| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年12月21日 08:15 |
作者： |
俞燕 |
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“大富翁”游戏开场：保险公司“抢地”热情几近亢奋
随着9月初《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《办法》）的发布，宣告保险资金投资不动产正式开闸，保险机构们备战已久的不动产投资，开始风云渐起。日前，八家保险公司集体亮相中服地块竞标现场，一时引发业内高度关注。
地块的诱惑
被SOHO中国董事局主席潘石屹评为“史上最庞大的土地投标”的北京CBD核心区6宗地块出让案，不仅引来众地产大鳄，还吸引了诸多金融机构，多家保险公司身影闪现其中。
来自北京市土地整理储备中心的信息显示，在对中服地块出让的竞标现场，泰康人寿与标准投资集团联合体、阳光保险和阳光财险联合体参与竞投Z3地块，其中泰康联合体报价最高。生命人寿和联通的联合体竞标Z4地块，报价最高。安邦财险、和谐健康险和标准投资集团组成的联合体则竞标Z5地块，并且给出最高报价。安邦财险、生命人寿、安邦人寿和标准投资集团组成的联合体在Z6地块的竞标中，给出报价位居第二。
自从国资委发出“9?29”新政以来，全国“地王”频现，并出现在杭州和温州等二线城市。土地作为不可再生资源，其稀缺性和未来升值空间，自不待言。
《办法》规定，保险资金可投资“地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市”。而位于寸土寸金的CBD商圈的中服地块，其重要性和商业价值，不言而喻。
无独不偶，除了八家险资鏖战中服地块，中国太平则谋求“曲线”找地。中国太平近日公告称，将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解，该公司原用作设置燃气发电机的地块，将计划发展作高端产业用途。中国太平称，长远而言，将可享受该地块的资本增值潜力及租金收入潜力。
此外，泰康人寿则在中国美术馆南侧，拿下一块综合性用地，用于写字楼、商场和展览拍卖馆等项目。
买楼的困惑
根据《办法》规定，保险资金投资不动产的投资比例为上季末总资产的10%，同时规定了“三不”原则，即：不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。
该规定，也使得投资自用办公楼成为保险机构进军不动产的主要形式。近年来，北京的金融街和CBD、上海的陆家嘴、深圳的福田区，已成为诸保险机构最热门的购楼区域。据相关统计，从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米。
不动产正式开闸后，掀起新一波购楼热。9月，平安信托买下成都中汇广场，作为自用办公楼。人保集团则于10月以近40亿元签下首都时代广场，作为其新总部。中国太保则瞄上了上海世纪商贸广场。
但是，对于保险机构来说，购得位置和升值空间俱佳的写字楼，并非拍下钱就能成交的易事。一位保险公司高层曾表示，买办公楼并非一厢情愿，“我看好的人家不一定卖，人家卖的我不一定想买。”
在一些保险公司看来，拍一块地自建办公楼，可能更有效益。“投资自用办公楼，也可以通过多种渠道多种方式。”上述保险公司高层表示。
今年8月，中国人寿浙江省分公司，在没有其他竞买人的情况下，以259772万元的总价竞得浙江杭州钱江新城32号商业金融地块，用于自建办公楼。
有业内人士指出，国内的商业地产存在资产“流动性”问题，除了京沪深穗等一线城市以外，二三线城市基本没有写字楼市场，大部分是自用或散售，对于投资者来说，存在“出口”问题。
据了解，国外的商业地产项目经营多年成熟后，可以卖给保险公司或养老基金，由其长期持有。但国内保险公司目前主要以“自用”名义投资不动产，很难起到商业地产“出口”的角色。
养老社区“圈地”之难
在《办法》所允许的不动产投资形式中，养老社区是另一种重要的投资形式。
目前，中国人寿“一南一北”的养老社区框架既成，泰康人寿的“泰康之家”已在北京昌平破土。此外，据知情人士透露，泰康人寿还计划在上海崇明岛建设另一家养老社区。
此前中国人寿董事长杨超亦在“2010年全球开放日”活动上表示，养生养老项目社区属于项目公司，符合保监会相关规定，中国人寿将进一步拓展养生养老项目。目前中国人寿已在海地购置了土地，用于未来的养老社区建设。
与自建办公楼所需用地相比，养老社区占地较大，动辄成百上千亩，且对周边环境有相当要求。一位保险公司人士曾表示，建设养老社区选择的地方，必须要考虑所处的区域，是否交通便利、地理环境是否优美宜居、医院等配套机构是否健全等，在总体上地价又不能太贵，否则成本过高。对于保险公司来说，找到位置和价格都合适的地块殊不易。
险资开闸不动产，最让业内担心的是，是否会出现蜂拥圈地，投资“变味”。地产业人士指出，保险公司热衷于养老地产，可能“醉翁之意不在酒”，重在“圈地”，而非“养老”。养老社区等项目的地产，是否会通过产权转让进入二级市场，从而打破监管壁垒？
因而有人士建议，保险公司投资养老社区，还需要在用地性质是属于经营性的还是非经营性，是协议转让还是招拍挂等操作细节上，予以明确。
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