现在网消息12月底，江城随处可见火树银花，迎接圣诞，洋节过后不久，就是元旦，辞旧迎新。但对于本土开发商李淮（化名）而言，旧难辞，新难迎。

　　“我们这种规模的公司，想从银行贷钱？难！”李淮向记者大倒苦水，“现在，银行已基本停止向中小企业发放开发贷款，即便有，也轮不到我们头上了。”

　　事实上，年关是开发商的一道“坎”。待结的工程款、到期的开发贷、正在赶工的期限项目、飞涨的建安成本……今年又加上频繁调控辐射出的“观望”，以及银行年底几近告罄的贷款额度。

　　今年，江城中小开发商日子太难过。

　　记者发现，在银行全面收紧开发商贷款，银行和信托之间的合作也被叫停之后，像李淮这样的中小开发商越来越感觉运营资金有枯竭之势。

　　“不是说真的没有钱肯进来，而是我不敢拿。”李淮的语气显得颇为无奈。

　　他所说的“民间借贷”或许是一条路子。但这种贷款不受法律保护。更关键的，则是开发商必须承受最高达到10%的月息。业界有一种比喻尤为形象——早前习惯于拿银行的钱“借鸡下蛋”的开发商们，现阶段不得已到了“拿蛋换鸡”的地步。

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　　“现在感觉天都黑了”

　　“我们都是带着抵押物——价值4000万的工业厂房去的，银行审批手续就花了大半年，年关银行‘关了账’，现在感觉天都黑了。”

　　银行放贷的口子一紧，开发商多少有些手足无措。

　　“年中就向银行申请了2000万贷款，到了年尾，八字都还没一撇。”对于今年这轮地产信贷紧缩，蔡甸一开发商负责人杨先生的感受最为直接，“我们都是带着抵押物——价值4000万的工业厂房去的，银行审批手续就花了大半年，年关银行‘关了账’，现在感觉天都黑了。”

　　“银行经常出太阳的时候总是问你要不要伞，到下雨了你急着找他借伞，他就开始推三阻四。”杨先生无奈道，现在唯一的办法，只能找担保公司，通过“民间借贷”担保申请短期款“救急”。

　　记者了解到，由于今年资金面偏紧，开发商已无法奢望银行提供优惠利率。“像一些全国性房地产龙头企业，银行一般会给予优惠利率，但现在大多数的开发贷款都会上浮20%，最高的甚至上浮30%。”有知情人士透露，根据“新国十条”规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新项目贷款。

　　目前，江城多家商业银行已开始普遍执行“在建工程抵押才可申请开发贷款”的政策。“原来只要四证(用地规划许可证、施工许可证、工程建设规划许可证、土地证)齐全，就可申请开发贷款。”武汉兴业银行东湖支行信贷部经理纪律表示，根据新政策，单单拥有四证还不行，必须等项目开工而且项目工程建到一定程度后，才可以申请。

　　对于开发商而言，这意味着获取开发贷款的时间比以前要往后延迟近半年。更关键的是，一些“资历尚浅”的房企连申请的资格都没有。

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　　超利率数十倍求贷

　　月息10%尚属最高。据了解，目前武汉开发商紧急民间借贷月息起步都在5%。而在往年，年关应急的过渡性贷款月息大概在3%。

　　现实的情况是，由于银行普遍对别墅等大户型采取限贷乃至禁贷政策，这使得一些小开发商只好“剑走偏锋”高息求贷。倘若此路不通，便是“无路可走”。据了解，在江城，如果按照资金投资方向的不同，民间借贷的实体大致可分为担保公司、投资公司以及咨询公司。

　　“民间借贷分有抵押物的及无抵押物。”有过借贷经历的武汉朗晖置业有限公司总监丁科如坦言，前者风险小，成本也小。“有些开发商没有抵押物的只能选择后者，往往数额不大，风险和成本较高，这种贷款也不受法律保护，类似于高利贷，按照当前的市场行情，利率高的可以达到月息10%，年息120%。”

　　“当然，找钱分紧急和不紧急，找资金还需要有方式。”丁科如说，民间借贷一般都可“谈判”，关键是，不能表现得“急着要钱”。

　　月息10%尚属最高。据了解，目前武汉开发商紧急民间借贷月息起步都在5%。而在往年，年关应急的过渡性贷款月息大概在3%。

　　按照银行公布的标准，目前开发商从银行获得贷款的年利率一般在5.94%-7.12%之间，这与民间借贷开的条件相比，相差数十倍。

　　据最高人民法院的规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”。

　　但这些民间借款利率，竟超过银行同期利率30到50倍，甚至更高。

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　　“熬不下去”的信号

　　“如果真正到了以民间借贷进行短期融资，这样的开发商一定是快熬不下去了。”上述人士说。

　　“如果房地产市场在明年持续今年的火热，多数开发商也都会硬着头皮借，毕竟中小企业需要‘应急’。”中国指数研究院（华中）分析师胡超说。

　　不过解铃还须系铃人，楼市低迷的根本症结在于房价过高，远超消费者心理预期。开发商若能顺应形势主动降价，随着成交量恢复，现金流也可盘活。万科10月份率先松动价格，业绩和股价均一路飘红。

　　然而，现阶段市场现状表明，明年的市场前景可能并不那么乐观。

　　胡超表示，长期依赖资金支持的开发商转向民间渠道借款，是一个很危险的信号。“毕竟政策不明朗，明年房子有卖不出去的风险，现阶段，不少开发商不得不考虑转换思路，重新运作销售。”

　　据了解，如果退至2009年，开发商若以所开发的楼盘做抵押，可以轻松从银行获得贷款。

　　2009年楼价疯狂上涨，不少缺乏运作房地产项目经验的建材老板、“富二代”转型做了开发商，眼下，此类缺乏经验的开发商不断遭遇需要“拆东墙补西墙”的资金缺口。

　　“开发房地产项目的资金杠杆很高，就是不断借资金运作，玩得转，支撑到买房款到手，就有赚头；如果房子卖得不顺利，就一直需要周转资金撑着，有一天撑不下去了，只能等项目‘烂’在那里，被收走。”上述开发商人士称。

　　开发量在增加，建安成本也在飞涨。今年来，钢筋已涨了1000多元/吨，水泥涨了100多元/吨，而工人的人工费用也在涨。

　　“现在又到年底，开发商必须得结算工程款，银行贷款、民间借贷也到了‘节点’，需要结算，因此，蛮多开发商资金压力比较大。”汉口一位开发企业老总如是说。

　　据了解，目前开发商中，去年今年拿地较多的开发商，因为开工压力较大，资金相对比较紧张。而上一轮拿地少的开发商，资金问题不大。

　　“如果真正到了以民间借贷进行短期融资，这样的开发商一定是快熬不下去了。”上述人士说。

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　　都是刀尖上的游戏

　　这在武汉并非新鲜事，前两年，武汉一些“烂尾楼”就是因为早期使用了民间借贷，后来利息则是越滚越多，开发商无力还款，一些项目至今没有解决。

　　据业内人士透露，民间借贷很容易，但是往往伴随着高风险和高成本。

　　这在武汉并非新鲜事，前两年，武汉一些“烂尾楼”就是因为早期使用了民间借贷，后来利息则是越滚越多，开发商无力还款，一些项目至今没有解决。

　　贷款者玩的是高风险，借贷者亦是。

　　“我们不是高利贷，更不是非法集资，也不接受委托贷款和委托投资。”江城多数民间借贷主体——担保公司均以上述说辞“澄清”。

　　据介绍，与非法集资的根本区别是，担保公司既不吸收也不占有借贷双方资金，只是为借贷双方提供信息服务，同时为符合担保条件的借款方提供担保。这种方式不仅激活了民间资本，也有效地抵制了高利贷，规范了民间借贷市场的发展。

　　但这一说法并不得到开发商的认同。“人们都说开发商赚快钱，的确，自从做了开发商，什么行业都不想做；但是倘若入行民间借贷，结果是连开发商都不想做。”一位自称“懂行”的开发商如是说。

　　当然，民间借贷也有风险，最大的痛苦就是怕借款人“不还钱”。“因而民间借贷一般不借长期，他们会针对借款人的抵押物、还款能力和借款用途进行周密、详细的调查。”业内人士称，民间借贷其实也是高风险行业。

　　“对于民间借贷，我国法律没有禁止，但从利息、借贷利率等方面作了规范约束。融资担保公司的融资担保业务都是‘次级贷款’业务，在银行不能直接放贷的时候介入。”武汉首义律师事务所范金国律师表示，包括银监会等七部委新出台的《融资性担保公司管理暂行办法》对其市场准入、业务范围实行前置行政许可，推行许可证制度，并非所有担保公司都能从事融资性担保业务。

　　本报首席产经记者 张磊

　　制图 徐五峰