| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2011年05月20日 08:44 |
作者： |
谢静 |
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任志强退职后力推公租房基金 开发商冷眼看不买账
■本报记者 谢 静
曾宣称“只给富人盖房子”的任志强要开始推动建立公租房基金了：近日，华远地产旗下子公司华远置业将作为发起人股东之一，参与投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司（基金）（以下简称“建银精瑞”）。其中，华远置业投资一亿元，占拟注册资本总额的14.29%。
不过，对于这项任大炮的退职后的新工作，地产业内却“泼冷水”的居多。这一方面出于对公租房基金的回报率并不乐观，同时也担心本金的退出问题。因此，对于公租房基金能否引起机构的兴趣存有疑惑。5月19日，某知名参建保障房开发的企业对《证券日报》记者表示，机构参建保障房具有很大的局限性，因此在资金方面并不寄希望于其能够鼎力支持。
公租房基金的收益率存疑
作为“首只”民间资本参与到保障房、尤其是公租房建设当中的建银精瑞基金，业内最为关注的是项目的收益率问题。
根据媒体报道，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对外宣称上述公租房基金项目的投资回报率为5%-12%之间。而基金的发起单位、全国工商联房地产商会会长聂梅生接受相关媒体采访时更进一步指出，如果REITS试点政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率在28%左右。
换句话说，在公租房的租金水平在市场租金70%的形势下，如果想向公租房要高收益，必须配有贷款贴息、土地出让金等优惠政策。
不过，这一说法并未得到业内的一致同意。5月19日，某致力于参建保障房的上市房企接受《证券日报》记者采访时指出，对公租房的建设要考虑到配套商业的影响，如果不具有配套商业带来的附加回报的话，那么公租房的收益将会大大减少――“单纯进行公租房的开发能够获得等同于利率水平的回报就不错了，想达到十几个百分点的回报是很难的”。
同样，有地产分析师对《证券日报》记者采访时表示，保障房的收益率很难估计，“目前对公租房的相关政策还在讨论当中，并未有后续政策安排出现”，因此，在通胀预期情况以及不透明的政策面前，对公租房进行收益率估算并不具有实际意义。
本金退出机制待商榷
根据有关报道，任志强曾对外表示，申请保障房的人不等于一辈子没钱，把保障房产权一次性出让，当他变得富裕了，却住在保障房里，这就是过度保障，所以“该停建出让产权的保障房”。
按照他的“公平”理论，公租房正是那种产权不对外出让的“典范”。不过，公租房的产权受限，影响了公租房基金的运作。
据报道，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对外表示，拟成立的基金公司将长期持有公租房。这个长期，设定为7年。7年后，建银精瑞基金公司为公租房基金的本金退出设定了三种路径：政府回购、转成房地产投资信托基金上市买卖，以及将公租房出售给承租人。
按照现行规定，如果公租房建成后政府回购的话，开发商一般可以获得3%的收益率。如果加上一定的补贴话，实际收益也不会不超过5%――这样的收益率难以吸引资金的加入，也就无所谓退出。更何况，相关的政策安排并不明朗。
如果将公租房基金转为房地产投资信托基金并上市流通的话，问题则在于，公租房日常管理由谁负责？
最后，将公租房出售给承租人，但是卖多少？以什么性质出售？曾有地产业内人士对记者表示，其拟参建的公租房项目，曾因权属的所有问题而中途搁浅。其中，也北京、重庆为代表的政府已经公开表示，公租房的产权与管理归政府所有――这就意味着，公租房根本不具备对外出售的可能。
分析人士指出，在整个公租房的运作过程当中，政府在其中的角色至关重要，这也强化了公租房运作过程中的不确定性。
虽然，建银精瑞为公租房基金的前景描绘了一个美好蓝图。但是，开发商未必买账――“机构会考虑到自己的资金成本问题以及头寸周转，因此对保障房、尤其是公租房的支持是有一定的局限性”，上述知名参建保障房房企人士对记者表示，“目前我们的资金还是会以银行信贷和自筹为主”。
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