碧桂园凤凰城大手笔一次性推出共计4253套房源，而按照公布的预售均价粗算，这将使碧桂园一次性销量达到足足30亿元。

　　对赌 4200套火线入市

　　面对碧桂园如此大手笔的推盘计划，业内人士感慨：“一次性推出四千多套的推房量，这相当于南京全市所有楼盘接近2个月的销售量总和，这样的推盘量在全国来看都难寻其二”。

　　据了解，该项目将在本月15日正式开盘，推出第一期用地面积将达到146282平米之巨，总建筑面积54.32万平米。而该项目也仅仅是在2010年8月1日才正式动工而已。

　　在短短不到一年的时间里，碧桂园就在南京大规模急速营造了这样一个超大的巨无霸项目，在如今调控未明，形势难断的当下，你不能不佩服开发商的勇气和豪迈。

　　据南京业内熟悉该项目的人士测算，超过4200套的推盘量投向市场，将至少需要蓄水一万组客户。而现在仅仅只有短短2周展示时间里，每天要保证近千组客户的来访，才能保证到有充足的意向客户。

　　事实上，如此大规模的项目对碧桂园而言当然不是首个，但一次性推出4000余套房源也当属首次。

　　目前，碧桂园公布的销售均价在6500元/平米，其中部分房源的最低价格仅在5800元/平米，主力房源均价6000-7000元/平米，别墅房源均价8000元/平米左右。

　　据透露，碧桂园为了完成如此不可能完成的任务，推出了诸多优惠条件。如果认筹排名在前3000位的，将有92折的优惠，在3000名以外的，也将有94折的折扣。

　　再加上如果一次性付款则最低可再进行92折的让利，显然碧桂园在该项目的预售和价格上动足了脑筋。业内普遍认为，该项目的实际上的均价远不足6500元，不过5000多元而已。

　　资料显示，南京碧桂园·凤凰城位于南京市句容黄梅镇，也就是南京东大汤山板块与句容经济开发区中间，占地面积16.675万平米，建筑面积60万平米，预计总投资达400亿元。

　　业绩 倒逼的生死时速

　　针对碧桂园本次如此大规模对赌式的推售行动，业内人士表示了相当的担忧。

　　有南京的业内人士就认为，碧桂园凤凰城作为南京市外远郊的超级大盘项目，他在交通配套上的不成熟，是目前该项目最大的不足点，而一次性4200多套房源的巨量推售，也应该不可能完全被市场消化。

　　而亦有了解该项目的人士表示，对此项目是非常的担心，因为不论从开工量或者建设规模，以及推盘规模来说，在南京的历史上都是极少见的，对于碧桂园投入如此巨大的项目，南京市场对它的消化量究竟有多少，还是值得关注和担忧的。

　　可以看出，对于南京碧桂园此项目关注的聚焦点就是，为什么碧桂园会在一个全新开盘的项目上推出4000余套房源？碧桂园对如此巨大体量销售的信心来自何处？

　　其实，这并不是碧桂园近期首次推出千套房源的销售案例。

　　据广州经纬行研究中心在针对五一楼市所做的研究报告中表示，今年五一广州楼市最值得关注的就是增城碧桂园凤凰城，其于4月30日开售“天麓山”组团，货量接近一千套，该项目当日认购800多套，认购金额超过8亿元。而五一三日，该项目的销售达到12亿元。

　　一个值得注意的细节是，“天麓山”组团的均价不足7000元/平方米，而广州碧桂园凤凰城一些二手盘的价格已经去到9000元的水平，经纬行也表示，天麓山组团的价格优势对于其本次销售有重要的作用。

　　再加之前深圳也发生了中海的两个项目1200多套尾盘降价入市而遭遇疯狂抢购的事例，不难发现，似乎碧桂园觉得，在当前的这种市场环境下，若愿意在价格上作出让步，销售自是不用担心。

　　但亦有业内指出，碧桂园与中海不同的是，中海向来以高利润率闻名业内，因此深圳1200套的让利并不足以影响中海在2011年的利润率。

　　也许值得担忧的就是，虽然碧桂园一向标榜自己项目是“白菜”的价格，利润率本就很低，但如今广州南京项目皆以“利润换销售”，2011年碧桂园的利润率是否会比2010年更低则将很难说。

　　或许，与利润率相比，碧桂园目前更为看中的也许还是销售业绩，驱使他对赌的是如此巨大的销售业绩压力。

　　今年年初，碧桂园曾表示今年的销售目标为430亿元，而根据其5月4日公布的数字，碧桂园前4月才完成销售119亿元，仅完成全年目标的27.67%。

　　虽然这个比例在已公布业绩的房企中并不算太低，但在今年这个形势极为不稳定的年份中，下半年的市场情况无论如何实在无法预期。因此，也许现在尽可能多出货销售也是无奈之举。

　　毕竟，对于在香港上市的碧桂园来说，如果还想要像之前几次发债之时一般的获得投行及投资者的认可，稳定且持续增长的年销售金额是需要保持的先决条件之一。

　　合生创展的行政总裁薛虎对此就曾深有感慨，他之前在接受观点地产新媒体采访时，有过如此的一番反思：

　　合生也曾一度被投行推着跑，倒逼着每年一定要保持销售业绩的增长，不得已只好低价卖房，如果是在没货可卖甚至只得卖地了。

　　他表示，后来合生不愿意让自己公司的发展再受到业绩压力的胁迫，才不再去继续追逐销售业绩的不断攀升。

　　显然，目前碧桂园对业绩的想法和合生并不一致。