海南、广东、北京位列黑名单区域前十 SRC-1 2010年08月11日 10:14 黄树辉;刘浪;张艳红;刘展超;胥会云 　　透过这份涉及全国1457宗闲置土地的统计表，各省市闲置土地的数量情况泾渭分明。《第一财经日报》根据名单中闲置土地面积进行排名发现，四川、海南、广东、北京、江苏、重庆、福建、内蒙古、湖南和江西成为土地闲置面积最多的前十大省区市。 　　通过统计，此次列入国土部闲置土地“黑名单”的地块合计为1457宗，闲置土地面积约为9772公顷，闲置土地的合同总价款约为256.09亿元。 　　在土地闲置面积最多的前十大省区市，共计闲置土地面积为8962公顷，占全国闲置土地总面积的91.7%。前十大省区市闲置土地的合同总价款215.29亿元，占全国闲置土地合同总价款的84.07%。 　　而从闲置土地的宗数来分析，广东、北京、重庆、海南、江苏、贵州、四川、福建、湖南和江西成为闲置土地宗数最多的前十大省市。该十大省市合计闲置土地为1245宗，占全国闲置土地宗数的85.45%；合计闲置土地面积8706公顷，占全国闲置土地总面积的89.09%。 　　从区域分布看，土地闲置面积和宗数最多的前十大省区市既有经济发达省市的广东、江苏和北京，也有发展程度相对落后的海南、江西、四川等省份。总体上而言，近几年经济发展不断提速的四川、湖南、江西乃至内蒙古等省区闲置土地数量也相对较高。这也暴露出地方经济发展冲动下，土地闲置问题随之变得异常突出。 　　但无论是从闲置土地面积，还是闲置土地宗数来看，闲置土地出现较多的地区仍非常集中。 　　湖南：闲置土地面积或为披露五倍 　　在8月10日《第一财经日报》独家披露的全国1457宗闲置土地“黑名单”中，湖南共“荣获”57宗闲置土地，而据当地业内人士和监管部门人士透露，这份名单公布的闲置土地宗数和面积总数，只是现实情况的一个“零头”——实际闲置数可能是披露数字的5倍以上。记者同时发现，湖南省国土资源厅的下属企业竟然也在这份名单之中。 　　不过，湖南省国土资源厅土地执法监管部门表示尚无法确定将如何处理这些闲置土地，也无法确定时间表。 　　近5倍闲置土地未现身 　　昨日本报披露的名单中，共披露了湖南57宗闲置土地的情况，其中由于政府原因闲置的土地25宗，由于企业自身原因造成闲置的土地32宗，涉及面积为248.272559公顷，据长沙多位房产商透露，这一数字应该只是实际闲置数的冰山一角。 　　湖南省国土资源厅执法监管部门负责人刘细红也认同上述观点。她表示，国土资源部这份名单只能说是起一种警示作用，肯定不可能是包括了所有的闲置土地，还有大量的数字没有进去。 　　“我不清楚这份名单中的数字到底是哪里来的。”刘细红称，在涉及湖南的部分，她发现：“无论是数字还是具体单位都不是我们报的，但又有点影子”。 　　对闲置土地的统计，主要由土地供应部门和土地执法监管部门共同完成，但双方平常存在脱节，往往是土地供应部门在土地放下去后就不再跟进，而土地执法监管部门无法、也不愿意主动获得土地相关信息，因此存在监管缺失。常常是直到房地产公司需要办理相关证件和手续时，执法监管部门才能发现土地开发的进展情况。 　　刘细红介绍，从4月份开始，湖南全省对2009年12月31日前的土地进行了清理，并于7月20日上报了相关情况。她不肯透露由他们调查获得的数据，但表示比这次公布的数字大，不过可能又比土地供应部门的数字要小。 　　今年6月24日，湖南省国土资源厅副厅长颜学毛在该厅举行的第20个全国土地日新闻通气会上介绍，截至去年12月31日，湖南省清理囤地和闲置土地共208宗、22360.189亩；尚未发现保障性住房用地改变性质的情况。按此数字计算，尚有逾5倍的闲置数字并没有在这次的公布名单中。 　　同一天，长沙市国土资源局在闲置土地清理以及卫片执法检查基本情况通报中披露，2010年长沙涉嫌闲置的土地为44宗，总面积为4416亩。其中商业、住宅用地闲置16宗，面积1624亩；住宅用地10宗，面积1194亩；工业用地10宗，面积1255亩；综合用地6宗，面积281亩；办公用地、商业用地各1宗。表现较为突出的除了中科软件集团在长沙高新区的地块，还有湖南世达高科技有限公司2004年4月24日依法受让黎托村47.78亩国有土地使用权（用途为工业），取得使用权后，开发建设进展缓慢。 　　国土厅下属企业现身名单 　　被披露的57宗闲置土地中，闲置的土地金额最大、面积最大的为湖南三湘未来之家置业有限公司的一宗58.8448公顷的土地，涉及资金1.118亿元；闲置时间最长的则为湘潭市易兴房地产开发有限公司的一宗土地，从1998年10月12日签订合同，至2009年底，竟然闲置了长达11年。 　　在这份名单中，有一家公司的身份与国土部门关系密切。 　　名单显示，湖南省土地资本经营有限公司一宗合同编号为2006-89的土地涉嫌闲置。该宗土地用途为住宅用地，面积为15.8797公顷，合同价款3223.7万元。有关这宗土地的合同于2006年11月20日签订，原本约定于2007年11月30日开工，2008年11月30日竣工，但是，直到今年清理时，该宗土地仍然处于闲置状态。 　　查阅资料发现，湖南省土地资本经营有限公司成立于2002年，已经于2009年8月更名为湖南发展投资集团有限公司。公司代表湖南省政府行使以土地入资企业的股权管理职能，由湖南省财政厅和国土资源厅代表政府作为出资人，是湖南省政府授权经营的具有独立法人资格的大型国有独资公司。 　　记者了解到，湖南省土地资本经营有限公司并不从事房地产开发。因此，该宗住宅用地因何而来，目前尚无法了解。 　　对此，刘细红表示，在湖南省提交的相关数据中，并没有湖南省土地资本经营有限公司的土地闲置情况。 　　海南：历史遗留问题致土地闲置成重灾区 　　由于历史遗留问题，海南也位列此次全国闲置土地“黑名单”重灾区范围。根据名单资料，此次海南共有77宗闲置土地，总占地面积超过1200万平方米，主要分布在海口和三亚，商用与住宅用地大约各占一半。 　　最早为1993年 　　这些闲置土地约定动工时间最早为1993年，最晚为2007年。这一时期，也是海南房地产泡沫破裂和处置烂尾楼的主要阶段。 　　名单显示，海南土地闲置名单中面积最大的是位于海南昌化角度假村的商服用地，占地面积达186公顷，其地价仅186万元，以容积率1计算，楼面地价1元/平方米，几乎可以忽略不计。而这些闲置土地大部分都是计划开发旅游地产的，包括产权式度假酒店项目、高端休闲度假区项目、游乐城等，甚至有不少是别墅项目。值得一提的是，还有几幅是以个人名义登记的住宅用地。 　　海南省国土环境资源厅土地利用管理处处长程春满在接受《第一财经日报》采访时表示，这份名单列举的海南闲置土地中，很多已经被处理完毕。部分地块由于各种复杂的原因，目前仍在进一步处理之中。 　　历史原因复杂 　　有当地开发商表示，由于特殊的历史原因，海南的土地闲置问题处理起来显得异常棘手。有些闲置土地产权关系极其复杂，部分闲置土地更是官司缠绕多年。 　　上世纪90年代初，海南房地产大潮吸引了全国各家地产商纷纷在海南圈地。然而在海南楼市狂潮后的“三年低迷期”之后则出现大量闲置土地。当时统计资料显示，截至1994年，海南被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷。 　　虽然近几年当地政府已经加快清理速度，但闲置总量依然惊人。根据海南省国土资源厅的统计，2009年12月31日之前，海南尚未竣工、未开工别墅类房地产开发用地共计3宗，土地面积898.13亩；涉嫌囤地和闲置房地产用地共计43宗，土地面积5415.93亩。 　　海南省国土资源厅为此在今年年初下发通知，明确要求各市县国土环境资源局严格执行闲置土地处置政策，推进现存闲置土地查处工作。要求市、县国土资源行政主管部门与土地受让人在土地出让合同中，依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限，原则上不超过1年。属于特殊项目的，经市县土地出让协调决策机构集体认定，可以约定在2年内全部缴清。 　　值得关注的是，在企业动辄就圈地数平方公里土地的海南来说，企业参与土地成片开发和二级市场招拍挂并行的现状，很多项目跨度长达几年乃至十几年，这也给土地闲置留下了巨大的制度空间。 　　众多土地储备未列入？ 　　在国际旅游岛战略获批之后，海南的土地价格随之出现飙升，而与此有关的开发商或储备大量土地的其他企业成为市场追捧的热点。包括罗顿发展（600209.SH）、罗牛山（000735.SZ）以及海南高速（000886.SZ）在内的多家上市公司遭遇爆炒。 　　海南多位业内人士表示，这些公司往往在海南拥有众多土地储备，而且这些土地绝大部分为多年以前取得，是否存在类似闲置之嫌，仍需要国土部门进一步核实监管。 　　以罗顿发展为例，2002年罗顿发展耗资2.16亿元购置了博鳌1821亩土地，单价12万元/亩，但目前这些土地仍没有任何开发动工计划。有开发商表示，罗顿发展博鳌地块邻近的土地大约为200万元/亩。照此计算，罗顿发展这块放置了8年的土地，其价值已经暴涨至36.42亿元。 　　但这一典型案例并未出现在此次国土部的闲置土地名单中。 　　上海：8月完成各区县闲置土地认定 　　虽然在国土资源部出炉的1457宗闲置土地黑名单中，上海为零，但关于闲置土地的调查取证和认定工作还在紧锣密鼓的进行中。 　　8月10日，金山区规划和土地管理局用地科科长奚敏告诉《第一财经日报》记者，根据上海市统一要求，所有区县都必须在8月底之前完成对全区全部登记在册的闲置土地的调查、取证、认定工作。 　　今年7月29日，上海市规划和国土资源管理局闲置土地处置工作组到金山区规土局检查督察闲置土地处置进展情况，并对登记的疑似闲置土地一一进行了甄别，梳理出了不属于闲置土地处置范围的项目。要求金山区闲置土地处置组在8月底之前完成对全区全部登记在册的闲置土地的调查、取证、认定工作，并与相关部门和企业进行沟通对接。奚敏表示，这个时间节点其实是一个“规定动作”。 　　记者昨日获取了一份上海市政府办公厅今年6月24日印发的《关于本市闲置土地处置的若干意见》（下称《若干意见》）（沪府办发〔2010〕35号）。上面规定，闲置土地调查处理程序共8个步骤，在调查、取证、认定之后，还要进行陈述申辩、事先告知、听证、闲置土地处置方案的报批以及实施5个步骤。而每宗闲置土地的处置方案，要上报区（县）政府批准。 　　上海对闲置土地的动作一直不断，早在今年1月8日，上海市规划和国土资源管理局就发布信息称，要收回和督促开工8幅闲置土地，累计面积约66公顷。 　　1月20日，上海市规划和国土资源管理局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》，要求凡是依法取得经营性用地和工业用地，没有按相关规定按时开工的开发项目均应到土地所在的区县规划和土地管理局进行登记，并说明未开工原因。登记时间截止到3月22日。 　　此后上海市并未公布登记的闲置土地数量，不过查询各区县规土部门网站可以发现，黄浦区已完成登记62幅闲置土地，闸北区共确定25家有闲置土地的建设单位，闲置土地面积74.732公顷。 　　对于缘何上海没有进入黑名单，中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称，上海之前要求开发商登记并上报闲置理由时，很多开发商都主动去拿了施工许可证，也因此未被国土部列入闲置土地范围。 　　不过薛建雄也表示，即便拿到了施工许可证，确定了开工时间，也可能因为各种原因而影响竣工日期。“目前缺少这方面的监管，但这方面的监管又非常难。” 　　《若干意见》要求，对清理出的闲置土地，逐宗调查分析，并按照“依法合规、以用为先、区分情况、分类处置”的原则，抓紧拟定处置方案，处理协商意见，报经批准后组织实施。 　　对于处置方式，《若干意见》给出了无偿收回、限期开工、延期开发、协议收购、调整土地使用者等。其中土地闲置满2年，且在2010年3月22日前未向土地管理部门办理闲置土地登记的，依法无偿收回，并纳入土地储备，重新安排使用；不属于无偿收回且已经办理了闲置土地登记，土地具备动工开发建设条件的，由区（县）土地管理部门限期开工并跟踪开工进度。 　　另外，《若干意见》也要求，土地闲置满一年以上的，要按照出让土地价款或者划拨土地取得价款的20%征收土地闲置费。但是因为不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成开发延迟的则不需要缴纳此笔费用。 　　按照上海市规划和国土资源管理局发布的信息，2009年，上海曾对全市批而未用的闲置土地做了专项清理，近年来收回闲置土地40幅、136公顷。 　　广州：国土局未否认有更多闲置土地并未计入 　　广州有54块土地被列入此次国土部闲置土地“黑名单”，用地面积接近192公顷，六成以上是住宅用地。 　　对此，广州市国土房管局相关官员称，名单披露后，该局负责闲置土地清理的部门已经对名单上的地块进行过仔细核对，其实大部分地块都进行了处理，有的也已经动工了，或者在办理相关的用地手续。 　　相关官员还表示，闲置土地的原因复杂，既有规划等政府行为、政策调整等影响，也有企业自身的原因，每块地的情况都不同，很难一概而论。 　　“广州大批清理闲置土地是从2006、2007年开始的，现在闲置土地处置工作已经逐渐常态化、规范化，处置也更及时。此前开展闲置土地处置的重心是清理2007年以前出让的未开发土地，但按照土地动工开发时限的要求，目前已逐步转移清理2008年以后出让的土地。下一步，我们将对2009年以后出让的每一宗土地的资料，定时进行网上公布，让社会一起监督。”上述官员称。 　　广州市国土局相关人士还表示，此次公布的名单中，大部分是花都、增城、番禺的地块，市区地块不多。“主要是由于市区早就进行了很多清理，而周边区域的清理工作推进时间晚，现在这些周边区域的闲置地块是清理的重点。”这位人士说。 　　也有不少业内人士质疑，除国土资源部的名单披露的闲置地块之外，还有大量闲置地块未统计进去。记者详细阅读名单后也发现，这批名单中披露的是广州2004年前批出的土地中闲置的。2004年之后批出的土地一块都没有。这说明2004年之后批出的土地中闲置的，就没有披露。 　　对此，该人士没有否认，称的确有一些漏网之鱼，但“发现一宗，处理一宗”，不会让开发商恶意囤积土地。 　　广州市国土局近期已经开始探索新的方式来预防土地闲置：例如制作现场牌，将土地签约时间、约定动工时间、完工时间等内容挂在项目现场，以便所有人都可以对地块的进展进行公开监督。据悉，截至目前，该局已经制作了一百多块现场牌下发到了各个工地。 　　北京：国土局开始核实相关“闲置用地” 　　新近公布的全国1457宗闲置用地中，北京一地高达160宗，引发各界极大关注。 　　北京市国土资源局办公室主任高英军昨日接受《第一财经日报》采访时表示，目前还不清楚这份闲置用地名单的出处，但该局已经开始对名单中所涉及北京的地块情况进行核实。 　　由相关部委制定的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容，总计达1457宗，闲置面积达9772公顷，其中70%以上是住宅用地。 　　北京“上榜”的闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置，35宗是企业原因造成的。因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米，涉及合同金额8.5亿元，这些闲置土地的持有者包括泛海建设、华润置地和新世界等大型房地产企业。 　　高英军表示，北京市国土局一直重视对闲置用地的清理工作，并在今年4月下发了《北京市国土局关于加强闲置土地清理处置有关问题的通知》，加大了清理力度。 　　北京市国土局今年1月曾发布《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》表示，将对闲置土地依法分类处置。对因政府原因造成闲置的，将尽快协调有关部门，拟定处置方案报市政府批准后实施，促进项目尽快开工；对于企业原因造成闲置的，将依法予以处理，在闲置期间暂停其在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格。 　　而为了事先预防开发企业囤地，北京还采取了控制企业在一段时间内拿地规模的做法。 　　从今年4月开始，北京市国土局对企业（包括其控股公司或者控股股东及该股东的控股公司）在京住宅用地市场拿地规模进行限制，原则上6个月内房地产开发一级资质企业拿地规模不得超过40万建筑平方米，其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。 　　这意味着，包括金隅嘉业、首开置业、万科、招商在内的一级资质开发企业一年内住宅用地拿地最多不能超过80万建筑平方米。 　　北京市国土局副局长曾赞荣对此表示，拿地规模限制，只是针对住宅用地，政策性住房及商业、写字楼、公建等其他用途经营性用地不在限制范围内。缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模，都是为了促进尽快形成有效供应，防止开发企业囤地。 　　（第一财经日报）