本报记者 郭轩 鄂尔多斯报道

　　从北京飞往鄂尔多斯的航线很“热”，在更换登机牌的窗口前，总是排着长长的队伍，人群中以家庭为单位托运着一堆堆行李，而这些行李的包装上充斥着LV、Gucci等国际知名品牌的商标。

　　“这是当地富裕阶层"打飞的"购物的习惯，尤以周末为盛。”熟知内情的鄂尔多斯人士告诉记者。

　　而如今，在这股强劲消费力的驱动下，鄂尔多斯本地正在开启一场商业盛宴。

　　8月19日，总建筑面积近100万平方米的万力太阳城与华润零售集团、红星美凯龙、富尔玛公司、苏宁电器和天亿影院等10余家品牌商家签订了合作意向书。这是鄂尔多斯未来中心城区——康阿中心城地区新近在售和招商的第13个建筑面积在10万平方米以上的商业地产项目。

　　“鄂尔多斯目前正处在城市转型和产业升级的特殊时期，其领先西部的GDP增长速度和商业地产布局的不均衡都带给我们巨大的发展机会。”万力太阳城的开发商万力集团董事长邱燕林说。

　　然而，值得注意的是，在这个常住总人口不过百万的城市，商业地产正在呈现供应量井喷、定位趋同的景象。目前康阿中心城地区在售的天佑华府、金宸国际商业中心、海达商业广场等商业地产项目价格更是达到1.8万元～4万元/平方米，直逼北京、上海等一线城市。

　　“鄂尔多斯及其周边是典型的资源型城市，依靠能源开发聚集了大量的资本，但如此大体量、定位趋同的商业地产项目集中开发，市场竞争也势必更趋激烈。”中国购物中心产业资讯中心主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长郭增利表示。

　　大干快上

　　按照邱燕林的设想，万力太阳城将打造成一座集休闲、娱乐、观光于一体的亚热带风情购物广场，成为辐射内蒙古、山西、宁夏和陕西等周边省区的地标性商业项目。

　　在众人的眼中，鄂尔多斯经济连续7年高速增长，人均GDP及人均收入位居全国第一，这无形中为其商业地产的发展奠定了坚实的消费基础，也促使了商业地产项目的疾进。

　　以鄂尔多斯伊旗地区为例，目前在售的兴蒙时代广场和兴泰中心商务广场商业营业面积分别为12万平方米和31万平方米，售价约3万元/平方米，前者的业态为珠宝、服装和百货，后者的业态也较为接近，以日用、奢侈品和餐饮主打，而经营上都选择了出售。

　　“城镇化的快速推进促生了巨大的消费需求，而中小城市的商业基础普遍薄弱，特别是像鄂尔多斯这样的城市，消费力外溢，加之宏观调控政策的影响，都给商业地产的发展带来了良好的机遇。”住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林说，“但商业地产的开发需要实力、能力和经历，大干快上不可取。”

　　对鄂尔多斯商业研究颇深的中国人民大学商业地产专家委员会教授、主任委员鲁炳全告诉记者，鄂尔多斯目前的商业网点建设存在诸多问题，比如大型商业设施布点不均衡、分区商业中心尚未形成；商业设施结构不能满足需求；商业网点建设混乱；传统零售业占据主导、大型百货建设集中；大部分商业先开发后招商等等。“这些问题都充分说明鄂尔多斯商业地产领域存在着巨大的空白，也是市场机会所在。

　　邱燕林也认为，市场的空白并不代表着只有机会，单纯依托鄂尔多斯也不能实现项目的正常收益，必须借助城市升级和转型的机遇，辐射周边富裕人群。

　　据其测算，仅阿镇万力太阳城一处项目，正式全面启动运营，固定资产加流动资金投入共需200亿元以上，按商业经营正常的毛利率计算，每年营业额应在300亿元左右，所有的投资方及商家才能保持正常的收益。而鄂尔多斯阿康中心城区及东胜区，按目前常住人口100万计算，每人需在该商城消费3万元。如果按传统的商业业态布局及商圈服务半径计算，仅仅依靠日常消费用品的消费，要支撑如此庞大的商业体量，是根本达不到的。

　　“商业地产必须走专业化的道路，而目前鄂尔多斯的商业地产管理运营水平都偏低。”邱燕林表示。

　　同质化隐忧

　　“近年来鄂尔多斯已经构建了两大城市核心功能布局，即康巴什新区的中央商务区及阿镇和东胜的中央商务休闲生活区，城市的对外辐射能力增强，这就需要商业地产项目的定位更趋前瞻，而这正是其商业地产市场目前亟待弥补的短板之一。”鲁炳全说。

　　“我认为，决定一个地区商务流通营业额的关键不在地区人口的数量，而在于本地区GDP的生产总值。”邱燕林表示，商业地产的定位需要以业态的服务半径来确定体量。他以万力太阳城为例，目前，仅阿康核心区年开工各类房产面积近2000万平方米，建设、装修、家俱各类每平方米投资最低在5000元，1年投资额接近1000亿元，将拉动500亿～600亿元的营业额，足以支撑项目百万平方米体量所需的最低投入300亿元。

　　“项目的定位必须有超前意识，我们的酒店、商场和专业批发市场并不仅仅瞄准本地客户，更是瞄准包头、呼和浩特、神木、榆林等周边省市的中高端消费人群。”万力集团营销总监宋兴龙补充道。

　　但单体项目的定位超前，也改变不了伊旗目前商业项目供应集中、总体量偏大、项目品质良莠不齐、价格竞争一触即发的局面。加之康巴什新城目前基本用于商务办公，夜间和周末人流流失严重，商业氛围难以形成气候，鄂尔多斯的商业地产市场仍面临重重困境。

　　郭增利认为，就鄂尔多斯商业地产项目的存量和增量来看，扩大市场的商业服务半径是解决同质化竞争的有效方式，但许多商业地产项目的建筑格局不利于后期的重新定位和业态布局。