| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年07月12日 13:42 |
作者： |
梁嘉欣 |
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中航地产之所以用此种方式“续命”，实乃不得已而为之，皆因眼下的中航地产随时面临现金断流之险。
观点地产网 梁嘉欣 7月8日，中航地产宣布，公司日前与江南信托签订《信托贷款合同》，江南信托受兴业银行委托向公司发放信托贷款合计金额为人民币4.6亿元，其中二笔信托贷款合计1.9亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设，其余三笔信托贷款合计2.7亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。
公告披露，以上五笔信托贷款期限为两年，自2010年7月5日起至2012年7月5日止，贷款采用浮动利率方式，为同期同档次国家基准利率上浮54%，目前年利率为8.3%，信托贷款利息即为信托收益，信托报酬来自信托收益，按照信托贷款总额的0.3%/年固定计收。
中航地产表示，公司进行本次信托委托贷款，主要是为了补充公司短期流动资金需求，拓宽公司的筹资渠道，缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张。
融资受困
对中航地产来说，此笔融资虽是杯水车薪，总算能缓解目前的燃眉之急，但中航地产还不能松口气。根据合同条款所示，倘若央行决议加息，中航地产的贷款利率将提高，从而加大贷款成本，有市场分析人士认为这将对中航未来起码两年的日子造成不少的压力。
中航地产之所以用此种方式“续命”，实乃不得已而为之，皆因眼下的中航地产随时面临现金断流之险。
据中航地产一季报显示，其每股经营性现金流为-2.39元，较去年同期的-0.76元有所恶化，净负债率也由09年底的70%上升至99%，高于行业的平均水平。此外，中航地产在财务、销售和管理三项费用在04-08年间均维持在13%-20%，高于行业平均水平，09年销售费用率和管理费用率更是较08年不降反升，其在成本控制方面的能力有待加强。
也许在中航地产的眼中，这只是一时亏损，但随着“限退令”的出台，让中航地产真正陷入现金流之困。3月18日，国资委要求78家央企加快重组退出房地产，中航地产母公司中航工业在该78家央企名单之中。限退令之前，中航工业意欲将旗下11家与商业地产和工业地产相关资产注入中航地产，但如今这11家有限公司就有8家列入了“限退”名单。
有分析师表示，如果不是限退令出台，伴随项目成熟和逐步的资产注入，2010年的中航地产将转入快速发展的轨道，同时项目的盈利能力也将得到大幅提高。但随着限退令的下达，通过母公司注资以解决资金之窘的愿望落空，就连22亿的增发也被搁置。
2009年6月5日，中航地产公开了增发方案，预计向母公司深圳中航、中航国际等融资约22亿元，分析师认为，此次定向增发对公司短期最直接的影响是补充了10亿元资金、减少了6亿元债务，缓解了公司短期资金压力。但这一切也因限退令而变得遥遥无期。据了解，目前中航地产仍迟迟未得到证监会的批复。
此外，随着中央对房地产企业融资的收紧，房地产信托也开始叫停。就在中航地产签订信托贷款合同翌日，银监会于7月2日叫停信托公司从事银信合作业务，房地产信托业务就是其中的重点。中航地产搭上了末班车，同时也很可能面临一条穷途末路。实际上，就算房地产信托不被叫停，中航要想获得信贷也是难上加难。
深圳资产地产人士风林火表示，中航地产过去仅是利用历史划拨的土地作开发，同时亦不在国资委保留的16家以房地产为主营业务的央企之列，由于缺乏有利政策护航，主营业务为非房地产的企业难以得到银行对其充分的信贷支持，手中持有的土地要想再获得开发贷款也比较困难。
四面楚歌
在此窘境之下，房企融资也许就只剩下提高旗下商品房产品的销售速度了，但这对中航地产来说，又是一大头痛事。风林火表示，中航地产手中今年可售面积不多，主要由于09年开工量不足所致，今年的销售也远远解决不了庞大的现金流的支持，同时今年年竣工项目都不容易进入销售套现。
中航地产2009年度报告显示，预计2010年竣工项目有坪地酒店、赣州中航城项目A、B地块、惠东“中航城”一期、中航国际广场(江西中航红谷滩凤凰洲A-1)、昆山中航城一期。除了惠东“中航城”一期是今年3月竣工以外，其余项目均于今年下半年相继进入竣工阶段。
风林火表示：“惠东中航城项目的销售速度还可以，但是由于总价不高，每年销售的量不是太大，而当地市场需求量也难以支撑开发量，销售虽看好，不过消化量有限，回流的现金也是九牛一毛。”
至于被视为2010年收入贡献主力的赣州中航城、昆山中航城和翡翠城项目的可售房源，亦因早已在今年年初就几乎去化完毕，而2009年的16亿元预售收入也早已投入到拿地的成本当中。
风林火称，之前中航地产所作的项目每年回款金额并不足以支撑其后续拿地的消耗，且土地储备较多，大部分都是非核心城市的土地储备，始终难以获得高额利润，销售周期拉长，现金流会出现问题。
资料显示，截止到2009年底，中航地产土地储备仅为200万平方米，但其第一大股东深圳中航集团却拥有超出1000万平方米的土地储备。
风林火对此认为：“土储太多也会造成对资金流的挤压。土地不开发，会压住现金流，如果开发的话，前期也会投资资金比较多。”
早前有分析师指出，加入2009年公司重大资产重组方案顺利完成，深圳中航将注入深圳中航苑改造项目组成部分至中航地产，该项目占地1.36万平米，评估价约4.4万元/平方米。虽然可预见获利甚丰，但按江南证券推算，中航地产总资产需增加53亿元以配合项目开发，预计需要融资38亿元以支撑项目开发。
除此以外，今年4月，中航地产于北京、天津两地项目同日动工。下半年，中航地产开工项目还有惠东“中航城”二期。这对中航而言，确实一个不小的压力。
风林火提醒，房地产其实是一个高杠杆的行业，如果没有银行支持，企业最好不要储备太多的土地，风险会比较多，现在政策调控的风险很难预测。
此时的中航地产，四面楚歌。风林火指出，由于年初中航地产对市场的总体政策及市场走势的决策判断失误，更因采取光拿地高负债的策略，导致今天出现如此的困境。现在唯一的出路就是尽快通过转让股权、引入战略投资者解决目前现金流的问题。“否则过高的负债率财务成本会大大地挤压其开发利润，造成亏损。中航的主营业务还是放回精工和航天好些，房地产并不是其所长，从其决策来看难以应对市场残酷的竞争。”
另一深圳业内人士也表示，由于目前中航地产土储量较大，可采取股权融资等方式，进行土地所有权出让变现，或许在盈利之余又可以回收现金流，而不一定通过开发项目来筹资。
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