2012，半江瑟瑟半江红

　　成全机构董事长 全忠

　　明年的调控政策我认为还会从严。包括限购令还会扩大到全国二三线城市，对开发贷、按揭贷款的限制等，可能都会继续从严。从今年上半年的数据看，之前的调控并没有达到中央的预期。目前的调控政策主要无非是“限价”、“限购”、“限贷”，如果将来更严厉的话，甚至有可能会“限期”，也就是取消预售制度，只准卖现房，当然这样的政策会比较“恐怖”，不到万不得已的情况应该不会实行。至于这几年业内一直在讨论的物业税问题，目前从重庆和上海的试点来看，没有太大效果，而它的征收环节、征收标准等确实存在难点，因此更多是对市场心理的一种影响，也许今后试点的范围会扩大，但很难成为未来的重点调控政策。

　　房价进入下行通道

　　对于房价的走势，下行通道的趋势还是比较明显。最近万科又宣布拿出1万套房降价销售，虽然降价幅度不是很大，但会对市场信心和同行的竞争造成一定影响，产生示范效应。对于开发商来说，出货才是硬道理，可以有效解决现金流的问题。现在很多金融机构的放贷年息都达到了20%甚至25%，举个例子说，开发商与其付出这么高的利息融5个亿的资金，还不如降低25%的成本卖5亿元的房子出来，算清了这笔账，未来开发商降价的幅度和普及面还会进一步增加。当市场的多空博弈僵持了一段时间之后，降价的可能性还是有的。现在有人预测明年房价会下跌20%，从理论上讲，下降10%、20%都有可能，但要看具体是哪个地方，因为从全国范围看，地区之间的差异还是很大的。

　　“千亿俱乐部”会扩容

　　对于实力房企来说，降价不会影响它们的销售业绩，像万科、恒大等开发商，上半年的销售额都比去年同期有很大的增长，目前的市场需求还是客观存在的，只是暂时被压抑，如果价格出现松动，消费者还是会出手的。从目前的情况看，万达、万科、恒大、绿地这几家房企到年底销售额都有可能突破1000亿，明年的情况有可能比今年还好，只不过这些房企的利润率会有所下降。而对于那些手握七八个盘、三四十亿元资金规模的中型房企来说，可能目前面临的情况会比较痛苦。手里只有一两个盘的小房企反倒好办一些。总体来看，明年应该会有更多房企出现并购、转让或退出的现象，不过我认为不会出现一些人预测的大批房企死掉的“惨烈”局面。

　　市场细分是未来潮流

　　明年，商业地产会进入一个白热化的竞争阶段。近一两年来，越来越多的开发商投入商业地产的领域。总体来看，住宅地产是一次性消费，但商业地产涉及的面更广，包括投资、运营、持有等各个环节，受市场环境影响较小，而且很多地方的商业规模是地方政府的强行要求，明年很可能成为一大热点。另外，明年在细分市场上，像工业地产、养老地产等，都有可能出现一些变化。一些在住宅市场打不开局面的开发商很可能会寻求转型。

　　（张劲松 采访整理）