| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年12月31日 09:26 |
作者： |
唐文祺 |
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虽然在今年4月份出台了堪称“史上最为严厉”的调控政策，但上海整体住宅市场在反复波动之中，仍然走出了一个量跌价涨的“滞涨”态势。数据显示，截至12月29日，2010年上海新房市场成交面积952.37万平方米，成交均价21628元/平方米。
高端住宅成交加快
上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2008年，上海新房市场成交量877.62万平方米，成交均价13967元/平方米；2009年，成交量和成交价均有上涨，分别为1763.53万平方米及16193元/平方米。
2010年，上海新房成交量出现同比46%的跌幅至952.37万平方米，同时，成交价反而有34%的同比涨幅，在突破2万元/平方米的大关后，停在21628元/平方米的水平上。
上海中原地产总经理谭百强表示，年度成交均价较2009年仍有增长的现状，从表面上看，与年初确定的“遏制房价过快上涨”调控目标有所背离。不过，上海房价发力上行时间主要在4月份新政出台之前，随后8个月中的新房价格涨幅仅为2.3%。因此客观来说，政策对于遏制房价的上涨速度仍有一定作用。
上海佑威提供的数据表明，以40000元/平方米的价格作为分水岭，这一价格区间的住宅成交在近三年来出现了明显上扬趋势。2008年，40000元单价以上的住宅成交占比9.12%，2010年，这一价格区间的住宅所占比例上升到23.24%。与此同时，15000元单价的住宅成交量在两年前占比几近五成，今年这一比例已缩水至18.74%。
“上海房价进入了新一轮供需矛盾和结构矛盾期。”中国房地产信息集团（下称“中房信”）研究总监薛建雄向《第一财经日报》记者表示，上海楼市的供应期高峰出现在2002年~2005年间，4年内新建商品住宅的供应量在2500万~3000万平方米之间。但自2006年下滑到1587万平方米之后，近4年来的新增供应量均只维持在1300万平方米左右。
土地单价环比涨幅近五成
这或许是上海住宅土地始终受到开发商们追捧的原因。记者获取的业内数据显示，2010年各个土地出让公告中的住宅用地（包括商业部分），总出让面积逾300万平方米。薛建雄认为，即使在当前调控政策作用之下，住宅成交量虽然已有减少，但住宅用地供应量小于住宅成品销售速度的结果，却是助推土地价格上涨的因素之一。
在中房信最新出台的一份报告中，上海土地市场今年成交的566块土地中，商品住宅性质用地仅有64块，不过这些地块的出让总地价达到805亿元，平均楼面地价高达10574元/平方米。2009年，全市商品住宅土地平均楼面地价仅为7230元/平方米，与去年相比，环比涨幅为46%。
“当上海的土地越来越少时，开发商只能出高价才能从众多的竞争对手中获得土地。当市场消化压力并不大时，开发商通常会想法提高产品档次以获取更多溢价，从而使房价、地价形成滚动式攀高。”薛建雄认为。
以去年金地集团以楼面地价1.5万元/平方米获得的“赵巷地王”为例，当时周边在售的普通楼盘平均售价只有1.2万元/平方米。今年普通住宅均价上涨至1.6万元/平方米，在和记黄埔以2.2万元/平方米的楼面地价在该板块拿地后，业内预期未来该板块的住宅价格仍会上扬。
目前上海从内环以内至郊环外的平均价格体系已演变成：内环内4.7万元/平方米、内中环间3.4万元/平方米、中外环间2.7万元/平方米、外郊环间1.9万元/平方米以及郊环外1.5万元/平方米。
这意味着，除上海郊区外，上海市内已难觅单价万元以下的住宅项目。根据薛建雄的预测，未来1~3年城市化配套的完善和人口导入的加速，亦会促使外环外成为房价上涨速度最快区域。
保障房开工超预期
记者获取的业内统计数据表明，截至12月24日，上海已出让保障性住房土地457.2894万平方米，建筑面积706.8614万平方米。去年，保障性住房土地出让量仅为116.2302万平方米。
近期召开的上海保障性住房建设推进会上公布的信息显示，今年上海保障房新开工面积将超过1200万平方米。据上海市大型居住社区建设推进办公室常务副主任刘海生介绍，截至2010年11月底，今年上海经济适用房已竣工175万平方米，经适房开工352万平方米，动迁安置房开工789万平方米，全年目标综合完成率达到94%，预计全年将超额完成目标。
薛建雄认为，从长远来看，保障房体系的建设不仅仅可为中低收入者解决住房问题，还将有助于加速城市化进程。“不过，这些系统性工程从建立到完善需要一个漫长的过程，因此还需要耐心等待。”
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