| 来源： |
通信信息报 |
发布时间： |
2010年08月26日 14:04 |
作者： |
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■广州万隆成长投资顾问群
房地产调控是当然宏观调控的重点与方向标，房地产调控的走向，对未来大市的走势有着重要的影响。
房地产调控“舆论仗”再起
近期，有消息提及中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，消息一出引起了市场的广泛关注：这是否意味着房地产调控未来将放松。然而，此后人民日报发表文章“楼市调控政策预期效果还远未达到”，房地产调控“舆论仗”再度升温。
房地产新政出台百日后，虽然取得了一定的效果，但并不明显。无论调控持续或暂停，都有着合理的解释，市场的预期也因此进入混沌的阶段。未来房地产政策向左走，还是向右走值得关注。
市场偏见与超预期分析
市场对该事件的预期偏见房地产调控是当然宏观调控的重点与方向标，房地产调控的走向，对未来大市的走势有着重要的影响。目前市场主流观点认为，房地产调控最严厉的时刻已经过去，但房地产调控放松的空间如何，存在较大不确定性，甚至更多认为，房地产调控仍将保持一定的力度，体现政策的持续性与连贯性。
不同于市场的认识房地产是我国经济的支柱产业，对经济增长的贡献比例较大。同时，影响房地产行业、房价的因素也较多，如产业政策、土地财政政策、中央地方利益博弈、城镇化率、人口增长率、收入增长、通胀、经济增长等等，这些因素错踪复杂交织在一起，使得房地产走向难以理解。
在这里，我们简要地从某个切入点出发，意图为未来房地产调控方向提供一些启发。回顾今年以来的房地产调控政策，力度属于史上罕见，其背后的目的不难理解，主要是提前抑制房地产价格不断上升而带来的资产泡沫，并可能引发银行信贷质量明显下降，最终演化为经济危机。从历史看，房地产危机对经济的冲击是巨大，典型的如日本的９０年代的房地产泡沫破灭后，经济陷入了长期的萧条；而０８年全球的金融海啸，也是源于美国房地产泡沫的破裂。
然而，政府在房地产调控的时候，却不回避这样的现实：房地产调控可能导致经济明显下滑，以及地方政府的财政收入问题。不完全统计显示，地方财政收入的３０％以上来自于土地出让金，部分地方甚至超过５０％；与此同时，２００９年末地方政府融资平台贷款余额为７．３８万亿元，同比增长７０．４％，其中负债率达９７％．显然，如果房地产调控过度，将导致经济增速明显下降，地方政府融资平台将暴发财政危机，这是管理层不愿看到的。
但是，如果房价上涨过快势头不能抑制，将加剧资产泡沫与通胀，可能使经济陷于滞涨的两难格局。正是这种复杂的局面，导致市场预期的混乱。
我们认为，与０８年经济的硬着陆相比，当然保增长的压力相对较小，中央政府有相对较多的施政空间，手段也更多元化。例如，加快保障房建设，既可以部分弥补房地产投资下滑的负面影响，也可以解决部分自住需求，缓解房价上行的压力。
而对于房价的走向，降价促销可能是打破当前僵局的次优选择。针对当前房价的坚挺，政策在不断向房地产施压，例如最近的银信整顿现象。通常而言，股市融资、银行信贷、银信合作、地产信托、按揭贷款可以说是地产商的五大资金来源。０９年房地产开发商通过股市再融资规模约１０００余亿元，而信托融资也达到了１２００亿元以上规模。在融资渠道不畅的情况下，降价促销回收资金，也许成为开发商的必然选择。
同时，管理层在土地政策上也出现了让步的迹象。今年第二季度，全国１０５个主要监测城市地价总体水平同比增长了１２．６０％。但受宏观调控政策的影响，环比增幅均有所放缓，其中居住地价增幅下降幅度最大，较上一季度下降了１．２４个百分点。
值得注意的是，作为行业的方向标，万科已经顺应政策首先展开了降价促销行动，如果这种现象在行业内不断推广，房地产调控的僵局将被打破：房价既没有上行压力，又可以放量带动需求，这对双方而言是双赢的局面。
对股市格局影响分析
房地产调控是当然宏观调控的重点与方向标，房地产调控的走向，对未来大市的走势有着重要的影响。我们认为，如果未来开发商降价促销，将是双赢的格局。一方面，减轻了政策调控的压力与经济下行的压力；另一方面，提升房地产上市公司的盈利。目前，万科已经开展降价促销活动，如果这种现象在行业内不断推广，将为市场带来新的上升动力。Ａ股也将因为地产的稳定而获得上行动力。
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