| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2011年06月22日 08:47 |
作者： |
杨羚强 |
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“如果地块的建筑面积不是按出让面积乘以容积率计算，而是按区块面积乘以容积率计算，那会怎么样？”
“那就捡便宜了，建筑面积就大了。”
这是记者昨日（6月21日）和上海一家开发商的对话。促成这一对话的是义乌市国土资源局一位负责人的回应。在《每日经济新闻》昨日刊登 《楼面价直逼4万 全国最贵宅地“义乌造”》的报道之后，该负责人表示，义乌市雪峰路与望道路西南侧地块是按地块的区位面积乘以容积率来计算项目的总建筑面积，而不是按出让面积乘以容积率来计算。按照这一说法，义乌市雪峰路与望道路西南侧地块并没有达到接近4万元/平方米的天价，而是只有1.5万元/平方米左右。
类似上述上海开发商这样的多数房地产行业人士却认为，目前业内普遍认可的房地产项目总建筑面积计算方式就是以地块的出让面积乘以容积率。
“另类”计算方法或误导开发商
上海一名房地产分析人士认为，上述对于项目总建筑面积的不符常规的计算方法，有可能会误导开发商，并让他们失去角逐优质地块的机会。
根据此前观点地产网的报道，由义乌市现代房产以2.26亿元总价拿下的义乌市雪峰路与望道路西南侧宅地，成交楼面价达39545元/平方米，溢价率347%。该地块面积仅为1500平方米，折合约2.25亩，最大可建面积为5715平方米。
而住在杭州网的地块信息则显示，该地块的区块面积是3931.373平方米，出让面积是1500平方米，容积率3.81。五合国际智库负责人吴茂辉说，若仅仅是根据上述信息，这一地块的建筑面积计算方式是以出让面积1500平方米乘以容积率3.81，最后获得的建筑面积应该是5715平方米，与观点地产网等媒体的报道一致。
和吴茂辉的说法一致，上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟和中原地产研究中心高级研究经理刘渊等均表示，上述建筑面积的计算方法是目前通行于行业的通用方法。
根据吴茂辉的说法，区块面积涵盖了道路、街道、公共绿化以及其他配套面积，而这些往往是市政部门完成的，所以在土地出让时，开发商通常不会把这些面积算在项目的占地面积内，也不会根据区块面积来计算总建筑面积。所以一般情况下，开发商是以出让面积乘容积率来计算总的建筑面积。
解释权应不妨碍公平
但是，义乌市国土资源局负责该地块出让的人士却不同意这一观点。他表示，地块的建筑面积应该以区块面积乘以容积率。按这一办法，土地的实际建筑面积应该不超过15000平方米。
根据他的观点，地块标明为“出让面积”的，其实是指可建筑地块，通过拍卖方式出让，剩余部分并不通过拍卖程序完成，而是以划拨方式出让。另据昨日东阳新闻网的一则报道称，土地公告上的土地出让面积可能是一个未经过核实的数据。
现代房产的一位负责人告诉《每日经济新闻》记者，地块的总建筑面积确实达到了15000平方米，但这是他们在拍卖现场才得知的。而他们所要施工的面积不仅仅包括1500平方米的出让面积，还将包括整个3931.373平方米的区块面积中的绿化以及各项配套。
中原地产高级研究经理刘渊说，公告上的1500平方米出让面积和3931平方米的区块面积同时存在于公告中，会给开发商误解，以为出让的仅仅只是1500平方米。他表示，过去有的国土资源部门在土地出让过程中，既扮演运动员又扮演裁判员，已经为人所诟病，现在国土资源局又把项目建筑面积计算方法的解释权掌握在手里，有可能会妨碍土地出让的公平性。
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