| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2011年01月17日 16:39 |
作者： |
甄爱军 |
| |
房产税试点在即
种种迹象表明，与房产税频频传出新闻的上海和重庆，将正式进入试点阶段。
“我们这几天正在敦促买家赶快下单，免得房产税开征之后增加他们的交易成本。”上海某中介公司的业务员小钟告诉记者。原来，小钟所在的公司近日打听到上海即将推出房产税的消息，总公司方面给每个业务员布置了任务，通知有购买意向的买家赶快做出决定。
记者从另外一家全国性的中介公司那里也得到了相同的说法。这家公司主管产权过户交易的负责人表示，有接近政府部门的人士已传话过来，上海房产税试点将在近期展开，最快可能在今年1月底宣布。
此外，还有专家学者的说法，也从侧面佐证上海即将试点的说法。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，确实也有人告诉他上海将在近期试点房产税，试点对象主要是针对增量房，存量部分暂不征收。
就在此前不久，上海市官方也曾表态做好房产税改革试点准备工作。在2010年底召开的上海市经济工作会议上，上海市市长韩正在谈到房价时表示，2011年要坚持多管齐下，坚决抑制房价过快上涨。特别是要继续加快推进保障性住房建设，确保大规模上市供应。同时，做好房产税改革试点准备。
此外，另一个与房产税有着千丝万缕关系的重庆，近日也突然传出即将试点的消息。在重庆市“两会”上有官员透露，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
试点能否立竿见影
房产税的试点，能不能起到立竿见影的效果，让房价在短时间内降下来？
2010年的楼市调控，取得了一定的效果，这一点毋庸置疑。京沪穗三大一线城市住宅交易量大幅萎缩，同比2009年下降4～6成。但令人尴尬的是，房价却并未如人们所期望的那样，出现回调迹象，相反仍然保持涨势。国家统计局公布的“七十个大中城市房屋销售价格指数”可知，2010年11月份同比上涨7.7%。考虑到去年12月份全国楼市出现量价齐涨局面，因此全年2010年最后一个月涨幅达到8%，应该不成问题。由此近期再次出台调控政策的呼声很高，从这个角度来看，房产税的试点，其实已被民众寄予厚望。
那么，房产税能够起到多大的作用？素以“敢说”而著称的北京华远地产总裁任志强在第一时间给出了自己的判断。他认为房产税对楼市的调控作用不大。在中国现有税制不修改的情况下加征房产税无疑是一种不恰当的做法，既不会对遏制房价上涨产生任何益处，也不会扭转对土地财政过度依赖的局面产生影响。在他看来，重庆准备实施的房产税是一种针对高房价的类似于高消费的特别税费，和筵席税这种特别消费税一样，只针对于高消费行为。但中国的这类筵席税类的特殊消费税并没有真正的实行过，犹如昙花一现，因此他估计重庆的这种特殊房产税也会落个同样的结果。
但专家认为房产税对市场还是会产生一定的作用。不过所起到的作用可能没有社会所期望的那么大。尹伯成指出，房产税的试点已无可争议。他说：“房产税不仅要试点，而且要成功，半途而废的可能性极小。”不过他同时分析指出，由于目前房产税的全面开征尚存四大障碍，如涉税房产的信息目前还不掌握，如何处理重复征税嫌疑，征收方式很难确定以及利益集团带来的障碍等等，因此房产税的试点必将采用最为稳妥的方式展开。
那么，如何才能做到将阻力降到最小呢？尹伯成表示，最佳方式是针对增量进行征税，存量将会暂时放一放，同时将征税门槛提高，并将影响面控制在一定范围内。
有业内人士告诉记者，上海将针对200平方米以上的新购住宅征收房产税；而重庆也是对超过市场均价3倍的商品房如别墅、高档房等征税。如果真是如此，这与尹伯成的说法将会不谋而合。不管是上海的大房型，还是重庆的高档房，市场供应比例都不大，如统计数据显示，在2010年，上海200平方米住宅的市场供应量仅占3%。
如此看来，房产税的试点，所能起到的作用可能仅限于促使投资性需求退潮，从而达到让房价稳中有调的目的。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红分析认为，房产税试点之后，在短期内，必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价，甚至会使房价有所下跌。但这种影响的程度比较有限，主要对人们的心理预期产生影响，却囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素，而难对房价造成大力度的压制。长期来看，这种利空会逐渐被市场吸收和消化，成为一种税收制度的“标准配置”，就像其他已经征收此税的国家一样，难靠此税去避免房价泡沫的产生。
后续影响如何
房产税的试点，肯定会对楼市产生诸多影响，那么，市场会因此而具体产生哪些变化呢？购房者又应该如何应对？
可以肯定的是，房产税的试点影响范围有限。目前确定在上海、重庆开始试点，成熟之后再逐步扩大到全国范围，这其中有个过程，可能会持续很长一段时间。由此看来，在短期内，除了上海、重庆之外，其他地区所受影响较小。
房产税试点首当其冲是高档房，这无疑会给高端商品住宅市场带来巨大压力，因而高档房保值增值前景将会蒙上一层阴影。不管是上海还是重庆，房产税针对目标均指向同一个目标，即高端住房。高端住宅持有环节的成本增加，会起到抑制高端住宅需求的作用，尤其是投资性需求将会大大降低。当然，抑制投资需求的作用还与税率有着极为密切的关系。有业内人士告诉记者，如果税率很低，只有此前所说的0.3%左右，而房价涨幅远远超过该水平，还是会有人选择投资房产。
另外，还有可能会导致大面积物业的市场供应减少。房产税会降低市场需求，因而导致开发企业在大户型物业开发方面的积极性将会减弱，尤其是满足中产阶层的大户型物业，如大户型公寓、联排别墅类产品等。相对于富裕阶层来说，中产阶层经济实力有限，不过目前这部分人群也已成为大户型物业的消费群体。如果住大房还要交税，这会让市场需求萎缩。开发企业为了规避风险，极有可能会放弃这种物业的开发，从而导致大面积物业的市场供应减少。
但对于自住需求来说，在购房之前，除了要考虑购房成本之外，还应该考虑持有成本了。就如上海来说，如果是针对200平方米以上的大户型征税，那么购买此类大户型就不一定合算了。因此建议购房者置业时，尤其是改善型需求在选购面积较大的物业时，一定要更为重视房型的选择，因为合理的房型，同样可以满足居住的舒适性。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
