| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2011年08月05日 10:53 |
作者： |
王月华 |
| |
论坛缘起
由深圳报业集团地产部、深圳市美格行商业地产公司联合主办，以“商业地产的沟通与合作”为主题的“第二届中国（深圳）商业地产交流峰会暨美格行商业地产八周年庆典”日前在深圳益田威斯汀酒店举行。华润万象城、中信城市广场、益田假日广场、海岸城、深国投广场等中国主流购物中心以及吉之岛、中影院线、欧尚超市、汉堡王等大型品牌商家的众多企业高层，分别作为演讲、对话嘉宾参与本次会议。万科地产、中海地产、金地集团、招商地产、和记黄埔、平安置业、绿景集团等国内外著名开发商，沃尔玛、家乐福、ＴＥＳＣＯ、人人乐、华润万家、西武百货等主流品牌商家，以及一些投资机构、实力服务机构等与商业地产相关企业共２００余家汇聚一堂，就商业地产的企业发展模式、如何推动商业地产行业持续繁荣等热门话题进行了深入交流与研讨。
商家与地产开发商，不会单赢，只有共赢。只有商家与开发商在各自的领域专业发展，才能使我们的商业地产更加繁荣和持久。此次峰会紧密围绕商业地产行业大势、投资最佳热点、品牌商家拓展渠道及中国市场消费潜力等热点问题展开热烈讨论，众多知名专家和企业高层就“商业地产的企业发展模式”话题进行了深入理性的分析，彰显出深圳作为商业地产前沿城市所代表的专业精神和行业高度。中国购物中心产业资讯中心郭增利主任对美格行商业地产凭借自身的专业能力和十年如一日的专注精神，与中国购物中心产业资讯中心共同创办发行了双月刊专业杂志《中国购物中心》七十余期给予了高度称赞。
（地产行业记者黄文波）
经营是商业地产成败关键
深圳报业集团地产部负责人王月华
中国的商业地产十分重要。首先商业地产对每个城市来说就像印钞机，它不像住宅地产卖完了就会对当年的ＧＤＰ、税收就有贡献，商业地产是每年都有贡献，长期有贡献，所以每个城市对商业地产都非常重视。其次，商业地产的操作难度非常大，业内流行一句话，住宅地产可能是大学生水平，商业地产是博士水平。商业地产不仅仅是卖楼，最重要的是把它经营起来，还要经营得好、经营得成功。全国各地商业地产失败的例子太多了，广州从东到西十大购物中心，除了两家经营的非常好之外，两家勉强维持，其他六家经营惨淡，商业地产的问题比较突出。深圳商业地产项目有的销售成功但经营不成功，有的策划成功但销售不成功，有各种各样的问题。因此，第二届中国（深圳）商业地产交流峰会非常重要，邀请了很多顶尖级的专家，他们都是业界高手，操作了中国很多商业地产。商业地产对中国来说是一个全新的领域，也是一个值得不断探讨的领域。
每个项目都是考验和挑战
美格行商业地产董事长张红卫
今天是第二届（深圳）中国商业地产交流峰会召开的日子，也是美格行成立八周年的日子。美格行成立八年来，一共操作了１８９个项目。我们对待每个项目是认真的、是努力的，我们会不断地积累经验、吸取教训，使下个项目能做得更好。商业地产是相对复杂的，特别是集中商业每个项目都是一个挑战，不像有些住宅是形象好不好、销售快与慢、销售价格高与低的问题，它是成与败、生与死的问题。夸张地说，要么是价值连城能够给我们带来长期不断增长的长期收益，要么一文不值，不仅收不到租金可能还赔管理费、水电费。所以每个项目对我们来说都是一个考验，有非常大的压力。
商业地产的操作可能需要经验、需要丰富的资源和成熟的团队，这可能需要时间磨合、沉淀。对我们来说，这么多年来发展的速度相比同类单做住宅的公司可能慢了很多，但我们仍然会坚持自己的理想，一步一步地做好每一个项目。
专业细分为商业品牌提升渠道价值
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利
我们看到国外购物中心不像国内每个店只有几十平方米、１００平方米，他们专门卖雨伞的店可以做到３０００平方米，专门泳装店可以做到５０００平方米，这不是购物中心、百货店的问题，是中国零售品牌发展的细分化还不充分。现实给我们提出了严峻的挑战，购物中心、商业地产开发商必须面对这样残酷的现实，要让产品更加专业，适应现在零售品牌现实发展的需要。物业的可扩展性在前期规划时留下许多问题，比如在十年后需要进一步完善和改进的要求。服装品牌商家评价当前的商业项目认为，只有１０％的商业项目才能够列入他们考虑的对象。这句话提醒了在座各位商业地产开发商，我们的项目是不是专业？
从住宅商业综合性房地产商在新政下的商业策略和发展支撑上进行梳理，资金主导型转向资产主导型，过去靠住宅回笼大量资金，现在做商业项目出发点不同，要沉淀大量资产，所以盈利模式也不相同。未来对地产商判断实力的依据也要跟国际接轨，不再看卖了多少住宅，应该看其旗下到底有多少资产。
产品模式方面，专业商业地产商开发的产品通常以功能为主。第二类是目前地产商最多采用的，所谓的城市综合体都是用资产资金平衡类作为一种资本运作手段，通过出售住宅回笼资金注入商业物业。第三类可能是下一步中国购物中心发展的重点，在座可能９０％的人说城市综合体是中国商业房地产的发展方向，但我会说可能品质配套类的商业才是真正主力，国外８０％是生活配套型，这才是所谓的超区域型的结构。所以，专业很重要。
商业地产改变房企发展模式
中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来
我们对上市公司进行分析发现，香港几个出名上市地产公司的资产负债率大多在４０％以下，在３０％以上。我们再看看香港租金收入占营业收入的比重，基本会在４０％以上。总体来说，在香港租金利润占营业利润差不多一半以上。而在香港上市的内地公司资产负债率都在５０％以上，且市值很低。大家可以发现，很多上市公司都跌破过发行价，还有的公司一直没有回到发行价以上。于是，我们要对中国内地公司的发展模式进行反思，这种反思自然而然牵扯到商业地产。
第一个问题，目前房地产开发商的滚动开发模式带来了很大风险，作为资产负债率是高负债，所以是高度金融风险。第二个问题，其开发的项目是否有做商业项目的价值？一家健康的地产公司必须有足够的净资产，一个高资产负债率的地产公司如果持续投资是不行的，风险会非常大，虽然这个风险从社会系统转嫁到金融体系上去了。
作为一个要有净资产的公司，其资产负债率要低，资产结构要好。资产结构以两种形式存在比较好，一种是现金，一种是持有性物业，在中国这样一个房地产集中度非常低的产业结构里，房地产公司持久性的经营物业是地产公司的健康证，是公司平稳度过房地产周期冲击的通行证。商业地产持续发展，应从商业模式上有个持续开发的模式，从高负债转变为低负债，就是改变整个社会的金融风险和自己公司破产的风险。因此应从项目化改变为公司化，从期货制改为现货制，在深圳有的公司从来都是卖现楼的，而且收益并不低。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
