| 来源： |
证券市场红周刊 |
发布时间： |
2011年06月20日 09:32 |
作者： |
郝宁 |
| |
◎ 《红周刊》记者郝宁
钱从哪来？
今年时间即将过半，各地保障房建设进展依然迟缓。业内人士认为，这从侧面上反映了保障房建设面临的资金压力。住建部副部长齐骥透露，完成1000万套保障房建设任务大概需要1.3万亿元资金。按照住建部的设计，其中社会融资8000亿元，余下5000亿元由中央及各级地方政府解决。根据预算，中央财政将补助1030亿元，也就是说地方政府还须拿出4000亿元。"中央给的1030亿元补助资金摊到1000万套保障房才合一套1万元，这些钱远远不够，投资压力主要在地方政府。"一位券商分析师向《红周刊》说。
住建部规定，地方政府将不低于10%的土地出让净收益用于保障房建设。但在房地产调控趋紧的情况下，今年各地土地市场成交比较冷清。中国指数研究院数据显示，京沪广深今年前5个月的土地出让金收入为749亿元，比去年同期下降了41.48%。福星股份证券部人士称，"建设保障房更多是上面的压力，地方政府本来就动力不足，现在土地出让金收入不增反降，资金缺口会越来越大"。
日前财政部、住建部下发通知，要求地方财政部门要将今年2000亿地方债资金优先用于保障性安居工程。面对保障房建设缺钱的压力，房地产企业也在寻求出路。首开股份和栖霞建设近日先后公告，在银行间市场发行中期票据进行保障房项目融资，而央行也批准地方政府可以通过发行私募债券方式筹集资金。不仅如此，近期政府也允许保险资金、社保资金、民间资本等社会资本参与保障房建设，这将在一定程度上弥补保障房建设资金的匮乏。
三季度或迎"开工潮"
上半年保障房建设开工严重不足，与任务紧有直接关系。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，房地产开发前期准备工作较多，此前五个月开工率不高在情理之中，但接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮"。
数据显示，5月份房地产开发投资同比增速35.43%，环比加快0.8个百分点，连续3个月加速；1~5月，累计完成投资1.87万亿，同比增长34.73%。对于投资增速略超预期，多数分析师认为主要是保障房开工进度超预期，在很大程度上弥补了商品房投资增速下滑的不利影响。中金公司指出，经历2011年前两个季度的推地、报建准备期后，各省市保障房建设在下半年将会明显提速，从而推动投资、新开工数据维持较好增长。
保障房融资或放开
与商品房市场这块"肥肉"相比，保障房的利润微乎其微，因此很多上市房地产公司颇为"迟疑"。不过，光大证券表示，"三季度是保障房密集建设期，更多实质性融资政策有望出台，政府可能会针对保障房参建企业实施定向政策松动。"
从参建企业的盈利模式来看，受定价机制和销售模式的影响，各类保障房带给开发商的利润不同。考虑资金回流速度，相对风险小而利润最大的是限价房，其次是经济适用房。此外，旧城改造项目一般地理位置较好，除满足拆迁户的回迁要求外，其余土地用于商品房开发，因此旧城改造项目的附加值较高，相关上市房企有天房发展、北京城建等。
从区域和发展潜力来看，一线城市和房价上涨过快的二线城市是本次保障房建设的重点，这些城市人口比较密集，经济相对发达，保障房建设资金相对充裕，如北京、上海、杭州、深圳、重庆等。本土有保障房建设经验的国有开发商在获取项目上更具优势，相关上市房企有北京城建、栖霞建设、苏州高新等。
目前，保障房建设还是以建筑类企业为主，房地产上市公司参建的比例较小。业内人士认为，传统房地产企业因保障房利润低，参建积极性不高，而中国建筑与中国中冶这类建工类企业，由于主业利润率较低，反而在向保障房转身时走得更快。上海建工是上海市保障房建设龙头，在保障房受益股中股价弹性第一；中国中冶保障房开发量最大，业绩弹性最大，在手保障房开发量/净利润的值远高于其他建筑股。■
■
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
