| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年03月10日 14:47 |
作者： |
杨凡;李红梅 |
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经调查，截至2008年，中航工业集团仅“表内”房地产资产就达93亿元，神华集团的此类资产达58亿元，新兴集团与中国通用技术集团的此类资产达43.6亿元，鲁能集团与国家电网的此类资产达27.5亿元，中煤集团的此类资产达2.7亿元。
“如果消息确实，对我们当然是利好。”3月3日，鲁能集团旗下地产上市公司广宇发展（000537.SZ）董秘办公室人员在电话中对记者表示。
此前两天，媒体援引国资委规划局局长王晓齐的说法，称鲁能集团、中航工业集团、神华集团、中煤集团和新兴集团获国资委特批保留地产业务。次日，国资委研究局副局长楚序平确认了上述消息。接近国资委人士透露，国资委原本计划在“两会”后才公布此事。
至此，允许涉足地产的央企由16家扩大至21家。
由于鲁能集团目前的控股股东为国家电网公司，而新兴集团2009年与中国通用技术集团实施重组，“这意味着国家电网与中国通用才是新牌照的最终获得者。”国务院发展研究中心企业研究所副研究员张政军认为。
未起波澜
“我们没见到国资委的文件，还不能完全确定这件事。”3月3日，中航工业集团控股的上市公司中航地产（000043.SZ）内部人士表示，其还在电话中反问：“这个消息真的确实吗？”接近中航工业集团的人士透露，2010年3月18日央企“限退令”下达后，中航地产随即向国资委上报材料，希望继续保留地产业务。
而中煤集团办公室工作人员告诉记者：“现在事情都没落定，我们不方便表示看法。”相对于上述增补地产央企的谨慎，原有的16家地产主业央企则反应平淡。有水电集团人士认为：“这个事情不是大事。国资委并没有公开说过除16家之外，不会再允许新的央企做房地产，也没说过16家的牌照不会被撤掉，一切还是要看企业实际运作。”不过，楚序平于3月2日在公开场合称，不认为今后会继续有央企获得地产业务牌照。
另一位不愿具名的地产央企高管认为，新增的5家央企并不会对原16家央企造成竞争压力。一方面是因为业务规模相对较小，另一方面则是因为房地产市场集中度较低，很难形成大范围的竞争。
“对16家央企的影响应该是预期的改变。譬如之前看好这5家央企的地产资产，希望能够通过划拨、转让等方式获得，现在落空了。”张政军说。
“增牌”有因
知情人士透露，“限退令”后希望做通国资委工作，获准保留地产业务的央企不止中航地产一家，“大家几乎都在做这个工作”。
既然如此，国资委为何单单批准这5家央企保留地产业务？王晓齐称，鲁能集团在被国家电网收购之前就在做房地产，而且规模已经很大。中航工业集团是以开发自有土地为主。神华集团和中煤集团则主要是开发工矿区的土地，外界不好介入，而且开发工矿区土地的时候，更熟悉如何开发。而新兴集团原本就是从一家建筑企业起家。
上述理由得到业界人士的认同，“鲁能集团的地产项目哪儿都有，怎么退？”3月2日，SOHO中国董事长潘石屹在电话中对记者表示。
但金网络商策投资顾问管理有限公司执行董事宋非表示，最终形成这样的结果，既有国资委对此前“一刀切”政策的反省，也是该5家央企博弈的结果。
资产探底
按照王晓齐的说法，新增补的5家央企，现有的地产资产规模其实并不大。
他表示，21家以房地产主业央企，无论是面积还是收入，将占到央企从事房地产业务的95%。而现有的16家，这一数据为85%～86%。这意味着，新增补的5家央企仅占到10%的比例。
中航工业集团无疑是这5家公司中的“富户”。从本报独家获得的78家央企上报给国资委的资产名单中，截至2008年，该央企共上报了41个二三级房地产子公司，且资产总额达到93亿元，在78家央企中排名第一。其次则是神华集团，总资产达58亿元。两家央企的的房地产资产甚至超出了16家央企中的中水电、葛洲坝集团、南光集团等。
而新兴集团地产资产规模中等，截至2008年，该集团二三级房地产子公司共有12家，总资产为30亿元。与之重组的通用技术集团，房地产资产规模则有13.6亿元。
相形之下，中煤集团截至2008年的资产规模仅为2.7亿元。“中煤自身的地产业务规模不大，当前我们希望能低调发展这方面的业务。”上述中煤集团办公室工作人员表示。
至于鲁能集团和国家电网，主要的地产资产集中于前者。国家电网上报的地产公司仅有一家，资产规模0.5亿元。而鲁能集团的地产上市平台广宇发展截至2010年的资产规模约为27亿元，集团层面还有大量的未注入地产资产。
“新晋的5家央企规模无法与央企的第一梯队保利、招商、华润、华侨城相比，与中粮和中建等相比也略有差距。但是与其他‘涉房“央企相比差距并不大，基本上都在第三梯队。”一位长期跟踪中航地产的分析师认为。
调查显示，除中煤集团外的其余4家央企都曾经开发过不少商业地产项目，其中不乏百万平方米的楼盘。鲁能地产、中航地产在业界颇具品牌效应，神华集团更开发了北京CBD地区的大型综合项目华贸中心。
据记者调查，2010年，上述央企中至少有中航工业集团、新兴集团、神华集团等没有因为“限退令”停止地产业务的脚步，既有项目开发都在持续进行，更有公开市场拿地与大股东资产注入之举。且5家央企未上报国资委的房地产资产庞大。
资金设防
关于5家地产央企未来的发展，王晓齐表示：“这5家允许从事房地产开发是有条件限制的，集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发。”“我们从来没有动用过大股东主营业务的大额资金，反而是实现了对主营业务的反哺。”上述中航地产内部人士表示。
张政军认为，做这样的限定，是为了在央企战略性主营业务与房地产业务之间搭起“防火墙”，防止央企资金盲目流入地产业。
上述水电集团人士称，此前对16家央企中具有多项主业的，国资委也提出了类似要求，防止央企从战略性主营项目上抽调资金。
而王晓齐的再次强调，被业界人士看做为防止央企再造地王的深意。
但宋非认为，这对央企的项目进程不构成阻碍：“房地产开发前期的最大支出就是土地成本，如果央企大部分以自有土地为开发资源，资金压力就会很小，完全可以滚动开发。”更有不愿具名的开发商表示，国资委对央企主营业务的大额资金从事房地产开发虽有明令，但央企还是有很多如短期拆借这样的方式可以操作。
未来路径
业界人士认为，新牌照的办法可能会促进国家电网与鲁能集团、中国通用技术集团和新兴集团之间地产业务层面的整合。
此外，在现有满足内部职工需要和开发自有土地的基础上，获得新的牌照必然会推动中煤集团这样的央企在商业开发领域的扩张。
宋非认为，对于获得地产牌照的央企，未来重点业务发展方向有两个：商业地产与土地一级开发。
“例如煤炭企业，有很多火电厂处在各个城市较为核心的区域，现在按照要求关停，这块土地就完全可以成为城市综合体项目的选址，加上央企在各地本身就拥有大量商用物业，其进入商业地产开发具有先天优势。”宋非说。
神华集团开发的华贸中心可以为这种说法提供佐证。
而上述水电集团人士表示，央企在房地产二级开发方面不具优势，与市场化的房企合作其实才是更划算的选择。
“但在新城镇化浪潮下带来的大量二三线城市土地一级开发机会前，央企则拥有更明显的优势，并可借此获得廉价优质的二级土地开发。这也是许多央企地产业务的一个重要方向。”该人士称。
注：有关中国通用技术集团（新兴集团）、中煤集团、国家电网（鲁能集团）的房地产业务情况，本报将在未来分三期进行报道。
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