| 来源： |
地产中国网 |
发布时间： |
2011年07月25日 14:38 |
作者： |
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7月19日下午3时，在竞拍者进入广州土地交易大厅前，各路媒体已候多时。
因为接下来要拍卖的珠江新城B2-11商业金融地块，早在6月份就因“未拍已成地王”而备受关注。据悉，珠江新城原“地王”是合景泰富于2009年拍出的D3-4商业地块、折合楼面价13538元/平米。而该区B2-11商业金融地块的挂牌起始价是9.8499亿元，折合楼面价13800元/平米。
广州珠江新城B2-11商业金融地块经过30多轮竞拍晋级商业新地王。图为该地块拍卖现场。
不出所料，经过30多轮竞拍，B2-11最终被不知名的广州常元房地产开发实业有限公司以12.8亿元摘得，折合楼面价17933元/平米，晋级广州商业地块新“地王”。
这随后引来众多评论：支持者认为地段优良、不是亏本买卖。批评者则称其潜力透支、开发风险较大。
实际上，B2-11地块之所以被媒体和业界投以众多目光的背后，是研究者冀此触摸下半年楼市的温度与风向。
广州国土资源和房屋管理局负责人强调说，商服物业与商品住宅市场是两个截然不同的市场，面对的是不同的客户群体，该地块以较高价格成交不会对商品住房市场产生大的影响。
本土造地王
据了解，B2-11地块是6月8日广州土地推介会上勾出的12宗地块中，首宗出让的意向土地。当时该地块由广州盈基投资有限公司所勾选，起拍价为9.85亿，楼面地价为13800元/平方米。该地块为商业金融业用地(C2)，宗地面积5948平方米，建筑面积≤71376平方米，容积率≤12。地块位于珠江新城冼村路和金穗路交界，南面是维家思广场，东面是冼村城中村，附近有西塔、广州歌剧院、广东博物馆等标志性建筑和花城广场等标志性景观。
7月19日正式竞拍前，广州国土资源和房屋管理局出示的资料显示，4家公司参与现场竞拍B2-11地块，分别是98号广州万科、77号广州杨帆房地产开发有限公司、22号广州丰璟房地产开发有限公司与希顺投资有限公司、16号广州常元房地产开发实业有限公司。当时，后三者均不为人知。
在拍卖会上，22号和16号在价位上咬得很紧。22号在举牌速度上虽略有迟疑，但关键时刻不让对方。98号的万科地产则显得非常低调，仅在拍卖会开始时举了几次牌，便早早退出了“战斗”。
从当天下午3时开始，整个拍卖过程持续了40分钟、30多轮举牌，战况算是激烈。
最终该地块由16号广州常元房地产以12.8亿竞得，楼面地价17933元/平方米，溢价近30%，创珠江新城新单价地王，该楼面价比前地王高4395元/平方米。
经查，16号是广州本土老牌企业美林基业集团旗下公司，77号、22号的背景分别是上市公司富力地产、合景泰富地产。
房企商业欲
“房企转商”，无疑已成今年楼市的关键词之一。
前文提及的美林基业集团成立12年来，定位于“中国休闲生活建筑家”，早年开发过美林海岸、美林湖畔等楼盘，虽在广州业界有一定的知名度，但多年并没有扩张迹象。
知情人士称，美林现在已转向家居类商业地产以及旅游地产投资开发。B2-11地块是志在必得。这一点似乎也为16号竞拍人证实。当记者在竞拍后追问地块有何规划时，他答，“商场。”在住宅调控加码的当下，中小规模的美林转向商业投资开发，显然只是“冰山一角”。万科、恒大、中海、保利、金地、招商、富力、龙湖、雅居乐、碧桂园......哪个地产大鳄不想把商业份额封疆列土，以图分担风险、助其壮大。
而这，第一个结果是商业地块开始在土地市场中唱主角。以上半年各地成交的土地例，北京土地出让总数为113块，其中签约商业类地块合计21块；上海共成交了土地104幅，其中商业用地41幅，超过宅地；深圳出让的6宗经营性用地中，商业办公用地就有4块。
据不完全统计，今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元，商业用地成交额占比明显提高，不过地块多以低价成交。
其次，房企加大商业物业的份额，直接供应了巨量的商业体量（尤其是一线城市），又因需求旺盛，进而造成了商业物业普遍升温。易城中国数据显示，今年二季度，京津沪穗深五城甲级写字楼租金、售价环比全线上涨。其中，深圳租金、售价增幅都最大，分别达到6.5%、7.5%。而广州二季度珠江新城平均租金达158.5元/平米/月，环比升9.5%，为该市增幅最高。
在初尝低价拿地和稳定利润的商业物业投资开发甜头后，房企的野心随之膨胀，纷纷声称要扩大规模，要实现“物业全部持有”。
“我对房企转商的现象感到忧虑。”易城中国副总裁柳费国对地产中国网表示，“持有型物业需要沉淀大量资金，现在房企的资金量日益紧张。而国内缺乏金融产品和金融创新，拿什么去持有？”“此外，人才也是大难题。”柳费国补充说，“现在一窝蜂式的都上商用项目，僧多粥少，最缺的融资和营运人才又去哪找？”
后市温度计
新地王折射出房企加大商业投入的现实，但在目前调控风声趋紧情况下，其究竟给楼市带来什么影响？
广东省房协理事赵卓文称，现在调控仍未放松，商业用地受到追捧“很正常”，进军商业地产可以规避部分风险，是一个行业的“风向标”。
也有不同的声音。世联地产华南首席分析师曹取对地产中国网表示，“土地虽是房地产先行指标，但每个地块在不同区域、不同城市的情况不一。有时，具体地块指标都不能代表当地土地水平。因此，行业风向标一说不妥。”持类似观点的，还有合富置业首席市场分析师龙斌。他说，B2-11楼面价与地段价值相符，也说明房企对广州CBD发展前景看好。但这块地属于商业用地，而调控则集中在住宅，如此一说意义不大。”“17933元的楼面价，在珠江新城并不算高，甚至有点偏低的。”仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“这个价格加上建安、项目支出成本，将来售价约在3.3-3.5万元/平米左右。5年内消化完现有区域的新增体量，作为国家中心城市的CBD，珠江新城未来的写字楼仍将短缺。因此，这个价格并不离谱，说明开发商对后市判断还是比较理性。”对此，广州世联地产董事长黎振伟和维森置业董事长张维伦均表认同。黎振伟称，“珠江新城地块买少见少，其物业价格走高是必然的，写字楼达到3-4万元/平米都是正常的。广州房地产市场多年来一直都是理性成熟的，不会大起大落。至于地块影响后市，言之尚早。我认为，下半年走势价格会有回落，但不是房价的回落，是区域结构上在调整。”张维伦则认为，B2-11地块对于下半年广州房地产影响不大，它不是风向标，而是温度计。仍有人愿意以高价买这块地，说明对广州的房地产有信心。
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