李战洪表示，在不同的发展阶段，房子的属性是不同的。在城市化率占35%的时候，房子是投资品；当城市化率为65%时，房子是资产，这个时候房价的下降，还要看老百姓愿意不愿意；只有当城市化率达到75%以上时，房子就是居所。

　　李战洪指出，房地产业的发展，包括政策的制订是不能忽略城市化这个大背景的，市场和产品不要误判大势。

 

　　以下为李战洪先生现场演讲的实录：

 

　　此次演讲题目是“吴与魏”，我用同音字来理解，一个是无所谓，一个是无畏，“后调控时代与无所谓”可能适应未来的发展。如果你能够读懂政策的话，你可能就无畏。今天我就从开发商的角度来说一下市场情况。

 

　　一、什么是房子？

 

　　有人说房子是公寓，是高层，是洋房，是别墅。一次在住建部开会时，有一个市长提出来，说房子是居所，是资产，是投资品。后来围绕这三个方面我查了很多资料，进行一些分析得出一个判断，就是房市是有规律的：从长期看，房子是居所，从中期来看是资产，从短期来看是投资品。

　　国八条里面有一条提到要遏制投资需求。但规律是规律，能不能遏制还要我们进行深思。城市化占35%的时候，房子是投资品；城市化率为65%时，房子是资产，这个时候房价的下降，还要看老百姓愿意不愿意；只有当城市化率达到75%以上时，房子就是居所。

　　2009年，美国的城市化率是83.4%。在美国，每成交一套新的房子，将带动二手房的成交，这个时候房子就是居所了，而不是投资品和资产了。你把旧房子腾出来，搬进新房子，大家都是改善型需求，一个个往上面进行交易。

　　现在中国的市场上，一手房的成交和二手房的成交并没有达到一比一的联动，房子还是投资品。现在要完成政策的难度可能远远大于制订政策的难度。55%以下的城市化率，刚性需求是为主导；在55%到75%的比例时，则是刚性需求和改善型需求为主导；当城市化率领达到75%以上是，属于改善性需求为主。日本在1985年，城市化率已经达到了76%。

 

　　二、把握态势

 

　　中国的房地产市场发展，包括政策的制订，不能忽略城市化这个大背景，市场和产品不要误判大势。当城市化率在30%时，房地产发展是容易被忽略的，70%以上，房地产业开始缓慢，所以城市化率在35%到70%之间，是房地产最好的发展时间。

　　出台的政策提出到2030年，中国城市化率达到70%。按照城市发展规律，按照刚才的说法，我们还有16年的好时光。不管政策怎么制订，就是说房地产的大趋势难以改变。

　　另外，房地产调控呈现一个特点，就是城市化率越高的城市，调整的深度时间就越长，城市化率越低的城市，调整深度周期是最短的，受到影响也是最短的。

　　未来的两年，将是最难的时间。房地产由于政策的原因，这个行业往往是大年之后是小年，小年以后是大年。在经历了2009年和2010年连续两个的大年之后，必出现两个小年，这种态势，我们要做最坏的准备，收获最好的结果。

 

    三、注意经济发展观点

 

　　当人均GDP为800到1300美元，住房发展是起步阶段，属于快速上升的情况；接近8000到13000美元的时候，属于平稳上升阶段；在13000美元以上，则是下降阶段。我们现在看到有些发达国家的房地产业是处在下降阶段，所以从国外人均GDP来看中国，是不合适的，这个中国的特色一定要注意。

　　关于城市布局，此前有一个论坛，我当时说一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模。

　　当时，上海一家地产董事长站起来反对，他说他在是一线城市做利润。开发商你的总部在哪里起家，如果在一线城市，在那个城市做利润，对总部在一线城市来说是对的。

　　此外，就是要定态势要踩准节奏。在价格方面，有价平量增，价平量缩，价降量增，价降量降。在价平量增的时候，要快速增量来实现利润率；在价平量缩时，量要降到最小，如果价平在很长的时间里面，要有限定的预案，包括产品进行调整；在价降量增的时候，一降价就实现增量，这个时候要淡化利润率，以现金流为导向抢占市场先机。

　　如果降量价也降，就要控制开发节奏和规模，为下一个周期做准备。这个时候如同2008年初，在2008年中有一个阶段，即使降价市场也不响应。

 

　　四、用发展阶段论生产产品

 

　　当人均GDP为1000美元时，提出什么产品，在2000到3000美元时又是什么产品。经济不一样，我们产品不一样。

　　房价究竟会不会降，会降多少？首先看确定房价的五大因素：第一个是土地，第二个税费，第三个是成本，第四个管理费用与营销费用，第五个是房子的品质和房子的技术含量。

　　土地方面，估计政府、包括银行各个方面都不想降的；税费更没有降的可能，而且还不停地在增加；成本是不可再生的资源，也是不可能降的；管理费用包括营销费用，按照上级的要求，5年之内，收入要翻番，所以也不敢降；房子的品质更加不可能降，此外房子的技术含量要求越来越高，注定成本要增加，这五大要素没有一个要降。

　　房价降的空间在哪里？除了一线城市的暴利企业之外，一般的现在拿地的开发商，基本上811开发模式：土地的成本、税费，包括资金成本降到80%，10%就是团队营销，而前面5个要素没有一个可降，那开发商唯一要降，我们只能流出10%的血出来，到要流20%血的时候我们就不要福利，这有可能会给社会带来不稳定的因素。