案情简介2010年8月18日、19日，何某及家人与售房人和中介公司签订《房地产买卖居间协议》，确认与售房人经房产中介公司居间介绍购买位于大宁路房屋，其中约定，房价款106万元，首期房价款46万元，第二期房价款60万元，尾款2万元。甲（何某及家人）、乙（售房人黄某）双方应当于买卖合同成立之日，分别按照总房价款的1%各自支付丙方（房产中介公司）佣金。同年9月5日，何某及家人与售房人黄某签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》，其中约定系争房屋的房价款为100万元，装修补偿款6万元，支付方式：现金40万元，贷款60万元，在同年10月31日之前办理转让过户手续。何某及家人支付给售房人黄某房款46万元，何某及家人支付给房产中介公司佣金1万元。10月13日，何某及家人与售房人黄某和房产中介公司又签订《上海市房地产买卖合同》，除买方增加产权人外，其他内容不变。之后，履约期间，因何某家庭成员里其中一人属限制购房人员，无法继续履行《上海市房地产买卖合同》。11月5日，何某家庭成员中不能购房的成员与售房人黄某签订解约协议，赔偿售房人黄某5万元，并代售房人黄某支付房产中介公司佣金1万元。12月11日，售房人黄某退还何某家庭成员中不能购房的成员房款40万元。嗣后，何某及家庭其他成员要求售房人黄某和房产中介公司退还全部房款及佣金，未果而涉讼。日前，闸北法院作出何某及家人与售房人黄某签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》解除；售房人黄某返还何某及家人5万元；房产中介公司返还何某及家人2万元的判决。争议焦点

　　2010年10月7日，上海市政府发布了“上海市房产限购令细则”。虽然购房者主观上希望购买系争房屋，但客观上由于国家政策发生变化，无法继续购买。在这一情况下，一旦解除原来的房屋买卖合同，那么导致合同不能履行的责任该由谁承担？而中介仍旧收取佣金的做法是否合法？案件剖析

　　法院认为，原告与被告售房人黄某签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》，系双方真实意思表示，符合平等、自愿、等价有偿的民事活动原则。双方本应按合同的约定全面履行，但由于在2010年10月7日上海市房产限购令细则的颁布，致使原告购房受限，原告与被告售房人黄某对此均未预见。之后，虽然原告中一人与被告售房人黄某签订了解约协议，但原告中一人的解约赔偿表示并未征得其他权利人的同意。事后，其他权利人既未同意也未追认解约协议。期间，原告中一人即要求与两被告解约及要求两被告全额退款，被告售房人黄某退还了大部分房款，但对余款认为是原告的赔偿款，不同意返还。

　　审理中，被告售房人黄某并未出示因原告不能履约而造成转让的系争房屋损失的证据。原告与被告售房人黄某转让系争房屋不成是国家即时颁布房地产政策的调控措施所致，从原告与被告售房人黄某履约的过程来看，双方的行为均无过错。现原告要求被告黄建秀全额返还房款，尚属合理。被告房产中介公司作为房地产的专业中介机构，本应当就订立合同的事项向原告如实告知，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实。2010年10月7日，上海市房产限购令的细则颁布后，被告房产中介公司明知原告购买系争房屋有贷款障碍，仍继续促成原告与被告售房人黄某签约并收取佣金。系争房屋买卖合同无法履行后，原告其中一人与被告售房人黄某签订解约协议时，被告房产中介公司还要求原告其中一人代被告售房人黄某支付系争房屋买卖的佣金，被告房产中介公司的行为，显属违法。对此，被告房产中介公司应承担相应的民事责任。现原告要求被告房产中介公司退还全部佣金，并无不妥。被告房产中介公司作为居间服务的专业公司，除了要如实提供房地产信息、协调交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理房地产权利过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务。只有在完成系争房屋的全部服务内容后，才可收取全额佣金。

　　在2010年9月5日原告与被告售房人黄某签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》后到2010年10月13日，原告与被告售房人黄某签订《上海市房地产买卖合同》期间，被告房产中介公司已发觉原告有贷款问题，被告房产中介公司为己利益，仍撮合当事人签约。最后因系争房屋的买卖合同履行受限，原告要求解约时，被告房产中介公司又将合同不能履行的责任归咎于原告，被告房产中介公司上述行为，有悖于居间服务的基本准则，损害了原告与被告售房人黄某签约时的知情权，造成了原告在购买系争房屋时的错误判断。