| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2011年05月18日 13:26 |
作者： |
姜燕 |
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由于在长三角有优质土地储备，盛高置地（SPG Land，0337.HK）去年合约销售63.9亿元。但如今，这一集中的区域布局可能导致“成也萧何败也萧何”。盛高置地已经进入的9个城市中，有7个在限购范围内，如果下半年限购令没有松动迹象的话，全年完成80亿元的销售目标前景堪忧。
深耕长三角自上海起家的盛高置地曾开发了“开创上海郊区最大盘运营典范”的康桥半岛，及“上海最大的现代中式别墅”东方庭院等，在2006年香港上市前，开发的项目均集中在上海，上市后逐步扩张，足迹遍布9个城市。
同时，盛高置地制定了以发展“大型中高端居住社区”和“城市综合体项目”为主，并辅以“旅游与休闲地产”开发的“2+X”型企业发展战略。
盛高置地2010年度财报显示，2010年，确认收益42.71亿元，物业入账收入41.14亿元，约占总收入的96%。
但盛高置地业绩增长仍主要缘于物业销售，尤其是多个上海以外的长三角地区二线城市新增物业项目的销售达到71%。去年，虽然盛高置地只拿了三块地，但是三块地的土地面积高达250万平方米，分别位于无锡和海口，土地费用约为65亿元。这一激进的土地储备策略使得其净债务由2009年的32亿元升至43亿元。
截至2010年12月31日，盛高置地的借款总额已达58.82亿元，现金及现金等价物35亿元，负债比率净额为52.6%。
盛高置地管理层曾在业绩发布会上透露，未付土地款总计30亿元，其中20亿元要在今年付清，2011年在建土地面积翻番，固定资本支出将超过人民币30亿元。再加上一年内到期的借款额15.35亿元，盛高置地今年的支出将达60亿元以上。
今年4月4日，盛高置地公告拟发行2016年到期的2亿美元优先票据，年息为13.5厘，此次发行票据所得款项净额估计约为1.909亿美元，将用作偿还若干离岸贷款及一般公司用途。东海证券地产行业研究员桂长元向时代周报表示，这在一定程度上缓解了资金的压力。
对此，穆迪将盛高置地的债券评级调低为B1级，穆迪助理副总裁兼分析师曾启贤称，“盛高置地快速的发展计划，加上其业务地域集中性及债务杠杆比率偏高，产生了高于其他Ba3债券的执行及融资风险。然而，该公司土地储备主要位于富庶而增长迅速的长三角地区，以及其在开发大型住房和高档综合项目方面的业绩，可在某程度上缓解上述挑战。”销售额预期与去年持平今年2月，盛高置地以11.07亿元竞得宁波慈城5幅连为一体的地块。仅隔两个月，又以3.5亿元收购宁波东部新城综合体项目51%的股权。至此，盛高置地扎根第九个城市，加上此前进入的上海、昆明、黄山、常熟、无锡、苏州、海口、太原，共有18个项目。
截至今年4月31日，盛高置地的土地储备已达693万平方米，商业及投资物业占19%，其中住宅用地占77%，酒店占4%。在这些土地储备中，长三角区域土地储备占总储备的73%，除此以外，海口占比16%。但值得注意的是，盛高置地今年所进入的9个城市中，除了黄山、常熟外，其余7个城市均已出台限购令，限购城市所处的项目占2011年总销售目标的89%。
去年无锡的西水东、海口的荣域项目为盛高置地带来了强劲的现金流，而盛高置地重金投入的无锡、海口三个项目太湖大道1号、金匮里、海长流项目预期也将于今年四季度陆续推出。无锡和海口已成为盛高置地未来销售增长的重要驱动力。此外，太原的日出东山等项目也将于今年推出。
此前申银万国的一份研报显示，“禁止购买第三套房对盛高置地在无锡的3个高端地产项目打击较大。而对非本地购房者的限制将给公司在海口开发的2个地产项目带来压力。公司2011年合约销售同比增长20%（或人民币80亿元）的计划，意味着销售率必须达到65%，我们认为目标的实现有一定难度。”盛高置地发布的今年一季度数据显示，一季度合约销售额12.38亿元，这仅完成了全年销售目标的15%。
“限购政策下，盛高置地的业绩肯定是受影响的，但目前要看城市的执行，如果下半年像上半年一样严格执行的话，业绩肯定下滑厉害。但海南这一波受到的影响很大，政策开始出现松动，对旅游地产不限制。其他地方政府对楼市打压太厉害的话也一样，土地不好卖，税收减少，可能会有逐渐放松的迹象。”桂长元说。
辉立证券地产分析师陈耕也指出，盛高置地2011年80亿元的合约销售目标略显进取，“限购令”下无锡和海口的销售进展令人担忧，实现新销售目标有一定难度，预期2011年的销售额基本与2010年持平，总收入预计为62亿元。
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