| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2011年03月18日 10:39 |
作者： |
张大伟 |
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辛卯兔年，"国八条"强势出台，第三轮楼市调控的所有措施依然集中解决住宅市场价格过快上涨问题，限购、限贷政策对住宅调控的力度加大。随着"京十五条"和各城市具体细则的出台，住宅市场很可能再次出现明显的下调，成交量下调很可能超过三成。而商业地产则因为未受到调控波及，春节后明显升温。
商业用地成交比重逐步上升
从近期土地成交情况来看，早自2010年4月房地产调控政策出台之后，商办用地成交比重逐步上升。根据北京中原统计的十二个大中城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数比重由4月的25%上升到近期的近4成。另外，商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重开始也呈现出逐步回升的态势。
以北京为例，2月16日新政执行后，商办项目急剧升温，4天认购数上涨122%。据北京房地产交易管理网数据显示：16日调控来，北京期房商办类地产认购数量明显上涨，4天来，认购总套数达到了288套，环比新政落地前4天上涨了122%。而期房住宅类认购则明显下调，新政后4天仅认购113套，相比之前4天的819套，下调了86.2%。
商业单元一枝独秀
地产开发分为三个阶段：初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐过去。
而目前商业单元一枝独秀的主要原因有几点：
首先：住宅市场宏观调控的系列政策非常明显的抑制了投机及投资需求，使得住宅市场出现了明显的下调，特别是针对住宅的限购使得住宅成交量下调了近3成。严厉的住宅限购政策使得住宅市场的投资需求基本归零，而小部分楼市的投资需求只能考虑商办地产，另外部分不符合购房政策的外地户籍，也只能考虑商业地产。
其次：商业地产价格相对低估，北京的商业地产价格在2009年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。而且商业地产的回报率高，比如北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，比较高的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。
再次：通货膨胀明显，而商业单元成为很多消费者抵御通货膨胀的重要商品。商业地产享受贷款首付5成、利率1.1倍、不限制贷款套数的政策。在第三轮调控中，第二套住宅购房者需要支付6成以上的首付，甚至超过了商业地产的要求这将使得原来住宅市场中的部分投资需要转移到商业地产领域。而且，相比住宅的高价，同区域的商业地产部分价格甚至不足住宅的6成，这使得可以改住的商业地产受到最近投资市场的关注。
北京4成购房者青睐商业地产
在北京中原联合新浪乐居的2011投资策略调查数据显示：认为后调控期的首选投资是商业地产的，占比达到了38.2%，而选择住宅投资的锐减，只有12.3%，还有8.5%选择了股市。
与其他城市商业地产主要集中在商铺不同的是，北京商业地产的热点主要集中在一些可以居住的商业立项项目上。这类商业项目兼顾了住宅的居住属性和商业地产的投资属性。另外部分成熟社区的社区商铺、裙楼商铺在2011年也有可能明显升温。伴随着2010年年底郊区几条新开的地铁线，这些区域的商铺可能因为入住人群的迅速增加而出现明显的价值洼地被填平现象。
由于没有受到2009年来房价过快上涨的过分影响，商业地产市场将在2011年有明显的升温可能，楼市投资者可留意观察合适的投资机会。
插排：北京商业地产的热点主要集中在一些可以居住的商业立项项目上。这类商业项目兼顾了住宅的居住属性和商业地产的投资属性。
（张大伟 北京中原三级市场部研究总监）
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