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保障房拉动作用明显,行业投资累计同比增速依然维持高位,投资和新开工当月值环比显著回升。
1-5月份,全国房地产开发投资累计同比增长34.6%,其中,住宅投资累计增长37.8%,累计值同比增速波动较小,但值得注意的是住宅投资当月值环比上行20%;施工面积同比增长32.4%,增速继续回落0.8个百分点;房屋新开工面积累计增长23.8%,增速回落0.6个百分点,当月值环比回升13%;房屋竣工面积增长12.9%,增速进一步快速下降1.1个百分点。
当前投资增速依然维持高位与保障房投资有较大关联,虽然目前开发商普遍采用收缩战略,购地和施工放缓,新开工意愿下滑,但今年的保障房投资占去年行业总投资的近三成,因此预计今年的行业投资增速仍能维持在30%左右。
由于供应量上升,5月销量温和上扬,基本符合预期;销售额上升快于销售面积表明成交均价有所上升尤其是商业地产。
1-5月,全国商品房销售面积32932万平方米,增长9.1%,同比增速显著上升2.8个百分点,当月值环比上升11%。其中,住宅销售面积增长11%,办公楼下降3.2%,商业营业用房增长10%,商品房销售额18620亿元,同比增长18.1%,上升4.8个百分点。其中,住宅销售额增长16%,办公楼和商业营业用房分别增长26.5%和31.6%,同比增速均显著回升。
5月当月销量温和上升。当月销售面积8034万平,同比上升18.54%,环比上升10.74%;当月销售额4542亿元,同比上升35.19%,环比上升15.69%。
住宅成交均价累计同比上涨6.9%,涨幅基本与CPI趋同;商业地产价格涨幅较大,办公楼成交均价同比上涨22.2%,商业营业用房成交均价同比上涨16.1%,涨幅较1-4月均有增加。
企业资金面继续收紧,资金来源同比增速略有回升;自筹资金比例显著上升超08年水平。
1-5月房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%,增速略升1.1个百分点。
其中,自筹资金增速显著提升,累计同比增长30.9%,上升3.7个百分点,占资金来源37.4%,占比显著上升超过08年水平近2个百分点;个人按揭贷款下降8%,依然负增长。
后期数据预判:基本面方面,5月销售受供应量上升而温和上行,基本符合预期;对于开发商来说预计今年的资金压力与08年基本接近,而库存压力将比08年更大;后期促销范围将显著扩大,6月推盘量将继续回升,“以价换量”的概率增大。政策方面,由于通胀维持高位,预计地产调控将成为一场拉锯战,放松可能性较小,但中期似乎也无从紧的必要性,政策效果仍处于观察之中,预计中期政策面主要是保障房建设的进一步落实。
投资建议:目前政策稳定,销量温和上行有利于地产股底部反弹,建议积极配置。除了行业龙头和竞争模式独特的个股之外,需要重点提醒的是当前已有参与保障房的开发商获得了中期票据的支持,这无疑给正处于资金困境中的行业带来一汪清泉,我们需要密切关注有希望得益于融资放开的企业,主要是参与保障房建设的城投类企业。重点推荐万科、保利、福星、冠城、首开、北京城建和中天城投。
（具体内容请见附件）
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