黎振伟（世联地产首席技术官）：很荣幸来到无锡2011城市观点论坛无锡行，这是个美丽的城市。
我们今天看房地产已经不是简单看产品，也不是简单看价格，我们希望在关注市场、客户、产品的同时，还关注经济政策与城市的发展，关注行业企业发展模式，怎么样从更高层面把握营销。
我们今天面对的不仅仅是经济问题，还有民生问题，十八大将产生新的领导人，同时我们也看到经济的主题从保增长向调结构的战略转型，也决定了房地产简单的量增长回到质，我们国家领导人都在对房地产提出更加严厉的声音和看法，2011年房地产政策将会从严毋庸置疑，从问责，从限购，从监管，从税收。
2011市场走势是不容乐观的，2011年下半年市场存在机会，但是全年房价走势仍然存在下行的压力。中国房地产发展的趋势与未来什么地方呢？
“十二五”规划建议中，关于房地产行业的定调已经凸现了产业性，从保障房建设，引导住房需求，还有促进房地产产业平稳健康发展，所以投资炒楼这种现象将会被遏制，所以大家入房入市，如果想炒楼估计难了。
我们也看到“十二五”规划的影响仍是利多偏好的，因为城市化、城镇化、居民收入增加，当然保障房对我们有威胁，但是还是大的利好。
“十二五”规划对楼市的影响，一方面是促使行业房地产更加理性，同时促进行业新的洗牌，2011年是楼市的调控年，将让开发商迎来第一道槛，不同的城市、不同的客户都需要不同的策略区别对待。
问题是我们认为，2011到2015年对中国来说，是一个时代的结束，也是一个时代的发展，我们中国房地产业将面临一个新的发展，我们社会的特征，我们重点发展区域及财富分配的规律都在改变。
中国城市人口将迎来经济跟人口的升级，人口将产生不同消费需求，开发商也在研究消费需求，还有提前消费的需求。同样我们看到城镇化，中小城市也必须向中央发展，中国房地产的未来是得三四线城市得天下，城市的背景跟经济发展是决定房价发展特征及前景的个性。
所以我们可以看到无锡这个城市有很多的机会，无锡是经济、科技、文化、美丽、富裕的无锡，无锡作为二三线城市在新的发展中会迎来新的机会。新的机会还带来以下几个方面，就是同城效应，3G时代，轨道交通等等，这些都跟原来单一的开发产生不同。
第二，土地供应将由紧到收，发展综合体项目将是必然。中国房地产比东京香港来看，容积率真的很低，例如广州在过去10年，在经济高速发展的城市中靠大量套用土地来发展，今后这些城市必然要走节约化的发展，开发商要懂得如何珍惜土地。还有我们过去的发展是传统的，是资源掠夺型的，人口密集型的，希望无锡避免这种发展方式，不要十年又来旧城改造，这种改造资源浪费非常多。
高速铁路系统将彻底突破行政区域划分，高速公路、铁路带来城镇发展是巨大的。未来城市更注重环境，环境变化将会创造更大的空间和价值，无论是北京奥运会，上海世博，跟广州亚运会都让人看到中国房地产重要的趋势环境，不被人看好的地区，通过配套设施的改造焕然一新，城市的房地产应该回归自然，跟自然充分融合跟尊重。
随着人民物质与素质的提高，房地产发展将更加注重传统与文化。这是佛山的岭南天地，瑞安房地产做得确实很好，他们在每一个城市基本上都在城市中心通过对文化历史建筑的保护，获得很高发展的支持。
无锡同样作为有3000年历史的城市，在这一轮的发展中如何保护、发挥城市文化将是很重要的课题。
品质的提升，令专业化分工进一步细化，房地产专业人才需求更迫切，房地产涉及到方方面面。
企业开发与营销策略的选择，今后房地产商应该在各方面调整方式，第一个就是我们的这种品牌与资金的结合。绿城跟海尔的结合在济南做了非常好的全运村，这个项目一下子提高了整个济南的房地产水平。
回过头看我们无锡本地开发商，能不能也做一个跟品牌开发商合作的路呢？
商业地产也将成为很大的发展前景。开发商已经不仅仅是传统开发商，很多传统导向的开发商将进入这个行业。
还有旅游地产，也是今后房地产发展很重要的，华侨城有很多成功的案例，他们在泰州做了很多成功的例子，项目投资等方面都获得了很高的效率，这些可以在不多的土地上，产生很多持续的收益。
还有一个就是产业地产，产业高科技在无锡应该有更多的空间。这是海南惠普产业园，在未来五年可以带来500个亿的收入，5年的产值，这种地产项目无锡也应该研究而且去大力发展，因为有很好信息产业的基础。
