| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2010年08月18日 11:25 |
作者： |
印峥嵘 |
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魔方第二面：表面看，囤地会造成银行不良贷款率的上升，但对开发商而言，囤地造成银行不良贷款将得不偿失，房企的长远发展不利。
国土资源部近日公布了列入黑名单的闲置地块，《每日经济新闻》对“重灾区”之一的江苏调查后发现，不但知名央企、上市公司榜上有名，且土地闲置时间最长竟然达18年！调查的样本中，房企最初的土地受让价格普遍集中在千万元左右，囤地的造富效应令人震惊。
接近当地地产行业的分析人士指出，囤地根源在于开发商捂盘成本低、效益高；其背后与当地政府有深刻的利益链条。但是，在实践中，因囤地出现银行不良贷款率上升的概率不大。
闲置地块捂盘时间最长18年
统计数据显示，全国被列入国土部黑名单的闲置土地共1457宗，其中江苏省闲置土地119宗，闲置面积多达620.27公顷，仅次于四川、海南、广东、北京，全国排名第5；所有闲置土地的合同价款高达39.48亿元，仅次于北京的57.87亿元，排名全国第2。
《每日经济新闻》调查发现，江苏省涉及土地闲置的房地产开发企业名单中，当地部分知名上市企业或央企也“榜上有名”，包括苏宁电器、中石油江苏销售分公司、江苏省江宁石油支公司等。
以上市公司苏宁电器为例，该公司于2005年6月1日以2560万元购得2005G27号土地，用途为“住宅餐饮用地”，这块0.92434公顷的土地当时楼面价仅462元/平方米。时隔5年，“黄金地段”的单价涨至2万/平方米以上，涨幅超过43倍！
从时间上看，闲置土地的受让时间大多集中在2003年至2007年之间，当时除了个别商用地块合同价款过亿外，大多数地块受让价集中在数百、上千万元，拿地成本低廉程度可见一斑。
其中苏州吴江的2幅住宅用地受让时间可以追溯到1992年、1993年，约定竣工时间分别是1994年底和1996年底，捂盘时间将近20年，堪称江苏地区闲置时间最久的2幅地块。
而值得注意的是，这两块土地虽然差不多同一时间购得，受让单价的相差程度却让人吃惊。
据悉，上述2宗闲置土地受让方分别是苏州三鑫和新得宝泰湖房地产公司，前者1992年底以1900万元购得3.33335公顷土地；后者的别墅工程项目合同价格为2000万元，土地面积却多达16.6667公顷。
囤地源于拆迁一说不充分
一位江苏当地的房地产开发商认为，公众看到开发商最初拿地价格低廉只是表面现象。事实上，有的地方政府以低价出让土地后，将拆迁花费也转移给开发商；有的地方政府为了吸引开发商介入其他项目，在某块地皮的转让价方面也会做些让步。
上述人士还透露，开发商最初拿地的价格也并非一成不变，如果当地政府修改规划，开发商还需另外补交地价；地块的性质如果发生变化，例如由工业用地变为商住用地，或者容积率由低到高，开发商也要补缴费用。
不过对于一些开发商将闲置土地归咎于拆迁进程的说法，当地一位接近房地产行业的人士称，很难完全认同这一观点。
上述人士称，早些年开发商拿地价格低廉，资金压力不大，捂盘成本低，是造成囤地的主要原因。
“确实有部分开发商囤地是因为当地政府的控制性规划尚未出台，开发商无法按照规划去开发，但这只是短期现象。”
“拆迁是房地产开发前期面临的问题，开发商一般在拿地时对此就已经有所准备，且早些年的拆迁一般是行政指令，很少出现如今拆迁户和开发商利益博弈的情况，因此开发商将拆迁作为囤地的借口站不住脚。”
“原则上地方政府应该收回囤地超过2年的地块，但是实践中地方政府更倾向于维护和开发商之间微妙的关系，否则一旦开发商拿地的热情受到打击，将不利于当地房地产市场的发展。”
囤地不会造成贷款不良率上升
华融资产一位不愿透露姓名的负责人对《每日经济新闻》表示，由于违约成本高，开发商囤地不会导致银行不良贷款上升。
据悉，开发商原则上不能贷款拿地。大多数房企是靠自有资本或信托融资的方式解决拿地资金问题；到了房地产开发阶段，银行就可以介入发放开发贷款，前提是开发商四证齐全。
“表面上看，囤地会造成银行不良贷款率的上升，但是在实践中，房地产企业会很聪明地在囤地和开发贷款之间保证相应的平衡，因为他们意识到，为了囤地造成银行不良贷款将得不偿失。一旦出现违约，对房企的长远发展不利。”
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