| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2011年10月13日 09:21 |
作者： |
张大伟 |
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据北京房地产交易管理网数据显示，截止9月18日，北京楼市成交量在金九再创新低，前18天，商品房住宅签约套数为2591套，二手房住宅签约套数为3959套，均创造了最近三年来的最低。（除今年2月因为春节及网签双重影响外）
购房意向下降明显
为了调查北京房地产市场金九银十购房者的购房意向，北京中原联合新浪乐居发布了购房意向调查。通过5600名的样本分析得出：94.4%购房者谨慎置业，市场研究部分析认为出现金九成交量低迷的主要原因有几点：
首先：限购及限贷政策执行接近7个月，有意向、有能力、有资格购房者消耗已经超过10万户。北京执行的外地户籍5年社保政策使得新增购房资格数量不多，这就使得市场上剩余的有明确意向的购房客户总量出现了明显下降。
其次：房价开始松动，从8月开始，通州、大兴、房山、朝阳近郊区等区域都出现了个别项目的明显降价行为，这反而使得购房者更期待调控效果，观望加剧，入市谨慎。8月全市有销售记录的住房项目178个，其中8个项目价格环比下降，较7月份增加了3个，166个持平第三：低价项目入市减少，8月下半月开始入市的22个项目中，热点项目不多。
10月新盘定价难
因为有国庆长假，10月份看房人的时间更加宽裕，这使得纯新盘项目明显放弃了观望，入市积极性大涨。预期将有31个项目入市，其中有20个项目为纯新盘。在上月供应已经明显上涨的情况下，预计本月供应的31个项目提供的住宅套数将依然会接近万套。郊区项目数量明显占比过大，20个项目为郊区项目，占供应总量的64.5%。
然而在北京中原统计的10月预期入市项目中，除非个别低端项目外，目前已经定价的大部分是4万以上的核心地段豪宅项目，而纯新盘与部分老项目都面临着定价难的问题。
从目前市场上来看，相比限购之前半年，新项目需要的客户蓄积量也发生了明显的质变，在限购前一个入市500套的项目基本客户在1000组就可以达到当日售罄。但是在限购后基本需要到2000组左右才能签约5成左右。而经过7个月的市场消耗。目前不仅客户很难达到目标蓄积量，30日平均签约率更是不足3成。在目前市场情况下，轻微的价格松动很难获得消费者的认可。从8-9月上市能够换的销量的项目定价看，都是相比周围同等项目下调10%以上。
预计郊区项目跟进降价
总体说来，金九已经不在，而银十也已经很难期待。在二、三线城市限购政策跟紧以及传统促销模式难以构成购买吸引力的情况下，新房价格将进入实质性降价阶段，在9月份部分销售情况还可以的促销项目影响下，预计将有越来越多是郊区项目跟进降价。但是价格的下调和成交量很难成为正比，很多项目将面临必须率先降价换的有限的成交量的现象。
因为观望情绪的升级，预计10月份在长假影响下的北京楼市销量很可能继续维持低迷状态。成交价格也将在通州这个降价集中点的基础上逐渐向其他远郊区蔓延。
插排：总体说来，金九已经不在，而银十也已经很难期待。在二、三线城市限购政策跟紧以及传统促销模式不佳的情况下，预计将有越来越多是郊区项目跟进降价。
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