| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2011年02月15日 15:36 |
作者： |
武瑾莹 |
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并不止是2011年1月——在整个2010年，万科达到了千亿级的销售额，保利地产以662亿元的成绩排名第二，中海的销售则为671亿港元，折合约人民币568亿元。
“落伍者”
2月10日下午，中海地产公布了2011年首月的销售数据。中海于2011年1月份实现房地产销售额77.7亿港元及销售面积53.7万平方米，同比分别增长89.3%和62.3%。
2010年12月，中海实现房地产销售额83.9亿港元及销售面积59.5万平方米；而2010年1月，中海的销售额为41亿港元，销售面积32.5万平方米。
就在同日，万科也公布了2011年1月简报。据其公布，万科1月份的销售超过200亿元。
这样的情况似乎延续了2010年的全年之势：中海在2010年发力不足，被万科、保利狠狠得甩在了身后。
有辉立证券的地产分析师对此也表示认同，他认为，中海的扩张没有保利快，复合增长也相对较慢。
该分析师认为，中海的销售可能会一直保持在500亿左右，其增长速度虽然也符合一般房企的平均速度，但在房企业绩第一梯队中，中海已经处于中下水平。
他进一步表示，中海和保利已经开始走在两条路上——保利追求的是销售业绩的更高增长，而中海则是在财务方面更加突出，在股东回报、毛利率和单位产出方面更具优势。
实际上，中海去年的表现和其管理层的风格不无关系。
稳健or保守
一直以来，中海的风格可以说是稳健，同时也可以换成另一个词“保守”，这种风格的形成与中海以往的发展有着极为密切的关系。
自上世纪80年代中期开始进军香港房地产以后，中海在香港的地产业务做得顺风顺水。1996年，中国海外作为唯一的中资公司，跻身香港二十大市值地产上市公司，与和黄、新鸿基、恒基等比肩，列第14位。
1997年香港回归前，中海看好回归后的香港房地产市场，加大投资力度，以当时的高价拿下了三块土地，但之后遭遇亚洲金融风暴，香港楼市暴跌。
按照现任中海主席孔庆平的话来说，那就是“10年辛苦挣的钱，一夜工夫打回原形。”
与此同时，与中海有合作关系的日资银行因为深受金融危机影响，要从香港撤资，要求中海提前还贷，使得中海一度濒临破产的边缘。
在熬过1997年的难关之后，中海一改以往的作风，变得小心谨慎了起来。
孔庆平对此曾总结：“我们用了三四年时间抚平了那次金融风暴的创伤。但市场一有风吹草动，‘伤口’就会隐隐作痛。从此，我们对危机和风险的敏感度大大提高，也总结了两条经验教训：其一，稳健运营，企业扩大规模必须与现有资源相匹配；其二，企业发展应有战略性思维，对市场有正确判断。”
即使中海将业务的重心从此移至内地，其谨慎稳健的作风仍然保持了下来。
在面临困境的时候，中海这种稳健的作风当然可以带领集团安然度过危机，但在市场状况较好，充满机遇的时候，中海稳健的做派又可能显得过于保守，可能散失了扩张的较好时机。
上述分析师也承认，中海的稳健作风的确显得灵活性不足，尤其在年景较好的时候。
但他同时也表示，虽然中海的灵活性稍逊，但观察一家企业也不能仅从销售业绩来看，短期内中海的表现的确不如万科保利，可是如果未来几年中国的房地产出现风险的话，中海的表现会优于另外两家企业。
他认为，中海还是各大分析师最看好的内地房企之一。
布局不均？
中海在2010年销售略逊的另一个原因或许是其区域布局不均衡。
中海公布的1月简报中显示，1月份，珠三角地区(深圳、中山、广州、佛山、珠海)为中海累计实现销售额最多及累计销售额增长幅度最快的地区，其销售额达到21.3亿港元，同比增长159.2%。北方区(沈阳、长春、大连、青岛)为销售面积最多及销售面积增长幅度最快的地区，销售面积达17.1万平方米，同比增长111.1%。其他地区亦实现了较快的增长。
事实上，中海已经多月不曾在月报中出现珠三角地区的销售业绩了。
2010年，中海在华南几乎没有项目销售。以广州为例，去年销售的项目除了年初通过收购蚬壳电器而得到的原知名楼盘光大榕誉外，就是金沙洲的一些尾盘了。
除此之外，中海在广州再无可售项目，甚至连土地储备也告急，直到年底才通过招拍挂在广州补充了新的土地。
反观保利，2010年在广州有多个项目推出，并且销售都不错，比如保利西海岸、保利春天里等等。
同样作为全国布局的开发商，在去年区域销售状况难分高下的时候，华南板块的销售空白会为企业的销售业绩带来不利影响。
分析师则表示，中海在中西部等城市的布局的确没有万科甚至恒大来的深入，其主要的布局重点还是长三角、环渤海等沿海城市。
与万科、保利开始转移到中西部、二三线城市相比，中海受宏观调控影响更大。
尤其在国务院要求尽快落实限购令之后，沿海城市更成了限购令出台密集之地，这究竟会对企业带来多大影响现在似乎还并不明显，但毫无疑问的是，东部沿海城市是中国房地产调控的重点区域，而政府力度也尤其深入。
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