| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2011年04月15日 10:06 |
作者： |
潘晟 |
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近期，有关一线城市房价下跌的消息陆续见诸媒体，北京市房地产交易管理网发布的成交数据显示，今年3月北京市商品住房成交均价为19679元/平方米，19个月以来首次同比下降；而深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，3月份深圳新建商品每平方米成交均价跌破2万元，为19424元，环比下降5.99％，同比下跌5.04％。但这一与百姓实际感受差距较大的消息，很快引发市场质疑。
业内人士表示，近期统计数据所显示的房价下跌更多地源于结构性变化，今年楼市调控新政出台以来，刚性需求已成为市场成交主力，与其需求向对应的中低端房源成交占比也不断上升，一定程度上拉低了市场成交均价。从趋势看，中低端住房占主导的结构仍将持续，特别是随着保障性住房等房源入市，这种由结构性变化导致的成交均价下降将更明显。
但是，均价下降并不等同于百姓实际购房压力随之下降。沪上某中介人员告诉记者，虽然国家出台了一系列调控政策，但区域内二手房价格上涨趋势并没根本性改变。从年初至今，区域内总价在150-200万元之间的房源大多上涨10万元左右。该人士表示，目前影响价格的主要因素仍是供求关系，虽然限购令的出台在一定程度上抑制了需求的释放，但由于投资型需求实际在去年就已被挤出市场，因此限购对实际需求的影响并不如预期的那么大。而且，由于限购令出台，不少想通过置换来改善住房条件的客户也撤销挂牌或转租为售，进一步加剧了这一价格区间房源的紧张。
一手房市场同样面临供求关系进一步紧张的问题。根据21世纪不动产上海区域市场中心的数据，2月初至上周日，上海市新建商品住宅预售面积约159.1万平米，同期商品住宅成交面积为77.8万平米，供销比约为2:1。其中2、3月份呈现供大于求情况，月供应面积分别为39.9万平米、109.2万平米，成交面积为17.8万平米、41.1万平米，供销比依次为2.24:1、2.66:1。但4月至今，全市新建商品住宅供应仅为9.9万平米，远低于18.9万平米的成交面积。
不过，目前的房地产市场也面临政策加码的压力。近日召开的国务院常务会议认为，“房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨”，会议同时称，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。而国土资源部副部长贠小苏在浙江省就房地产调控政策落实情况和调控成效展开实地督查时表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题”。
此外，开发商的资金压力逐渐绷紧，Wind统计数据显示，截至4月11日，84家已公布2010年年报的上市房企，2010年末的经营性现金流量净额由正转负，同比大减1150亿元，而从去年底开始，开发商的开发资金来源中自筹资金占比已接近37%。业内人士认为，随着政策继续加码，开发商的资金面压力将进一步紧张，届时僵持的房价可能出现真正地松动。
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