楼市调控会否持续发力?调控该走向何处?别墅作为一种特殊的商品住宅，其未来发展趋势如何?别墅市场的竞争格局又如何?……带着诸多疑问，日前我们特地采访了上海徐房集团董事长徐麟祥先生。

　　——访上海徐房集团董事长徐麟祥

　　文》本刊记者/甄爱军

　　市场调控还会深化

　　前不久，在国务院常务会议上，国务院总理温家宝分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并提出了五项要求(以下简称“新国五条”)。这被市场视为调控从紧的信号。

　　对此，上海徐房集团董事长徐麟祥表示，从大局出发，中央政府向房地产市场再次加大调控力度，的确有其必要性。他说：“部分二、三线城市房价过快的势头必须抑制住。”至于调控是否还会持续发力，结合当前所面临的现实情况，一线城市房价高企，并未出现实质性的回落;而二、三线城市房价不跌反涨，徐麟祥表示发力的可能性是存在的。

　　目前调控的主要发力点在于加大保障住房的供应力度，同时限制投机、投资性需求。徐麟祥认为政府还应该在其他方面做出努力，如土地供应和价格管制方面。此外，对于保障房和经济适用房建设，也应该做到长期有序推进。在他看来，住房保障建设由于此前“欠债”太多，因此仅靠一段时间的“大干快上”，无法满足社会实际需求，也无法解决当前保障不足的矛盾。“政府在住房保障方面也应建立长效机制，同时也要向社会解释清楚，让民众做到心中有数。”他说。

　　别墅市场长期向好

　　由于国家宏观调控，在今年上半年，上海的别墅市场也受到了一定的影响。据有关研究机构统计，今年1～6月，上海别墅市场成交量萎缩两成，同时价格也停滞不前，这是不是意味着别墅市场将会面临严冬呢?

　　徐麟祥坦言，对于别墅市场来说，同样要承受宏观调控所带来的压力。现实情况也的确如此，宏观调控在打击投机性需求的同时，也会“误伤”正常的改善型需求，如“限购”、“限外”政策，便将部分需求挡在了市场之外。

　　自2005年以来，别墅建设用地一直处于严控状态，这将会导致未来别墅产品供应趋于紧张，但这并不是别墅市场向好的真正原因。徐麟祥表示，在社会发展过程中，需求的多样性是必然存在的。因此虽然目前因为调控而使需求受到影响，但这并不能逆转这种趋势。从长远来看，经济的快速发展、人民生活水平日益提高带来的居住条件改善需求，使得别墅的需求日渐旺盛，这才是别墅市场向好的真正原因。

　　个性产品更具优势

　　据了解，徐房集团将于近期推出别墅项目丝庐雅苑1期“香溪颂”。该项目的开盘价将低于周边同类楼盘26000～30000元/平方米的水平。那么，这是否意味着别墅市场竞争格局已经进入“拼价格”的短兵相接阶段?

　　徐麟祥表示并非如此。他解释说，开发商与购房者之间也应该讲究“互惠双赢”原则，而这是徐房集团一贯坚持的做法。“香溪颂”除了给出亲民价之外，还会在其他方面也予以实惠，如赠送地下室、双车位及露台等空间，赠送比例达到1:1。

　　对于当前别墅市场的竞争格局，徐麟祥表示满足不同需求的个性产品或许能够赢得更多的认同。他以“香溪颂”来举例说明，经过多轮论证之后，徐房集团最终确定以精英阶层为目标客户。同时结合当地良好的自然条件，优化包括中庭、地下庭院、空中庭院在内的“五重院落”设计，满足宜居要求。

　　“未来，具有个性的高性价比别墅依然是市场的宠儿。”他这样认为。