| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2011年10月14日 08:14 |
作者： |
时娜 |
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银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年
⊙记者 时娜 ○编辑 王晓华
不仅负债成本过高、销售困难、融资渠道不畅，就连房款回笼也遇到了障碍，由于银行头寸减少，部分地区的开发商销售额并不能很快悉数回笼，目前只能收到首付款，银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年，这将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。
按揭回款周期拉长
“签订销售合同后，银行按揭款以往1个月以内就会打到我们账上，但是，现在起码要三个月以上，有的甚至拖半年、一年。”一家在香港上市的内地房企财务人员向记者抱怨。
据了解，除了成交萎靡延长了房地产企业资金回笼，由于银行头寸减少，按揭回款周期拉长的问题也摆在了开发商的面前。上述人士告诉记者，已签合同的项目只能收到首付款，银行按揭回款至少要拖三个月以上，已经成为内地开发商普遍面临的问题。而且如果银根进一步收紧，这样的现象将日益增多。在融资渠道堵塞的情况下，回款困难将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。
记者从深圳多家银行了解到，由于央行收紧银根，一再提高存款准备金率，商业银行头寸吃紧，普遍收紧了房地产按揭贷款，房贷按揭利率普遍较基准利率上浮10%到30%，二手房贷款基本已处于半停滞状态，而新楼盘的按揭贷款也仅提供给有长期合作关系的开发商，而且放款速度较之前确实慢了很多。
国泰君安（香港）地产分析师余立峰认为，在融资渠道堵塞、成交量回落及按揭回款周期拉长等多重压力下，房地产开发商特别是中小型的地产公司面临的财务压力是很大的，加上当前市场对楼价下降的预期较大，打压了投资需求，估计开发商“以价换量”的可能较高，未来内地楼价将有一定幅度的下调。
房企到底差不差钱？
虽然“资金链趋紧”的报道不绝于耳，但在香港上市的内地房企砸真金白银回购自家股票的行为却丝毫没有受到影响。港交所的股权回购资料显示，截至10月11日，共有8家内地房地产企业在香港回购了自家股票，回购金额合计15.1亿港元，占今年以来港股回购总额的17.3%。
在销售遇冷、融资渠道受限的当下，内地房企仍有余力回购股份，不得不让人怀疑开发商是否真的“资金紧张”。
在近两个月的回购潮中，世贸房地产在9月19日至10月4日期间10次入市，共回购8406万股，涉资5.14亿港元；此外，雅居乐地产也在8、9月间7次出手，合计回购2327万股，涉资1.67亿港元。
而事实上，不仅是近两个月，今年以来，不断有房企入市回购公司股票，其中中西部地区的房地产开发商中渝置地，是回购最频繁的公司。中渝置地在4月至9月份之间，出手达21次之多，回购金额总计3400万港元。而回购金额最大的是恒大地产，该公司于7月19日在恒大地产以6.56亿港元一次性回购自家股份1.1亿股。此外，参与回购的内地房企还有合生创展、远洋地产、众安房地产、北京控股，回购金额依次为7100万港元、4900万港元、1400万港元及500万港元。
从回购的活跃程度看，内地的开发商似乎并不“差钱”。翻阅半年报发现，一些参与回购的公司现金流确实较为充裕。以碧桂园和世贸房地产为例，这两家公司今年上半年的速动比率较去年底竟逆势上升，分别从去年底的从0.58 、0.54上升至0.62、0.74。当然，并非所有在港上市的内地房企财务状况都如此乐观。
财务状况分化严重
记者发现，随着调控的深入，在港上市的内地房企的财务状况出现严重分化，一些销售业绩不佳的公司，现金流已经出现困难。
统计数据显示，除了最近负面新闻频传的绿城中国，中海外的情况也不容乐观。中海外今年6月在全国各地开展了大幅度的楼盘促销降价活动，今年前8个月累计完成销售648亿元人民币，完成全年销售目标81%。但该公司存货占流动资产的比重高达76%，后市资金回笼压力仍大。
事实上，受房地产调控不断加码影响，大部分在香港上市的内地房企今年的销售业绩均不理想。在今年前8个月，世贸房地产、雅居乐等，均只完成了全年销售目标的一半左右。9月和10月是楼市的传统销售旺季，今年却并没有给低迷的房地产市场带来太多惊喜。碧桂园、龙湖地产及合景泰富已发布9月份及黄金周期间的销售数据。其中，碧桂园9月份实现销售合同销售金额约27亿元人民币，环比继续下跌。
在2010年底普遍“不差钱”的内地房企，到如今已是几家欢喜几家愁。销售业绩较好，且通过海外发债等各种方式集资的企业，当前的资金链并未较去年底恶化，有的甚至较年初充裕；而销售业绩滑坡又没有及时融资的企业，随着调控的升级，资金链已出现吃紧疲态。
看来，在银行按揭款回款周期也面临拉长的当下，无论是“差钱”还是“不差钱”，开发商都必须为加快资金回笼动脑筋了。
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