款金额的50%。
房价自然是最关键的，2009年开发之初只有1000多元/平方米，现在刚刚涨到2000元/平方米。半小时车程外的县城目前均价6000元/平方米，一小时车程外的杭州已过20000元/平方米。这样的价格下，总价5万~15万元一套的房源被来自上海和杭州的游客们一抢而空。
这样的“合作投资建房”风险在于未来，中国中小企业的平均寿命只有3.7年，长达30年的“投资合作期”中出现各种政策问题、质量问题、产权纠纷，谁能保障“投资者”的利益？
另一位朋友公司“合作建房”的项目相当高端，位于寸土寸金的上海徐汇内环，步行至徐家汇10分钟，周边新盘价格6万~8万元/平方米。这家公司是A股上市公司，无论在公寓还是别墅市场都开发过上海的标杆楼盘，在当前调控寒风中业绩大降，利润近无，现金流吃紧。
这个项目原本计划的售价在65000元/平方米左右，公司预先通过信托公司发行一个信托产品，客户如果通过信托方式入股，将来可以获得超过12%的回报，或者以40000多元/平方米的价格转为购房款。
即便价格很诱人，但这个合法合规的信托产品发售却很冷清，毕竟千万级别的大笔现金，在当下是非常稀缺的资源。
中国的房价存在巨大的泡沫，这已成多数人的共识，只有辨清泡沫的源头在哪里，才能找到消除过剩泡沫的方法。
从第一个例子可以发现，泡沫的第一个源头来自政府收取的土地和税费。
小产权房价格便宜首先缘于地价便宜，没有经过地方政府低价征收高价出售的中间垄断环节，农民对自己“承包”的土地要价不高。在这个案例中，他们的回报是6层公寓楼中的底层，即大致相当于最终售价的1/6。而在合法的商品房中，地价占房价的比例，根据国土部自己的说法，2009年全国平均为23%，当然业内认为这个数字偏低。在这个案例所处的杭州，国土部调查的7个项目地价房价比是32%~50%。
小产权房价格低廉的另一个原因是税费低，交易税费全无，只有开发商缴纳少量营业税和所得税，通常情况是3%的营业税和预征营业额2%的所得税，加上其他教育附加、城建附加等等，共约6%。在商品房上，除了多出购房者需要缴纳的1%~4%契税；还增加了开发商缴纳的5%营业税，预征3%所得税，预征1%~2%土地增值税；在土地交易环节，以地价为基数，需要征收3%土地契税，5%营业税。加上其他收费，税费成本相当于房价的20%左右。
从第二个案例来看，房价泡沫另一个推手当然是开发商。上海最高端的楼盘售价已达30万元/平方米，成本早已为人所知，约3万元/平方米。从第二个案例项目售价前后变化来看，所谓的高端楼盘，哪怕砍价1/3，开发商依然有的赚。
当然市场经济中商品定价并非依据成本，而主要看供求关系。地方政府和开发商在商言商，老老实实卖地卖房子，别拿虚虚实实各种借口来捍卫高房价神圣不可侵犯。
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