中国房地产在国家进步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色。我认为将来也是要继续扮演这个角色。

　　房地产是国民经济很重要的角色。当前，我认为房地产在社会里扮演的角色正在面对一个转型。这个转型如果不弄清楚的话，从事房地产行业的人可能会定位错误，政府也可能会推行一些不恰当的政策。

　　这个改变是什么呢？

　　因为房地产基本上有两个方面的功能，一个是解决居住的和经济发展的需要。另外，其也有投资的功能、金融的功能。

　　但是一般社会上，从政府的角度来看也好，从传媒来看也好，一般的民众的想法也好，基本上认为房地产解决的应该是刚性的需求，是满足居住问题、经济发展的需要。如果房地产涉及到投资性质，在金融里面扮演一定角色的话，他们就觉得这个功能是坏的、是邪恶的，要想办法加以压制的。

　　我认为未来一段时间里，房地产的金融功能、投资功能都将上升。这是中国经济发展必然要面对的情况。

　　前一个阶段，因为房地产的发展跟政府的需要、经济的需要配合得比较好，房地产业在经济发展上扮演了很重要的角色，所以房地产的发展非常蓬勃，做房地产的人都赚大钱了，就是因为其金融和投资功能的发挥。

　　中国在改革开放初期要推动经济，靠什么呢？当时地方政府都没有钱。现在我相信一个大的开发商的钱，比以前一个城市的经济能力还要强。

　　政府手里唯一的资源就是土地，所以当时我见到一些地方政府到香港去招商，最重要的、有成果的招商项目都是房地产。

　　一些新发展的城市还是走这条路，所以房地产其中一个功能，就是提供了一些落后地区经济启动所需要的头一批原始资金。现在比较发达的城市对这个途径的依赖也还是挺强的。

　　政府收入在很大程度上依赖出售土地的收入，房地产行业的相关税收是政府很重要的收入来源。所以地方政府基本上都想保护房地产，因为其经济增长和政绩都来源于房地产。房地产一启动，工人有事做，钢材、水泥、砖头有需求，还带动了一大批跟在房地产后面的行业。

　　房地产在中国改革开放以后都是扮演经济火头车的角色，如果现在把它压下来，很快就会出现经济动力不足的现象。金融海啸后，政府放出来的资金很大的一部分都是在房地产方面。如果收回来，在现在国际经济环境还没有改善的情况下，我们的GDP增长可能会受到一定的影响。

　　打压房地产，需要谨慎行事。这二三十年来，房地产的确也解决了很多城市居民的居住问题。

　　我是在上海出生的，在60、70年代我回上海的时候，发现上海人住的房子是很差的，楼梯口也住人。现在我回上海或者到其他地方，发觉在大城市里的中国人居住环境、生活水平已经与国际上的大城市相差不远。

　　中国房地产在国家进步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色。我认为将来也是要继续扮演这个角色。

　　但是另一方面，我们看到房地产价格，尤其是大城市的价格跟一般民众的收入开始脱节了。在上海、北京一些大城市里面，普通人买不起房，所以民间怨气很大，促使政府必须采取某些手段去平息民间的怨气。

　　出现这种情况，有些时候不是房地产行业造成的。现在的方法也不一定完全能解决大城市普通人买不起房的问题。大家的怨气就把矛头对着开发商，政府打他几下，民间的怨气就暂时平息一些。

　　我自己估计未来一、二线城市房地产业扮演的角色会有点不同。在二线城市还是以刚性需求为主，但是在上海、北京这类大城市投资的比例一定是很高的。

　　现在中国有外汇管制，但只是管制外资的流入和国内资金的流出，中国在本土内资金还是可以自由流动的。这会造成什么情况呢？有投资价值的城市，其资金来源一定不是本城市里面的资金，其房价也不反映本城市里面人的负担能力，而是反映整个中国的经济发展和资金积累情况。

　　到上海买房的人现在已经不全是上海人，以前最多可能是旁边浙江、江苏的，现在什么地方都有，湖南、四川、黑龙江、新疆都到上海买房子。为什么会出现这种情况？就是资金都要找一个可以保值的地方，去找一个储藏模式。

　　我不大懂金融，这里班门弄斧讲一讲货币的问题。货币最大的问题是什么呢？就是货币的价值是假的，为什么这样讲呢？因为所有的资产都会贬值的。

　　人类创造出来的财富都要不断地贬值，只是货币不会贬值，什么理由呢？你看农民种的粮食放在仓库里，什么结果呢？给老鼠吃了、给虫蛀了，过两年就没了，卖不到钱了，所以农民创造出来的财富是一定会贬值的。

　　如果是工业产品呢？农产品有些还可以放几年，工业产品就惨了，iphone现在已经第四代了，再过两年，我给我儿子用，他不肯用了，所以工业产品的价值贬得更快。

　　这是财富的自然现象，就是不断的贬值。但是你把你生产出来的东西一旦变成货币之后，放在银行里，就变成了一个数字，它就停止贬值。

　　其实真正的财富在贬值，为什么钞票不跟着贬值了？以前有一个个人无政府主义者叫普鲁东，他认为钞票不能贬值是资本主义社会剥削劳动者的重要武器。银行把钱放在他那儿，怎么会增值呢？银行为什么可以给储户利息？是他把钱借给其他人，收高一点的利息，再还给储户。

　　但是把钱借给人是不是一定可以产生更多的利润？不一定的。你的朋友跟你借钱，你借不借啊？大部分情况下都是不想借。为什么？因为你以前的经验是他多数没有钱还的。

　　银行为什么有钱还呢？经济好的时候有钱还，一个风潮一来，就没有钱还。好像西方金融海啸，多少万亿的钱都没得还了，这个是每隔几年就会出现的现象。所以拿着货币的人，他懂得也好、不懂得也好，他就要买一些实际的东西，实实在在的东西，就是房地产。

　　这种货币政策下，资金流进房地产是无法避免的事，流到什么地方去呢？一定是流到大家都愿意去投的地方，价格上升的地方。这种情况下就变成中国整个国家是在收集积累下来的资金，然后流到几个投资热门的地方，那这个地方的价格是必然上升的。

　　你看英国的伦敦也好、美国的纽约也好，核心地区的房产都是落在外地人手里，英国是全世界的人都可以去，所以他的房子卖给了阿拉伯王子、俄罗斯商人。可能中国富人在伦敦也有房子，这是不可避免的事。

　　除非我们限制资金流通，限制外省人来投资。否则的话，大城市房地产价格跟本城市购买力脱节是必然的事。政府如果认为这个现象不正常，而采取一些全国性的政策去对付房地产的话，就会对整个经济造成严重的损害，我认为这方面的情况不是房地产公司可以决定的。

　　另外中国现在的房地产分配制度也是通过股份制，投资者有回报，工作人员只是拿市场工资水平，变成财富集中在少数人手里。这样就是形成一个不好的局面：普通工作者收入不高，消费能力受到限制，导致实体经济发展不畅；房地产投资人积累的大量的财富，但是没有办法进行实体经济的投资。因为普通人消费能力不够，实体经济所生产的商品一定需求不足，所以投资到实体经济里面，已经产能过剩，只好投到地产、金融工具里面，投到金融工具里面。其实这对于整个国民经济的不利影响比地产更大。

　　西方的金融海啸基本上就是金融搞出来的，因为金融也投到没法投了，PE已经很高，西方也看到投资回报不合理，资金没办法出去就搞一些衍生工具，其实不是真的财产，是吸引资金去投的。

　　与其把资金推到金融行业里，造成将来更大的破坏，还是让它留在房地产比较稳妥。

　　中国现在要开放外汇了，让资金投资可以比较方便一点。在这种情况下，我们要更加保护房地产方面的投资，因为外汇一旦开放资金流通的话，金融产品套现的能力是很高的，遇到什么经济风潮的时候，资金就一下子逃跑了，对经济造成的冲击会很大。

　　1997年亚洲金融风暴的时候，在泰国、印尼、马来西亚都出现这个问题。但是投到房地产的资金因为它是不动产，它是固定在中国，拿也拿不走，所以发展房地产的投资对稳定金融市场有很大的好处。另外国家领导人也说要让人民增加投资收益，分享经济发展的成果。一般经济增长的时候，通过工资增长分得很少，如果大家都有房地产的话，经济一好，房地产价格一升，大家都有得益，所以我认为房地产在金融和投资方面扮演的角色不应该全面地打压，应该认识它的社会功能，要有适当的保护、管理，才对经济发展有好处。