今年伊始，国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重。ChinaVenture 投中集团分析认为，房地产行业IPO在今年将持续低迷，债券和增发则将成为上市房企日益重要的融资渠道，资金短缺或将导致行业并购重组加剧。

　　调控政策致融资困难 外资成救命稻草

　　3月23日，中国欧美房地产开发有限公司向美国SEC提交IPO申请，计划发行400万普通股，发行价区间4-6美元，成为为数不多的赴美上市的中国房地产企业。以此次IPO的发行中间价计算，此次欧美房地产拟融资规模为2000万美元，对应公司估值1.75亿美元。

　　而根据其已披露的财务数据，欧美房地产2010年营业收入约1.1亿美元，利润约3494万美元，对应发行市盈率约5倍。在目前A股房地产公司市盈率普遍不低于8-10倍的情况下，欧美房地产此番选择赴海外上市，融资规模尚不及去年净利润的60%，从一个侧面反映出国内资本市场渠道受阻、房地产企业公司融资困难的现实。

　　今年开年以来，国家对房地产行业的调控政策重拳迭出：1月26日，国务院推出新国八条；全国35个城市随后相继推出国八条细则，其中京版国八条堪称史上最严厉的房屋限购政策，国家信息中心表示住房限购政策将升级为中长期政策；2月，银监会下发《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，要求各金融机构严控地方平台贷款和房贷增量，仅允许地方平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。

　　在严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场（IPO、增发、配股、债券）等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍，信托、私募房地产基金及境外资本成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。根据商务部和国家统计局最新公布数据显示，2011年1-2月，我国实际使用外资金额178.23亿美元，其中房地产企业利用外资86亿元，已占总额的近一半，凸显出房地产行业融资困难、寻求境外资金纾困的趋势。

　　债券与增发 房企重要融资渠道

　　根据ChinaVenture投中集团旗下数据产品CVSource统计显示，2007-2011年房地产行业融资规模整体呈下降趋势，虽然2009年金融危机结束后出现短暂复苏，但资本市场对该行业判断始终谨慎，预计2011年中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等方式融资的规模难以超过2010年64.4亿美元的水平。

　　从融资方式上来看，最近5年来IPO融资规模持续下降，从2007年的72.2亿美元降至2010年的12.4亿美元，今年至今仅莱蒙国际（03688.HK）一起房企IPO，融资规模2亿美元。与此同时，增发和债券融资成为上市房企重要的再融资方式，增发融资规模从2007年的24.2亿美元增长至2009年的49.5亿美元，债券融资规模从2007年的2.1亿美元猛增至2010年的46.2亿美元。今年至今，房企发债和配股融资分别为3起与1起，融资规模分别为8.7亿美元和0.3亿美元（见图1，2）。

图1 2007-2011年图1_中国房地产行业上市融资规模比较

图2 2007-2011年中国房地产行业上市融资案例数量比较

图3 2007-2011年中国房地产行业并购完成交易规模比较

　　房地产行业并购加剧 中小房企将被洗牌

　　根据ChinaVenture投中集团旗下数据产品CVSource统计显示，2007-2010年，中国房地产行业的并购交易总规模呈现整体增长态势，虽2009年受国际金融危机影响有所下降，但3年间整体增长超过40%，至2010年达到72.2亿美元。2011年至今，国内房地产行业并购交易完成金额5.97亿美元，并购案例12起（见图3）。

　　ChinaVenture投中集团认为，密集而至的行业与金融调控政策，提升了众多中小房企的融资成本和现金流压力，也使其后续拿地、开发与销售受到较大制约。在这场资金寒冬中，资金与土地储备较充裕、现金流控制良好的已上市房企无疑具备较强的竞争优势，未来企业并购或将成为优势企业整合土地、项目与品牌等资源的重要手段，国内房地产行业的集中度将因此有所提高。ChinaVenture投中集团