| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2011年05月26日 08:35 |
作者： |
朱楠 |
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根据国土资源部近日发布2011年的供地计划，今年保障性住房用地和商品住宅用地都将大幅增加。在国家力推保障性住房建设的当前，各地政府开始尝试一种新的供地模式――“限地价、竞保障房面积”。不过，由于资金链吃紧、拿地规模有所收缩，即便是土地市场供应量有所增加，在目前的市场环境下，开发商仍保持谨慎观望的态度。
今年供地计划大幅增加
根据计划，2011年全国住房用地供应计划继续大幅增加，全国住房用地计划供应21.80 万公顷。其中，计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；商品住宅用地计划供应14.05万公顷，比2010年增加51%，是2005-2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍。
在今年国家大力推进保障房建设的主导思想下，各地保障房用地的计划供应量都占到相当大的比例。新疆、青海、北京等地今年保障房的计划供应量均占到今年总供应量的50%以上，而湖南、吉林、山西、湖北等地保障房供应的增幅居全国前列，尤其是湖南，计划今年的供应量比去年实际供应量增加3倍多。
然而，光有供地计划还不行，如何将保障房用地推向市场、让开发商乐于接受，同时有序增加商品住宅用地、且保持地价平稳，是当前地方政府面临的重要课题。在巨大的保障房建设规模压力下，各地土地出让方式正在发生变化。
多地试水土地出让新模式
继北京之后，近期全国范围内已有多个城市率先开始对土地出让方式进行改革，普遍的做法是效仿北京，在普通商品房建设用地供应中采用“限地价、竞保障房面积”的出让方式。“限地价、竞保障房面积”，即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房面积，投报面积多者胜出。早在2010年11月份，北京就曾以此方式推出过一块居住用地。
近两个月以来，多地政府开始试水“限地价、竞保障房面积”的土地出让模式。今年5月5日，杭州、成都两地在同一天以这种新模式出让地。杭州市首次采用“限地价、竞保障性住房面积”的方式，不仅明确了10%的配建保障房面积，而且明晰了配建保障房产权。成都市国土资源局则调整了两幅地块的出让方式，实行“限地价、竞公租房面积”，这也是成都首次尝试这一新的供地方式。 另外，在此之前，兰州、石家庄和广州市也开始试行“限地价、竞配建”土地出让方式。
不过，作为一种全新的土地出让方式，目前开发商对此模式保持谨慎观望。石家庄的首宗配建保障房地块，由于投标者人数不足最终流标。广州市首块配建保障房地块也遇冷，最终保利地产在没有竞争对手的情况下拿地。杭州市5月推出的两宗配建保障房地块，也没有吸引到大型房企参与。
新模式既抑地价又促保障
“这种模式本身并没有问题，但是在目前的市场状况下，开发商对后市不太看好，拿地都很谨慎。”一家港资房企投资部人士向记者坦言，近期不断收紧的金融信贷政策，使房企面临越来越大的信贷压力。资金吃紧，拿地自然顾虑重重。
克尔瑞土地咨询运营中心副总经理李敏珠也告诉记者，很多开发商都表现出收缩拿地规模的信号，尤其是大型房企，除了要保持一定的土地储备量而进行的被动拿地之外，扩张式的拿地已非常少见。“倒是一些民间资本和中小房企近期委托我们寻求地块的比较多，在土地市场热的时候小企业很难与财大气粗的大房企竞争，目前是比较好的入市机会。”李敏珠表示。
而“限地价、竞保障房面积”这种出让方式，实际上就是把土地成本转化为增加建设保障房，也可以看作政府对保障房建设的一项政策优惠。李敏珠认为，该方式作为招拍挂过程中的一个附加条件，具备可操作性。在国家力推保障房建设的当前，此方式不仅能有效避免地价过高、“地王”频出，同时将开发商对土地的竞争力转移到对保障性住房的配建上，可谓是一举两得。在各地艰巨的保障房建设任务巨大、同时土地财政的顽疾短时期内又无法根治的情况下，相信未来会有越来越多的地方政府会采用“限地价、竞保障房面积”这种新型的土地出让方式。
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