| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年02月18日 08:56 |
作者： |
回建强 |
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政策、政策、政策，不出所料，2011年房地产调控政策接连出台，频率、范围、力度创造了登峰造极的历史新高。
微观政策层面，新“国八条”之后，2月16日北京出台了“京十五条”，具体贯彻落实新“国八条”的政策内容。“京十五条”除了落实国务院关于房地产税收、土地供应、购房信贷等紧缩政策外，其核心内容是规定外地人购房需提供五年纳税证明。由于这一政策是在首都北京提出，对于正在制定细则措施的其他城市具有一定示范作用。
从政策指向上看，在限购政策有效期内，外地人在北京买房基本上将被限制。住房的成交量将明显下降。同时，由于北京的特殊政治经济地位，住宅市场将被首要压制，商业地产将加速活跃。无论是行业还是企业，未来的战略发展都将有所变化。
值得一提的是，严厉限购政策将给住房保障的发展赢取一定的时间，只要政府保障性土地出让到位，建设资金到位，供应机制理顺，住房保障工作将取得大进展，从而为未来的解除限购政策提供一定的市场基础。
在宏观政策层面，2月8日央行宣布上调存贷款基准利率0.25个百分点，这是自去年以来的第三次加息。在春节假期的最后一天宣布加息颇具考虑，说明央行想降低加息对资本市场的冲击力。另一方面，近期CPI的持续高位运行形成的负利率压力也迫使央行加息。
近期的加息更多是应对通胀，以及控制社会投资冲动，并非是针对房地产市场。不过，连续三次加息，以及未来可能出现的若干次加息，在客观上对购房资金形成压力，即便是全款购房，购房人也不得不考虑加息带来的机会成本，以及由于可能的市场调整所带来的收益不确定性。
对于房地产企业而言，目前的处境虽然不如2008年那样凶险，但也存在“虽无近忧，必有远虑”的忐忑。2009和2010年是房地产企业丰收的两个年份，市场的繁荣给了企业充足的现金流，也为今后一两年的发展提供了一个基础。但市场状况、行业发展外部环境都出现了巨大变化，企业如果不采取变革，其结果也仅仅是“早死”与“晚死”的区别。
从资金来源结构看，企业自筹资金的比例在上升，银行贷款下降明显，但依然是企业资金来源的主要组成部分。银行贷款渠道不是不畅通，而是贷款额度有限。一直持续增长的房地产开发企业贷款需求与央行不断紧缩的货币供应之间的矛盾，就是当前房地产业面临的主要矛盾之一，这就是“稳健”货币政策所带来的基本效应。
货币政策紧缩同样给房地产开发企业的IPO、信托、债券等其他融资手段带来压力。加息不断打压了企业投资的积极性，同样深刻影响普通购房者的购房冲动。日益严厉与苛刻的限购政策则对高端投资者跨区域投资进行了精确打击，使得房地产市场更加属地化、区域化。
这将深刻影响中国房地产业的发展格局。无论是跨区域发展的企业，还是本地发展的企业都要思考自己的客户群是否发生了重大变化，原先的企业运营模式还是否奏效，资金回流是否通畅等等。
当然，开发企业并非没有出路。住宅市场转向以保障房建设为主，中短期内打压投资投机需求，商业地产却没有太明显的紧缩政策。因此，有能力的企业完全可以进军商业地产。
从资金角度看，投资资金不能进入住宅，必然要寻找出口，股市行吗？黄金行吗？收藏行吗？可能转一圈比较之后，还是不动产行，不动产中的没有受到调控的商业地产、旅游地产、工业地产是未来市场需求和投资需求的主要方向。
值得关注的是，企业投资商业地产等非住宅领域，要注意城市的需求承载度，上海等大城市的人均商业面积已经接近或超过了发达国家的水平。这实际给人们一个警示，投资任何领域都有风险，政策调控小一些，市场风险未必小。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）
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