| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年07月21日 07:08 |
作者： |
刘展超 |
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上半年宅地出让完成年度计划26％，官方认为三、四季度是土地供应高峰
楼市调控再度迎来政策信号，未来商品房配建保障房可能成为土地出让的主要模式，开发商或将不得不参与建设保障房。
国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，要求采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
一位权威人士对《第一财经日报》透露，在出让商品房用地时要求配建一定面积的保障房，此前已经有一些地方采用了这种做法，比如北京、青岛等地。此次国务院常务会议对此做了明确表态，说明中央肯定了地方这种做法，并有意将之在各地推广。
企业将“被动”参建保障房
配建推广造成的直接影响是，大多数的房地产开发企业，即便以前没有主动参与过，未来也要“被动”地参加保障房建设。原因很简单，企业不答应这个条件，就没有资格参与拿地。
今年6月份，郑州市出台《商品住房项目配建保障性住房实施办法》规定，郑州市所有商住房项目将按10%的总建筑面积配建保障性住房，不配建的开发企业需向政府缴纳保障房易地移建款，该款项将被全部用于保障房建设。
西安、福州、邢台等地今年也曾出台类似规定，且配建比例也多为10%。此举被业界称为“捆绑销售”。
除地方实践外，主管全国住房建设的住房和城乡建设部也曾多次对商品房用地配建保障房的做法，表达过支持态度。
记者从知情人士处获悉，对于北京和青岛的做法，某部委曾在今年年初组成专题调研组进行实地调研，总体上予以了肯定，既落实了保障房的建设任务，又对稳定房价起到了积极作用。
不过，在调研中也有人士认为，普通商品房和政策性住房混建，居住人群不同，生活方式有差异，且配建过于分散，可能会加大后期管理诸如物业管理、设施维护以及人员退出等方面的难度。
此外，这种“捆绑销售”实际上是将部分保障房的建设任务推给了开发企业，开发商是否愿意承担？若开发商认为配建保障房提高了开发成本，是否会将之分摊到同一项目的商品房上去，进而抬高房价？
这种忧虑并非杞人忧天。上述部委在青岛调研时，就有开发商对配建表示无奈，认为如果不参加配建，就拿不到地，因为现阶段所有住宅用地都需要配建。
“拿地的门槛提高了，前期要投入的自有资金加大了，运营成本也有所提高。”该企业人士称。
不过，青岛相关部门向前述调研组表示，配建保障房的成本并非由开发商承担，保障房建成后，政府将以一定的价格向开发商回购，且回购价格甚至高于开发商的建安成本，因此，开发商不仅不会亏损，还能有一定利润。
上半年宅地供应仅完成计划26%
国土部昨日晚发布的一份统计报告显示，全国31个省（区、市）和新疆建设兵团今年上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷，仅仅完成年度计划的26％。
今年5月份，国土部汇总的2011年全国住房用地供应计划为21.80万公顷，再度创下近年来新高，远远超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。
但这也仅仅是计划。从历史数据来看，实际供地情况低于年度供地计划并不罕见。2010年国土部首次根据地方上报数据编制全国住房用地供应计划，但年终清算时发现完成率尚不足七成。
至于其原因，国土部归纳后认为，一些地区出于争取补助资金和年度新增建设用地计划指标的考虑，住房建设计划规模和用地计划规模偏大；少数项目用地仍实行毛地出让，在房价上涨带动拆迁成本上升的背景下，征地拆迁进展缓慢，造成已批准的土地不能及时转变成有效供给，影响了供地计划的实施等。
住宅用地供应情况如何将直接影响楼市调控成效，保障房供地若不足，会影响开工进度，商品房供地不足也会影响未来房源供应，推高房价上涨预期。
昨日的国务院常务会议也特别要求，要依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。
与去年同期（56108.22公顷）相比，今年上半年住宅用地供应增加了2%，同比增幅较大的地区有新疆建设兵团、山西、海南、新疆、福建、青海等。
上述报告显示，保障性安居工程用地计划完成增长明显。上半年，全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期（13316.80公顷）相比增加24%。同比增幅较大的地区有云南、新疆建设兵团、山西、福建等。
从整体上看，东部地区住房用地供应计划执行率略高（见附表）。
至于供地进度略显较慢的缘由，国土部认为，从供应节奏看，一般一季度为供地的低谷，二季度土地供应开始增加，三、四季度达土地供应的高峰。因此，虽然上半年住房用地供应计划仅完成了26％，但按照正常的计划供应节奏，下半年住房用地供应将会增加。
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