曾被认为困难重重的公租房大工程，十一前后各地却传出顺利完成的好消息，这些漂亮数字背后的含金量到底如何？中国经济时报记者在长达两个月的多轮采访中，深入到地方政府、企业、消费者中调查，试图对公租房建设、分配、管理的产业链条进行梳理。
　　这组报道只是开始，本报还将对公租房建设中的企业、城市样本进行深度分析，对公租房的进展持续、深入地跟踪报道。
■聚焦公租房之一
■本报记者 张一鸣
盈利之难
　　50多年后才能收回成本，幸好只是一个实验。
　　2008年万科在广州启动首个保障性住房实验项目——适宜中低收入宜居住宅实验项目“万汇楼”。
　　3年实验期满后，万科的人士向中国经济时报记者坦承，单纯从投资收益的角度来看，很显然万汇楼不是一个成功的项目。
　　位于广州万科四季花园项目内的这幢“万汇楼”，由万科企业持有，大部分户型面积在40平方米以内，面向月收入在2500元以内的城市人群。
　　这种定位、设计和分配思路，与政府正在主推的租赁式保障性住房默契地 “不谋而合”。
　　但收益却远低于万科的预期，此前曾有媒体报道称，“万汇楼”每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元，而万科前期的投资高达4624万元，除去1500万元 “企业公民社会责任”的专项费用，其余成本需要57年才可以收回。
　　“万汇楼作为一个实验项目，它主要是一个建筑模型、规划设计模型和居住实验模型，而不是一个经济模型、收益模型，但万汇楼在小户型住房设计、公共空间规划、混合居住和中低收入宜居住宅的物业管理方面，做了大量的尝试，有很多成功的经验，得到了国际、国内专业领域的普遍重视。 ”
　　万科表示，万汇楼的用地，是公司通过招拍挂方式买来的商品房用地，并不是保障房用地。万汇楼的开发资金，来自万科股东大会授权的企业公民经费，也不是公司的投资资金。
　　公租房赚钱难，已成为行业共识，企业不敢轻易迈过红线。四大龙头企业中的另外三家，保利、招商、金地迄今也鲜有参与过公租房建设。目前在各地参与公租房建设的开发商都是中央或者地方国有企业，在公租房中玩得转的大多是地方国有企业。
进展之慢
　　尽管保利地产副总经理胡在新认为，解决住房问题应该增加政府出租房，逐步取消经济适用房和两限房。但这个中央级国有企业，过去的半年内，在公租房上并未有任何实质性进展。
　　胡在新告诉中国经济时报记者，保利正在推进今年5月之前谈下来的几个保障性住房项目，新的项目暂时没有接洽。
　　保利已经完工和正在运作中的保障性住房，并不包括公租房，大多为有产权的限价房和经济适用房。接近保利的人士告诉记者，保利年初曾计划在2011年新增项目5个以上，到目前依然只有之前落实的两个项目已进入实际操作阶段。
　　若非不得已，大部分开发商轻易不会涉足到公租房建设中，而当下企业资金链普遍紧绷，如果没有盈利，开发商更不愿意承担起长期投资者的角色。
　　但近几年，地方政府相继采取了捆绑式出售土地方式——商品房用地配建公租房，开发商正面临不得不参与的尴尬。
　　据中国经济时报记者不完全统计，北京、上海、深圳、山东济南、辽宁沈阳、山西太原、广东广州、广东东莞等地都出台了类似措施，山西太原甚至要求，今后新开工建设的商品房，都需要配建一定的公租房，不配建公租房和廉租房的商品房项目，需要按配建面积每平方米2000元的标准缴纳异地建设基金。
　　但这并不能让开发商快速地动起来，以北京为例，2010年开始，大兴、顺义、怀柔、朝阳、海淀等区县已有多块配建公租房的土地出让，但本报记者9月下旬在对这些地方的实地走访时发现，大部分项目的公租房都没有开工建设，仅少数项目如远洋地产旗下的远洋沁山水中配建的公租房达到交房条件。
　　截至发稿前，北京市住房和城乡建设管理委员会并未就记者发去的采访提纲中所提到的上述情况进行回应。
模式之困
尽管公租房蛋糕很大，但大部分房地产商们似乎并没有找到合适的盈利模式。
　　胡在新说，建设保障房是政府的统一行动，作为央企，保利地产肯定会积极配合，但想要依靠保障性住房赚钱不太现实，对保利地产来说，建设公租房社会责任大于对利润的考量。
　　无论万科、保利，还是接受记者采访的其他房地产企业，几乎所有尝试过公租房、或者即将迈进公租房门槛中的开发商们，都表示没有找到合适的盈利模式。
　　万科表示，其在万汇楼的尝试也反映了一个现实，就是如果没有制度创新、没有政策支持，民间资本投资保障房，尤其是投资持有环节，其可行性不高。
　　开发商们纷纷采取代建制的模式参与公租房，知情人士告诉记者，目前公租房的土地一般是划拨出让，费税都会有相应的减免，开发商与地方政府通常约定，刨除各种成本的基础上，确定较低的一个投资回报率，政府对开发商建成的房子回购。
　　“代建制下，开发商只是建筑商，但问题是现在开发商的融资成本太高，而政府的回购时间又多不确定。 ”一家民营房地产企业的人士告诉记者，他们曾经和中部某个城市的政府部门洽谈过公租房项目，但通过计算后，政府给出的回购价只能抵消企业的建安成本和平整土地的成本，最终不得不放弃。
　　胡建新说，参建保障房是对企业在成本控制、品质把控和资金运作能力等专业开发能力方面的综合考验。
　　北京保障性住房建设大户，北京住总集团董事长张贵林对住总独特的全产业链模式很是自豪，他告诉中国经济时报记者，住总集团的下属子公司已全面覆盖保障房建设上下游每个环节，包括设计、开发、物流、物业管理等，住总都有自己旗下专业公司，能够有效降低运营成本，并提高单个项目的盈利能力。
　　“尽管每个环节利润只有2％到3％，但从全产业链综合来看，住总还是可以通过保障房建设获得10％左右的利润。 ”
　　但这种模式并不容易复制，张贵林坦言，这种盈利模式的形成不仅与住总的先天发育有关，还离不开后期的精心培育，一般企业不具备相应基础很难做到。
　　事实上，在配建、代建和开发三种模式中，房地产企业独立开发模式的公租房目前并没有成功案例。
　　万科称，目前的情况下，代建和配建的模式较为可行。 “公共租赁住房的特点之一在于回款周期长，企业如参与持有，需承担多方面的风险和不确定性，在开发模式下尚不存在收益与风险相匹配的经营模式，需要进一步探索提升其收益率或降低其风险的方法。 ”
探索之议
　　地方政府显然等不及开发商们慢慢探索，各地方政府与中央政府签下的保障房“军令状”，就像一根鞭子，驱赶着越来越多的房地产企业迈向这个“不赚钱”的买卖。
　　胡在新说，建设保障房是政府的统一行动，作为央企，保利地产肯定会积极配合，“只要不亏我们就会去尝试，期望通过保障房‘赚钱’的想法是不现实的。 ”
　　万科总裁郁亮持类似观点，他曾直言，还没有找到靠保障房赚钱的方法。
　　而一些参与到保障性住房建设中的企业，他们在保障性住房建设中失去的利润，往往将通过其他途径找回来，隐藏的好处已成为行业内的潜规则。
　　多个开发商称，如果参与了大量的保障性住房建设，在竞拍一些优质地块时，政府会为企业加分。
　　记者向多个地方政府求证上述开发商们的说法，但地方政府并不愿意正面回应。
　　住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，开发企业进入到公租房建设中积极性不高，与相关制度不完善密切相关，包括开发企业参与建设公租房的优惠政策不足以吸引投资，公租房项目的退出机制不明朗，开发企业面临收益的不确定性等，除非国有开发企业用商品住房收益补贴公租房。
　　在国内公租房建设规模最大的重庆，政府依靠指定的地方国有企业，公租房项目开展得红红火火，按照当地政府提供给本报记者的数据，五年后将有1／3公租房的有限产权出售，以确保开发商能够有合适的途径回收投资。
　　国务院发展研究中心研究员廖英敏支持这种探索，她向本报记者指出，公租房投资回报率低是吸引社会资金的难题，公租房着重解决现阶段的居住需求，但长期看在一定时间后，未必需要这么多的公租房，考虑出售一部分，可以吸引更多的资金投资到公租房。 “大部分公租房的产权应该把握在地方政府手中。 ”
　　秦虹在接受中国经济时报记者采访时指出，由于公租房享受了土地供应、财政、税收等多方面补贴，如果将公租房出售给个人，就意味着政府在补贴一部分人进行长期投资，因此从长期看，公租房应当由地方政府持有，并进行管理，但由于地方政府的融资难题暂时没有完全解决，现阶段地方政府完全持有公租房产权还存在一定困难。
　　“目前许多地方政府在考虑将公租房5年后出售，那么出售后就不再是公租房了，还是产权保障房。 ”秦虹说。
　　为完成“硬指标”，各地方政府为公租房融资已使出浑身解数，上海将社保基金、公基金、保险基金等纳入到公租房的资金来源、广州发行公租房债券，廖英敏说，这些方法都是有利的探索。
　　在一些业内人士看来，更追求稳妥回报率的保险资金与公租房的匹配程度最高，但幸福人寿总裁、前中国最大房地产企业中国房地产集团总裁孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时指出，目前国内并没有对保险资金进入保障性住房，特别是公租房的进入、退出机制有明确规定，保险资金虽然看好公租房，并不敢轻易进入。
　　尽管之前的实验并不成功，但万科又开始了深圳龙华公租房项目的建设，万科的人士透露，这是万科目前在建的一个公租房项目，预计2012年下半年完工。
　　“地方政府必须找到更有效的融资渠道，提供给开发商提供更好的制度保障，在土地供给以及资金方面给企业以支持，并完善其建设后的退出机制。 ”廖英敏说。