我们从日本房地产演变的趋势和过程，可以反思我们已经走过的发展道路，进一步把握发展的重点和策略。

　　这么多年，我们讨论房地产金融，都不好意思说房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式、替代形式。至于具体的货币政策，这个跟金融相关，很多政策的出发点来自于对房地产泡沫以及泡沫破灭可能对整个经济形成巨大冲击的一种担心，以这个出发点来推动的。

　　近期，中国的房地产市场经历过一段上涨期之后，迎来了政策调控，大家本能地会提起日本的泡沫经济、日本的房地产泡沫。所以我想介绍一下日本房地产市场不同阶段的一些特征，希望我们中国房地产市场能够从中得到一些有益的借鉴。

　　大致来看，日本经济发展，从1955年以来经历了非常典型的四个十年。

　　第一个十年，起始于1955年，这个时期日本完成了战后经济的起飞，典型的投资主导模式推动发展。第二个十年，开始于1966年，这个时候强调由投资主导向消费内需主导转变。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。

　　第三个十年，从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓新经济时代，国民收入由高速增长转向稳定增长。

　　第四个十年，从1990年开始之后的十年称为“迷失的十年”。

　　在不同的时期，日本经济发展主要增长动力不一样，特征也有很大差异。与经济四个十年相对应，基本上日本的房地产也可以分为四个阶段。

　　第一个阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障性住房。20世纪50年代中期之后，也是快速推动工业化的时期。这一时期日本房地产面临的最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户。工业化的迅猛发展需要大量的劳动者有住的地方，只有提供充足的保障性住房才能维持工业的竞争力。

　　实际上香港保障性住房体系的建设，其直接的推动力也是工业竞争的需要。但是香港地价上升怎么维持工业的竞争力？日本做了什么呢？日本从战后的应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策，分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律：《住宅建设规划法》《公营住宅法》《地方住宿共给公社法》，以此来分别推动针对低收入阶层的公营住宅和针对中高收入的私营商业住宅的发展，并明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。

　　截至1965年，日本政府经过10年保障性住房的建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9，户均住房套数基本接近1。这说明经过这一阶段的发展，日本的住房短缺问题基本在工业化时期得以解决。

　　在回答观点地产新媒体记者的采访时，我强调说户均住房套数这个指标很重要。在数量上，一个家庭至少要有一套房子对应。

　　在工业化快速推进时期，要维持工业的竞争力和持续推进城市化的发展进程，不能缺少住房这以环，否则会制约我们的工业化、城市化进程。大家设想一下，日本如果没有1955年开始的第一个十年经济快速发展时期的保障性住房大规模的建设，后来其整个工业的发展、出口的发展都会受到不利的影响，整个对房价上涨的承压能力也会低很多。

　　第二个阶段，从1966年开始的第二个十年是日本房地产快速成长的阶段。在这个十年里，日本经济保持强劲增长势头，年均复合增长率超过5%，这个时期国民收入不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化进程也在不断推进。

　　从1966年到1976年日本城市化由56%增加到68%，大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有能力支付住房消费。这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的总和。

　　日本在1965年到1966年期间，房存量大约2800万套，1966年到1976年的十年间，共建房超过2500万套。这说明日本在1975年的年底，把以前的全部旧房更新了。同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右，人均房间数也超过了1%。

　　第三个阶段是1976年开始的第三个十年，这是日本泡沫发展的十年。这个时期，无论国际，还是日本国内，经济方面出现很多显著变化。在此十年，日本兴建住宅的数量大为减少，累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套。从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。

　　但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来的冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性资金大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

　　第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称为资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。资产负债表修复需要比较长的时间，资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。

　　我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，这些都是我们可以借鉴的经验。宽松货币政策即使在供求没有大的变化的情况下，也有可能形成形成泡沫，这是需要我们警醒的地方。这是我讲的第一点。

　　第二点，日本房地产市场，不同时期增长的重点、主导力量都不同。工业用地价格的高涨主导了第一个十年。从1955年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26%，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要的是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高、工业的发展，产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太大的增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里了？

　　流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收，这个时期主要重点在工业用地的增长，日本50年代春风得意的地产商是工业地产商。

　　第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导了第二个十年地价的上升。前五年上涨速度明显回落，每年大概在10%左右。而且1969年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨幅度甚至还是偏低的，这个主要原因是什么？是土地供给明显扩大。

　　再一个，因为城市化的突进，产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力了，这个时期经历了一个平稳的增长。

　　1970年到1974年地价明显上升，1973年增速达到25%，五年平均增长率达到19.3%。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加也非常快，特别是农地转用数量。所以土地投机非常活跃。

　　第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了这个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征：第一，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅价格倒是平稳。从地价上升率来看，1985年、1986年、1987年，商业地价上涨率分别是12.5%、48.2%、61.1%。这个原因是什么呢？城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，从而平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张得很快，表现在规模上。第三个阶段是日本泡沫形成的最后阶段，商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。

　　日本房地产市场，有很多是值得我们参照借鉴的。从发展环境来看，我们大概跟日本第二个十年有点类似。

　　保障性住房这一关是我们必须要过的。因为经济的发展需要保障这一部分劳动者的基本住房需求。同时城市化也在快速推进，没有分界，城市化工业化是同步推进的。按照城市化来比较，日本大概1966年到1975年这个时期，它的经济复合增长率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元。在产业结构上，日本第二产业占41%，我们是48%，所以房地产在整个行业产值占比是10%左右。

　　但是，跟日本相比，我们住房市场有几个特征：存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中1997年房改以来新建的只有50万平方米。日本1975年住房存量已经全部更新换代。而我们户均套数是0.8-0.9。

　　从未来发展看，我们关注房地产泡沫，实际上更应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。

　　我们从日本这个演变的趋势和过程，也可以反思我们已经走过的房地产发展道路，进一步把握下一发展的重点和策略，我觉得是有参考价值的。