| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年08月26日 09:49 |
作者： |
张艳红 |
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富力地产的盈利能力正在随着经营业务的内部调整而逐步释放。该集团中期业绩报告显示：截至2011年6月30日的六个月内，公司所有者应占溢利达到人民币20.1亿元，较去年同期增长186%，总营业额则增长58%，达到人民币109.8亿元。由于其毛利率的大幅提升，期间净利率达到18.2%，较去年同期的10.1%大幅度提升，达到行业较高水准。
由于集团早先在商业以及酒店等方面的大额投资逐步步入回报周期，使得公司盈利水平和财务状况都达到良好地步。
精品策略利润大增
作为富力地产的核心业务，物业销售所带来的上半年营业额达到人民币100.7亿元，较去年同期增长62%，溢利为人民币20.3亿元，增长269%。上半年，公司交付了可售面积合共724000平方米的物业，约占全年预计交付总面积的25%。
该集团中期报告显示，上半年的纯利由去年同期的人民币7.025亿元大幅增加至人民币20.0亿元，其中物业开发溢利为人民币20.3亿元，酒店运营的净亏损进一步缩小。
富力地产净利润的大幅提升，主要受益于毛利的增长。期内，集团竣工及交付的物业分布在10个城市。结转面积由698500平方米增加4%至723600平方米，增长幅度远低于营业额的增长，而平均结算均价从每平方米人民币8900元增加56%至每平方米人民币13900元。
期内整体毛利率为49.1%，而去年同期为32.1%。富力地产称，珠江新城项目盈利增加直接导致毛利率显著改善，例如广州富力盈尊广场占集团营业额的26%，录得毛利率高达55%，而珠江新城的其他项目，也都拥有大致相当的毛利水平。
事实上，自从富力地产于两年前调整经营策略，定位一线城市高端物业开发以来，其毛利水平的提升本是题中应有之义。以广州珠江新城为例，该集团上半年在该区域的平均建安成本约每平方米人民币9050元，但平均销售价格均高于2万元，毛利空间极为可观。
尽管宏观调控对一线城市的部分开发商销售带来影响，但富力地产依旧认为市区优质地段的物业拥有较高的利润附加值，并计划坚持精品开发路线。
今年7月9日，富力地产战略合作伙伴高层峰会在富力君悦大酒店隆重举办，富力地产与现场超过200家国内外知名承建商、供应商签订了战略合作意向书，结成一体化战略同盟，从施工质量、供应链源头保证产品品质。
据悉，富力地产两位董事长李思廉和张力，及该集团全国各地区高层管理人员均出席本次大会，与涵盖土建工程、基础工程、装饰工程、幕墙工程、园林工程、大型设备、装修材料、机电材料、建筑材料等十多个类别的200多家知名承建商、供应商签约结成战略合作联盟。
业内人士分析，此举表明富力地产不仅狠抓建筑施工、工程质量管理等各方面，同时从源头上形成优质的一体化供应链，保证了产品的质量，将进一步提升富力系列楼盘品质，将其一贯坚持的优质精品战略推向纵深。
财务水平渐入佳境
对于精品的追求，让富力地产对土地的选择上尤其苛刻。上半年内，公司除了新增位于广州越秀区杨箕村建筑面积为274000平方米的地块外，没有增持其他项目。
公司称：“基于对现时物业市场及信贷环境的判断，调整了本集团的收购准则。但若出现值得跟进的投资机会，本公司绝不会错失。”事实上，富力于2011年8月，以人民币22.3亿元收购了一块位于哈尔滨市道?区的土地，其总建筑面积为70万平方米。
数据显示，富力于2010年的土地储备工作收获颇丰，共收购了总建筑面积达378万平方米的土地，分布于六个城市，当中包括本公司该年最新进入的市场――南京。截至今年6月30日，公司的土地储备合共约为2540万平方米。
初步统计，2011年富力地产全国计划新开工项目（不含合作项目）总建筑面积达600万平方米，较2010年大幅增长超过50%；2011年全年的总在建面积将达到1300万平方米，而在年内竣工交楼的项目，总建筑面积达到320万平方米左右。
按此标准，富力现有土地储备足够集团3年左右的开发量。
土地投资上的审慎态度，使得该集团财务状况表现良好。富力地产中期业绩报告显示，公司债务比率进一步下降，现金流状况趋于稳定。其净负债水平下跌至89%，期末拥有现金余额125亿。
有分析师在富力地产的研究报告中指出：“高压的调控环境将对富力的资本开支和销售增长构成负面影响，但核心城市的市场占有率上升和产品结构调整能够使公司保持平稳增长。我们认为，富力地产在财务状况不断改善的情况下，其估值有望享受行业的平均水平。”
事实上，富力地产在一线大城市的表现依旧抢眼，仅广州、北京、天津三地，就为其贡献了大部分销售业绩，其中，广州占物业发展营业额的44%；北京占19%；天津则占14%，余下23%则来自其他7个城市。
据悉，今年年初，富力集团订立的合约销售额目标为人民币400亿元，较去年实现的合约销售额高出25%。截至今年上半年，合共实现合约销售额人民币134亿元，占全年目标的34%。
对于上半年的销售回款情况，富力地产表示：“从表面数据上看销售情况有所滞后，但其并非因为销售表现不佳，而是受到获取预售许可证及推出项目的时间所影响。因为集团在上半年取得的预售许可证仅为全年计划的20%（按物业的出售价值计算），其余80%可望于下半年取得。”这意味着，富力地产绝大部分销售任务将在下半年得以完成。
商业地产领跑效应
去年以来，当许多大集团纷纷宣称要进军商业地产之际，富力地产在多个城市的商业项目早已经遍地开花，并逐步进入回收周期。
数据显示，今年上半年的净利润大幅上升中，商业收益提升的贡献更为突出。数据显示，截至6月30日，富力商业板块运营步入成熟期，营运收入增长37%，息税折旧摊销前利润（EBITDA）达到人民币9190万元。投资物业收入则增长32%，达到人民币2.103亿元。
富力地产称：“集团的投资物业组合是由具有收益能力及长期资本增值能力的资产所组成的。透过专业团队的管理，持续优化旗下的办公楼及购物商场，以确保保持高出租率以及理想的租金水平。”
事实上，富力地产目前投资物业组合的规模及品牌知名度在行业内确实堪称名列前茅。数据显示，其物业在上半年总租金收入较去年同期上升32%，增加收入达人民币5050万元。
据悉，部分增加的租金收入来自于新落成的成都天汇商场的租金回报。该商场于去年11月试行营业，位于成都市中心，成为该公司最具长期价值的物业之一。
酒店业务方面，集团四家酒店不仅入住率持续上升，平均房价亦显著上涨，在这两项因素共同影响下，酒店业务由经营亏损转为经营溢利人民币2420万元，净亏损则从人民币7080万元减少至人民币5040万元，酒店业务的业绩较去年同期改善超过28%。
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